房企盯着康养没毛病，但可能是个加速死亡的结局

因为昨天看到《几乎所有活着的房企，都在瞄准康养》这篇文章，心里有感而发，所以也想谈谈这个事情，毕竟我也算半个圈内人，但又不完全是，大家可以看我的简介就懂了。

这既可以让我看清楚一些事情，又不至于陷入灯下黑。

我的观点是，活着的房地产企业确实都在盯着康养，之前还一直盯着文旅，但如果轻易操盘，可能死得更快——最好的案例就是xhl。

康养和文旅其实可以结合起来一起谈，因为当房地产企业面对文旅项目和康养项目，暴露出来的问题是性质相同的。康养项目（康养地产）在国内目前还处于起步阶段，可用的案例不多，而文旅项目（文旅地产）已经做了不少年，项目案例较多，而且，我个人也参与了一些这方面的项目，所以，先拿文旅地产来说事吧。

大家都知道，前几年文旅合并，双向赋能，市场反馈就是诞生了很多文旅项目。这本来是好事，但架不住房企也盯上了这块市场，于是就诞生了很多由房企操盘的奇葩项目。

这类项目的操作思路，可以简单梳理一下是这样的：由房企拿地，很大一片地，而一般常见的操作思路是一部分地盖住宅，一部分地做文旅景区，表面上看，也是双向赋能，景区起来了，住宅价值提高，最直观的就是楼贵了；住宅卖出去了，人气就起来了，反馈到景区就是人流也起来了，双向促进，逻辑闭环，堪称完美。

但是，事实上，这类文旅项目，或者说文旅地产，成功的案例不多，大部分可以说都在苟延残喘，还有不少接近于失败，比如某知名影视明星搞的那个项目，原因是什么？

当然每次总结，你都能找到一大堆理由出来，什么地段不好啊，风口不对啊，整体形势变差啊，但是，我个人认为，归根到底，核心的根本原因在于房地产企业自身。

我说几个关键词：贷款、急于变现、模式复制。

对房地产企业有所了解的，看到这几个关键词，基本上就懂了，我是在说房企的经营思路：房企拿到地以后几乎都喜欢拿到银行去做贷款，换言之，一个上百亿的项目，可能房企自己拿出来的真金白银并没有多少，所谓的杠杆就是这个意思，用很小的力，撬起更重的物体；接下来就很好理解了，因为贷款，所以急于变现，加上前几十年，房地产的火热程度，越快把房子盖好卖出去，越能迅速回笼资金，开发新的项目，盘子才能越做越大；第三个也很好理解，成功的案例都喜欢复制，房地产企业尤其喜欢复制，不但流程复制，连建筑样式都复制，所以大家可以看到，住宅都好像长得差不多，市面上很多景区似乎哪哪都是徽派建筑，一部分原因就在这里。

这几个关键词，在房地产行业，也许催生了快速发展，但是一旦移植到文旅乃至康养，简直是老寿星上吊——嫌命长。其实道理真的很简单，大家仔细一想估计也就都懂了。

简单来说，文旅是周期长，回款慢的行业（相对于当地产而言），贷款越多，压力越大；文旅项目是需要慢工出细活的项目，说个最简单的道理，一个楼哪里掉了个瓷砖，哪里路面起了个坑，你让人修修补补就完事了，大家也不会太计较，但是，文旅项目做得丑了没人来，某些项目掉块漆都有可能影响用户体验，跟房地产完全是两种境界。复制就更可怕了。说起来，房地产企业本质上其实是弱创新行业，但文旅则不是，想象一下，现在交通和传媒这么发达，一个没有创新的非天然景区，能有活路吗？

其实还有第四点，行业资源有限。不论是文旅还是康养，对于房地产企业而言，其实都是跨行业了。盖楼你是专业的，文旅和康养，你还真不是专业的。

拿我之前合作过的几个房企来说，项目前期，策划地天花乱坠（我策划的），口号喊地那叫一个高，大家都很开心。但是，一到落实阶段，比如说需要建一个小小地民俗体验馆，盖楼很简单，徽派建筑复制，图纸都是现成的，但是里面总不能空着吧？要不然体验啥？这时候就抓瞎了。着急忙慌联系当地政府，找本地的民俗专家，专家转了一圈，吃了顿饭，拿了咨询费，撂下几句话走了，剩下甲方和我们乙方大眼瞪小眼，最终这活转了一圈又落我们乙方头上。钱花出去不少，该给我们的预算又少了。

景区大规划，大框架都没问题，一旦落实到里面的小景点，小细节，问题排山倒海地来，而房企只干两件事，一是催进度，二是砍预算。我经历过最经典的一句催进度的话是“干不死就干到死为止。”让人崩溃。大家可以想想，这样的项目做出来，它能好吗？

另外，一个文旅景区，想要赚钱，后期的经营是非常关键的，包括商户招商、表演团队、玩乐设施更新换代，宣传推广等等一些列零散而细碎的工作，我可以负责地说，大部分房企都不具备这方面的渠道和资源，这意味着你得自己去开发，后期资金跟不上，表现出来的就是各种不专业。

回到我在上文中提到的xhl，抱歉他们现在还拖欠着部分款项，就稍微遮掩一下。当初连续在多地开工同类的文旅地产项目，一时间也是风头无两，但紧接着就急转直下，反正，我参与的几个都不怎么样。

再说回到康养，康养地产。本质上来说，康养地产项目和文旅地产项目关键点类似，但康养前景更加不明确，需要的专业化程度更高，这点，不用细说大家也都能想明白对吧。

目前来说，国内真正的属于康养的项目其实并不多，像泰康算是先行者。而其他很多所谓的康养项目，其实是挂着康养名头的文旅项目，比如什么负离子、温泉、太极瑜伽之类的，这种项目本质上并非康养。

所谓康养，一指康复，二指疗养（包括养老），需要非常专业的服务团队跟进，说白了房子在这种项目中不占核心地位。大家不妨想象一下，假设你自己要去一个康养基地，你最看重的是啥？

综上，回到最开始，我的观点，房企盯着康养是没毛病的，但真的别自己操盘去做康养项目，否则真可能自己死的更快，市场上还留下一地鸡毛。