城市更新，如何成为“新质生产力”？
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作者 | 1/6图片工作室
请注意！城市更新，正在成为城市发展的新常态——
★ 6.6万个项目
★ 78亿平方米的总建筑面积
★ 2.6万亿元的总投资
★ 涉及400多个城市
这是截至今年7月，住房和城乡建设部公布的城市更新统计数据。但这，还仅仅是个开始！
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北京亮马河更新，成为城市名片
今年5月，财政部发布了《2024年城市更新行动评审结果公示》，首批15个城市拟获得财政部的支持，以实施城市更新行动。7月，党的二十届三中全会提出了建立可持续的城市更新模式和相关政策法规。
7月底，国务院发布了《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》，旨在推动新型城镇化和都市圈的建设，其中城市更新作为重要「配套」，特别是中央财政性建设资金将加大保障性住房、老旧小区和公共基础设施等民生更新工程的支持力度。
在全国范围内，已有400多个城市成立了城市更新工作领导小组，湖北省的17个地市州更是率先将「住房和城乡建设局」更名为「住房和城市更新局」。
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从一线城市到小县城，更新成为标配
另一方面，我国已迈入高质量发展阶段，作为城市建设新常态的城市更新，其「质量」将影响到城市发展进程。如果城市对更新的认知，仍停留在空间更新、环境更新的层面，恐怕会「拖后腿」。
01
城市更新，更新的是经济结构
作为丈量城市的老读者，对「城市更新，不是为了更新而更新，是为了抑制衰退而更新」的观点并不陌生。换句话说，城市的空间和环境更新只是手段，经济发展「转型升级」才是最终目的，绝不应该本末倒置。
以日本为例，许多城市在经济衰退的情况下，试图通过空间和环境的更新来扭转局势，但这些努力最终未能阻止城市的收缩。究其原因，正是因为这些更新项目缺乏经济结构的持续支持。
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京都借助更新发展文旅，但经济、人口持续下降，
人们已忘记他曾是工业强市
（来源：图虫创意）
日本在失去20年的同时，面临着严重的老龄化和社会人口负增长问题，众多曾经繁荣的制造业城市已逐渐衰落成为收缩城市。这些城市希望通过空间和环境的更新，带来翻天覆地的变化。
例如，重工业城市北九州市沿着紫川河岸线展开了更新项目，曾经的造船中心神户市也大手笔实施了神户港的更新。然而，由于缺乏持续的经济动力，尽管产生了众多「网红」更新项目，却未能改变这些城市收缩的命运。
从整个日本来看，城市更新的速度远远跟不上无人继承的土地资产（所有人不明土地）增加的速度——2016年，这类土地的总面积约为410万公顷，比整个九州岛还要大；预计到2040年，其总面积将达到720万公顷，接近北海道的面积。
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北九州市紫川河岸线更新
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神户港更新
那么，会不会是这些城市的工业气息是否不再符合年轻一代的口味呢？那些既拥有「诗与远方」，又能提供「小确幸」的离岛（远离日本主岛，分散在海上的小岛统称），是否更符合年轻人的偏好？
这些离岛虽然风景优美，但65岁以上的老年人口占比高达37%。
为了扭转这一趋势，各地离岛政府煞费苦心地推出了面向年轻人的全方位更新措施，并不惜重金推出了「试移住」政策——由当地政府承担费用，请外地年轻人来岛上免费体验生活（试住3个月，包含往返离岛的交通费），希望能吸引他们留在离岛。
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直岛上做的艺术化更新，以吸引年轻人
当满怀期待来到离岛的年轻人，在岛上住了几个星期后就放弃了幻想，纷纷选择离开，返回东京、大阪和名古屋三大都市圈。原因在于离岛的经济结构过于单一，缺乏适合年轻人的工作岗位，因此生存成为了大问题。
事实上，无论社会如何为年轻人贴上个性化标签，这些标签都是建立在坚实的经济基础上的。在日本经济下行期间成长起来的年轻人比上一代更为理性（更抠门），因此离岛的「诗与远方」输给了现实。
既然经济更新才是城市更新的重点，那么是不是说，只有大拆大建，引入高效分工的产业，才是最优解呢？
显然不是。
02
城市更新，需要城市统筹谋划
简·雅各布斯在其著作《城市经济》中指出，城市经济发展的根源在于不断产生新工作、新产品、新服务，如果城市只是在重复旧工作，发展必然停滞不前，甚至走向衰落。
这是因为对产业高效率的追求往往会将城市的企业和岗位集中到单一产业中，从而使城市经济被这个高效率的主导产业「绑架」。
例如，美国底特律把所有的资源都集中在汽车制造上，虽然一时赢得了「汽车城」的名声，最终还是在全球汽车生产的竞争中落败，整个城市走向了没落。尽管尝试了多次城市复兴的努力，但成效有限。
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底特律经过多次更新，未能扭转败局
（来源：网络开放平台）
我国一些地区出现的「鹤岗化」现象，同样反映了单一经济结构城市的脆弱性。打破经济结构的单一性，正是城市更新的关键所在。
1.寻找发展的第二曲线
必须强调的是，城市更新不应该被视为经济衰落后的「救命稻草」，而应当在城市主导产业高速发展的时期，作为经济发展的第二曲线*来使用，这是对经济发展方向的一种「同步」探索。
*第二曲线：第二曲线必须在第一曲线到达巅峰之前就开始增长，只有这样才能有足够的资源（金钱、时间和精力）承受在第二曲线投入期最初的下降。
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第二曲线，始于第一曲线的上升阶段
当前，城市发展已从增量阶段进入「存量提质」阶段，大规模拆除重建的做法已经成为过去，有机更新成为了主流。不可否认，这种更新方式的难度和成本更高。如果仅从单一项目的视角出发，大多数项目很难实现收支平衡，追逐热点和盲目跟风将成为常态，对城市经济发展方向的探索将无从谈起。
因此，城市需要对更新进行「升维思考」，不能仅限于项目层面，而是要以整体经济发展为目标，推动对第二曲线的探索。
经济发展的探索，需要城市制定一体化发展的更新战略作为支持。
2.城市一体化发展视角
一体化发展的更新战略的目标是将局部问题置于整体视角下解决，促进更新区域之间的分工协作，从而实现城市的经济多元化发展。
以伦敦为例。
航运业曾是伦敦的重要经济支柱，当时的金融业仅仅是航运业的「伴生品」。
随着航运业进入衰退期，金融业接替成为主导产业，衰败的港口区纷纷更新成为金融区，如金丝雀码头（第二商务区）、伦敦塔桥区（第三商务区）等，这些都是在伦敦「旧」港区崛起的。
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金丝雀码头区域通过更新成为商务中心
在经历了金融危机之后，伦敦借助城市更新的步伐布局文化创意产业，例如伦敦南岸、伦敦西区和肯辛顿-切尔西区等，都借由更新契机成为文化创意产业的中心。
像伦敦西区更新，这里的建筑更新主要依赖政府投入，戏剧业的发展一度依赖政府补贴。表面上看，西区的更新似乎是「赔本赚吆喝」，但实际上更新后的西区不仅激活了摄政街、牛津街等传统商业区的活力，还拯救了Soho区的多媒体产业，推动了伦敦从夜店向夜经济的转型。
从城市视角来看，这种更新带来的收益远远超过了投入的成本。
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伦敦西区高密度的剧场
此后，伦敦东区（被称为「伦敦硅谷」）、下利亚山谷（伦敦奥运会举办地）、国王十字区等区域的更新，开始探索科技产业赛道，不仅实现了原有区域产业的更替，还提升了伦敦整体的科技创新实力。
如今的伦敦是全球海洋城市、全球金融中心、创意之都、世界戏剧之都和科技创新中心……这一系列成就来源于不同区域的城市更新，它们共同构成了伦敦多元化的经济结构，吸引了全球的人才。
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伦敦东区更新后的科技城
对于我国的城市而言，不仅要应对内部经济下行的压力，还要面对国际形势的不断变化，因此更加需要实现经济的多元化，并需要一体化发展的更新战略作为指导。
无论城市如何因地制宜地制定战略，其中有两类更新需要特别关注：一类与科技创新主导的新质生产力相关，另一类与人群变化影响的内需有关。
03
城市，需要「低产出高附加」的更新
城市更新中，商业+文旅是最为常见的经济类型，尤其是在老城区和历史文化区，这类更新具有一定的比较优势。
然而，如果大家都争相采用这种模式，则容易导致严重的同质化。即便斥巨资打造「网红」项目，也难以成为经济长期发展的稳定动力，毕竟高流量≠强经济。
例如，以西安大雁塔区域更新为核心的大唐不夜城，可谓是国内商业+文旅的顶流，日均客流量达到30万人次。
然而，大唐不夜城的主要运营商曲江文旅，在2023年出现了业绩亏损，并且2024年上半年的净利润继续呈现亏损状态（-1.5亿元至-1.8亿元），最近更是陷入了坏账和债务的风波之中。
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2023年上半年，
大唐不夜城游客量达4244万人次，
但人均消费仅1.5元左右
（来源：全景网）
为何会这样呢？
城市更新并不是在「一张白纸上作画」，而是在「城市上建城市」。随着各种限制条件的增加，更新的难度和成本也随之提高。
在这种情况下，城市更新对于产业赛道的选择，不应该是选择「最流行、最容易」的领域，而是应该优先考虑那些虽然不追求产能但产值更高、不看重短期收益但长期收益更大的「高亩产值产业」，例如科技研发和「专精特新」制造。
1.波士顿的科技研发「协同」更新
科技研发环节通常需要较大的初始投资，并且回报周期较长，但它是「亩产值」极高的经济类型。城市不仅要为其提供空间上的更新，更重要的是要形成功能上的协同。
波士顿在上世纪80年代初期曾是美国小型计算机制造中心，产量占全美市场份额的42%以上。
波士顿的产业格局是内城负责研发，外城负责制造——研发主要围绕市区的麻省理工学院（MIT）和哈佛大学周边；制造则集中在城郊128公路沿线的总部园区，相关企业超过1200家。
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128公路沿线的总部园区
随着硅谷个人电脑的兴起，以及美苏冷战的结束，波士顿的经济遭遇了断崖式的下滑，大量的产业园区空置，老城中心出现空心化现象。
为了振兴经济，政府在市中心的波士顿西区实施了大规模的城市更新项目，包括建设市政府、写字楼、住宅区和商业区。然而，这些更新项目并未带来预期的经济效益，波士顿重建局最终承认波士顿西区的更新失败。
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波士顿西区的市政府建筑群
幸运的是，在小型计算机行业走弱的同时，波士顿开始进入生命科学领域。波士顿的生命科学产业并没有追求全产业链覆盖，而是专注于上游的研发和测试环节，主要集中在MIT周边，而制造环节则主要在爱尔兰、亚洲等地完成。
对实验仪器的需求促使大量实验仪器制造企业来到波士顿。随着时间的推移，波士顿形成了一个MIT为核心→老城区→128公路→495州际公路的「洋葱圈」式创新结构。
这时，城市更新同步启动，形成功能上的协同——
128公路和495州际公路沿线的老园区被更新改造为实验仪器制造园区；MIT和老城区的更新则为创新企业提供了大量的实验室空间。
例如，MIT区域的肯德尔广场经过更新后，吸引了全球前20名生物医药公司中的18家在此设立办公机构，生物技术公司超过250家，其中80%为初创企业，这里被称为「全球医药产业的华尔街」。曾经更新失败的波士顿西区通过再次更新成为了MIT的配套研发区。
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MIT区域的肯德尔广场
到2022年，整个波士顿地区共有超过280万平方米的实验室空间，但波士顿仍然需要近190万平方米的实验室空间。近年来，美国的写字楼市场出现过剩现象，空置率居高不下。波士顿将波士顿南湾CBD的一些写字楼改造为实验室，以缓解「短缺危机」。
这一做法为美国写字楼市场带来了新的思路，2022年全美共有217个办公室转换项目，其中50%被改造为实验室。如今的波士顿被称为「基因城」，其成功的背后离不开协同更新的努力。
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波士顿南湾的写字楼很多更新成为实验室
接下来，我们将探讨城市更新是如何促进「专精特新」产业的发展的。
2.制造业的「定制化」城市更新
根据智谷趋势的统计数据，截至2024年6月底，全国至少有95个城市已经呈现出「几万全款买房」的「鹤岗化」特征。这些城市中，除了资源枯竭型城市之外，更多的是制造业衰退型城市，面临着转型升级的迫切需求。
对于一些制造业城市而言，盲目尝试多种转型方向，不如集中力量推动某一特定环节进行「专精特新」升级更为有效。在这个升级过程中，需要城市的「定制化」更新来加以辅助，德国的奥伯科亨就是一个很好的例子。
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奥伯科亨风貌
（来源：网络开放平台）
尽管奥伯科亨这座城市可能并不为人所熟知，但提及光刻机领域的巨头阿斯麦（ASML），就不能不提到这座城市。作为光刻机核心部件的镜片组，是由位于奥伯科亨的卡尔蔡司生产的，而且其产能非常有限，是妥妥的「卡脖子」环节。
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阿斯麦的光刻机使用了大量蔡司的镜片技术
（来源：zeiss）
拥有百年历史的卡尔蔡司，在二战之后被拆分成位于东西德的两家公司（分别位于耶拿和奥伯科亨），其实力受到严重影响。直到1990年，这两家公司才重新合并，但在创新能力和制造能力方面已经被哈苏、徕卡、尼康、佳能等竞争对手超越。
2000年，奥伯科亨的卡尔蔡司计划进军光刻机中的特制镜片领域，但前提是需要相关配套企业和人才的支持。然而，这座小城长期以来一直以木材加工为主导产业，无论是在环境还是配套设施方面都缺乏足够的吸引力。因此，一场围绕光刻机赛道的城市更新行动就此展开。
「奥伯科亨提供了一个吸引人才的环境，有价值的环境，也促进他们在为完成挑战性任务而努力。」
—— 卡尔蔡司总裁兼首席执行官 Michael Kaschke
卡尔蔡司对老厂区进行了大规模的更新，包括建设集制造和研发于一体的「垂直工厂」、蔡司光学博物馆、会议中心、半导体园区等设施。这些更新遵循一个基本原则——体现现代化，与小镇的古典风貌形成鲜明对比，塑造出蔡司所需的国际化形象。
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改造后的「垂直工厂」
（来源：网络开放平台）
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蔡司的芯片园区
（来源：网络开放平台）
市中心进行了街道步行友好的改造，成为德国唯一一个没有红绿灯的城镇中心。
在此基础上，小镇增加了酒吧、咖啡厅、餐厅、小型运动场等非正式交流场所的密度。这些非正式交流场所深受蔡司公司工程师们的欢迎，极大地促进了他们解决问题和技术创新的能力，这也是城市创新所倡导的「弱关系」*。
*弱关系：弱关系是不同群体间的纽带，是异质性信息有效传递的桥梁，他普遍发生在非正式的生活服务空间。
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更新后的中心城区
（来源：网络开放平台）
在更新后的步行网络和公共空间的基础上，小城实施了「奥伯科亨共同生活」项目。这意味着在这些新空间举办各种活动，促进家庭间的关系网络发展，增强蔡司员工的归属感。
例如，为单身人士举办的大型聚会，以及每周三的家庭交流开放午餐日等。此外，奥伯科亨还停止了周边山谷的木材加工业砍伐活动，将原有的伐木道路改造成三条特色环行步道，如喀斯特泉水步道连接了15个泉眼，成为市民家门口的远足区域。
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更新空间内举办的活动
（来源：网络开放平台）
奥伯科亨围绕卡尔蔡司的定制化更新，先后吸引了Hensoldt AG（军工）、LMT集团（精密制造）等关联企业落户；越来越多来自法国、奥地利、荷兰等地的科技人才来到这座城市，从而形成了所谓的「国际社区」。
综上所述，围绕「低产出高附加」的城市更新可以助推城市新经济的发展，也是构建新型生产力的重要手段。接下来，我们将讨论围绕「内需」的城市更新。
04
城市，需要「不实用高需求」的更新
开篇提到的日本离岛争夺年轻人的努力之所以未果，主要是因为岗位种类太少。众所周知，内需越强的城市，其服务业就越发达，岗位种类也越多。
近年来，一批看似「匪夷所思」的新职业相继诞生，如玩偶医生、猫粮品尝师、铸甲师、直播间布景师、整理收纳师、森林疗养师等。
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铸甲师的作品展览
这种现象的出现，是因为技术迭代的速度越来越快，传统的每10到15年一个代纪的划分方式已经不再适用（《圈层效应》一书认为Z世代将是最后一个代纪）。
取而代之的是因共同喜好和文化认同而聚集的不同圈层。这些圈层还在不断细化，形成各自的「小院高墙」。
例如，同样是游戏，主机游戏和手机游戏、育成游戏和策略游戏都有自己的专属圈层，说着彼此听不懂的「黑话」，很难跨圈。专家认为这预示着社会将迎来新一轮的「部落化」。
同时，圈层的细化造成了多样化的服务需求，催生了许多看似不实用但需求旺盛的职业。城市更新的任务之一，就是为不同的圈层创造场景，将需求转化为内需，形成具有本地特色的服务业生态。
1.伦敦的创意生态链
前文提到，伦敦南岸和伦敦西区的文化产业发展，得益于城市更新驱动下形成的本地化创意生态链*。
*创意供应链：是指在创意不同阶段，支持创意消费或生产的一系列商品和服务。
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创意供应链模式示意
以伦敦西区戏剧文化圈为例。
随着西区戏剧产业进入正轨，频繁的戏剧演出对高效、高质量的舞美制造能力提出了要求，同时也需要大量具有定制化能力的制造企业参与。围绕制作伦敦西区的舞台布景需求，伦敦一方面改造市区内的旧厂区，另一方面吸引制造企业重返伦敦。
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西区的戏剧演出，促进了本地化的服务需求
例如，制作过《摩尔门经》《来自远方》《与朱丽叶》《红磨坊》等剧目的舞台效果的纪念品风景工作室（Souvenir Scenic Studios）就位于市区一座改造的老厂区内。该工作室接到委托后，通常会在2周至3个月内完成布景的制造与调试。
为了保证质量和效率，该工作室与伦敦市区及周边城市的30多家材料供应商、设备制造商和专业服务商建立了长期合作关系，生产制造过程高度本地化，而不是选择价格更低廉的海外市场合作。
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厂房改造后成为纪念品风景工作室的制造区
（来源：网络开放平台）
伦敦的城市更新还延伸到了创意供应链的人才培育上。
伦敦政府统计发现，创意生态链中非创意环节的投入最大、提供的岗位最多。例如，在一场时装秀的总支出中，有92%落在创意部门之外的供应链上，尤其是传统制造业。这意味着如果没有足够数量的技术工人，伦敦的创意产业将无法真正实现。
因此，伦敦在下利亚山谷地区通过更新改造，打造了巨型的「创客」工厂，不断培育技术人才和制造企业。
例如，旧仓库改造的英国第一家开放式工厂布洛克斯（Bloqs，面积约3000平方米），就是创意供应链的一员。它能够为制造业创业团队提供多种服务，包括共享生产设备、一对一培训、小组课程等，所有这些设施和服务都可以按需付费，无需签订长期合同。
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开放式工厂布洛克斯
（来源：网络开放平台）
这座工厂的工作区主要包括木工、金属与焊接、工程、数字套件、织物、建筑、精加工等七类空间。
以数字套件为例，该空间包含木材、亚克力、混凝土、金属等材料，创业团队可以通过3D打印机、数控机床完成样机或最终产品的制造。截至目前，该工厂已为350多家制造业企业提供服务，并预计将带来6000个工作岗位。
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工作区
（来源：网络开放平台）
伦敦城市更新与创意供应链的紧密结合，促进了城市服务业结构的多元化发展，为「低端制造业」留在城市找到了新的赛道和发展机遇。
2.东京的「亚文化」街区
在伦敦致力于发展创意产业的同时，亚文化*随着90后、00后步入社会，正逐渐成为消费的「主流」。根据《2022年中国兴趣消费趋势洞察白皮书》的数据，年轻人每月消费中兴趣消费占支出的比例接近三成。
*亚文化：一种文化被社会中一部分人所共享的价值观、行为特征和生活方式。如电竞圈、二次元圈、朋克圈、嘻哈圈、汉服圈等等。
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《青年志》2021年总结了中国年轻人文化圈层全景，
约169个文化圈层
（来源：网络开放平台）
对于城市更新而言，能否将这些亚文化圈聚合起来，形成一个独具吸引力的消费区域，创造新的经济增长点和就业岗位呢？
东京下北泽的更新案例就是一个很好的例证，迅速成为了黑马漫画《孤独摇滚》、日剧《下北泽之人生最糟糕的一天》等文化作品的取景地，成为了亚文化人群的聚集地。
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下北泽区域
（来源：网络开放平台）
上世纪，下北泽曾是东京最大的二手商品聚集区，吸引了大量的年轻家庭和学生。
2000年后，随着表参道、代官山、丸之内等特色商业街区的兴起，下北泽的消费者数量急剧下降。加之京王线和小田急线的铁路地上段在此交叉，限制了区域的空间发展，下北泽开始向「老旧小」方向发展。
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下北泽曾是东京最大的二手商品聚集区
（来源：网络开放平台）
2003年，城市规划进行了修改，小田急线将四条地上线路全部改为地下线路，下北泽区域内1.7公里长的土地被解放出来。
小田急电铁集团随即启动了「下北泽区域改造更新计划」，即下北线路街改造。该计划旨在整合沿线的配套设施，成为区域活力中心，形成一个「20分钟生活圈」，重新吸引年轻人回归下北泽。作为推动更新的关键，有区域基础的「亚文化」成为了核心要素。
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铁路旧址更新后成为亚文化聚集区
2020年，更新后的街区，采用了化整为零的打造手法——
★ 在大量的公共空间设置了小体量建筑，形成了洄游型商业街区，并与周边街道建立了连接，构建了一个小街区密集路网的步行空间。
★ 整个街区仿佛是一个「亚文化」村落，其间分布着古着服装店、二次元店、音乐工作室、黑胶唱片店、复古书店、宠物店、主题咖啡店等，亚文化群体总能在这里找到相应的服务需求。
★ 此外，站点更新的「街区客厅」为亚文化创业者提供了共享办公场所，而北泽音乐文化新中心则为新生代音乐人提供了演出舞台。
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更新后的下北线路街，成为人气中心
（来源：网络开放平台）
仅仅进行空间更新而不进行内容运营，区域的发展是不可持续的。在公共空间内，下北泽定期举办现场音乐直播、Cosplay聚会、脱口秀、不同圈层的市集等线上线下混合活动，每月还会推出不同主题、不同风格的活动，以及与区域内的特色商铺合作举办线路季活动。
下北泽还联合国外旅游局举办主题活动，例如捷克大使馆举办的观光宣传活动。通过围绕亚文化圈层从空间到运营的综合措施，下北泽常年占据「千禧一代年轻人在东京最想居住的街道」榜单的前列。
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更新空间内举办的各种亚文化活动
（来源：网络开放平台）
05
城市更新的新常态化总结
城市更新是推动城市发展的新常态，它不仅是物理空间的重塑，更是经济结构的转型升级。本文探讨了城市更新的几个关键方面：
★ 城市更新需要统筹谋划：城市更新不能仅仅作为经济衰落后的补救措施，而应在城市主导产业快速发展时期作为经济发展的第二曲线来使用。城市需要制定一体化发展战略，促进不同区域之间的分工协作，实现经济多元化。
★ 围绕「新质生产力」的更新：城市更新应重点关注那些虽然不追求产能但产值更高、不看重短期收益但长期收益更大的产业，如科技研发和「专精特新」制造。波士顿的科技研发「协同」更新和德国奥伯科亨的制造业「定制化」更新展示了这一点。
★ 围绕「内需」的城市更新：城市更新还需要创造场景，将需求转化为内需，形成具有本地特色的服务业生态。伦敦的创意生态链和东京下北泽的亚文化街区更新案例体现了这一点。
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北京THE BOX更新，抓住了年轻人的需求
综上所述，城市更新不应仅仅是为了更新而更新，而是为了抑制衰退、发展经济而更新。城市更新必须超越简单的物理空间改造，深入到经济发展、产业转型的核心，以实现真正的高质量发展。
