无解难题or未知博弈：集体断供的最优解在何方？

掏空6个钱包买到的楼盘，一朝成了烂尾楼。对美好生活的向往，到头来换来的却是一个遥遥无期的幻梦。

真是太阳底下没有新鲜事。如果这样的“人间惨剧”发生在你我身上，又当如何？

疫情3年，对于很多人来说，一方面是收入的下降，另一方面是持续的生活开销支出，以及每天睁开眼就等待着的房贷账单……对于每个要还房贷的普通人来说，这就像是肩膀上的一座最大的大山，承受之重，不得容忍一丝问题。

但生活的意外，总是难以避免。比起那些还在苦苦支撑的人，另一边因为疫情导致收入断崖式下滑，断供的人，则更是令人唏嘘。

近期，我们可以看到多份强制停贷告知书在网上流传。这些涉事地区包括河南郑州、陕西西安、江西景德镇和湖北武汉等等。

人到中年，被迫失业，房子断供，实属无奈。 

2022年，迎来了三降：土地成交大幅度下滑、房价下跌、生育率下降。但比三降更令人心酸的，是最近全国各地出现的集体断供事件。

仅仅几天的时间里，全国范围内就出现了几十个停工烂尾楼的业主集体发表公告。

来自于江西景德镇，也就是全国闻名的陶瓷之都的恒大珑庭项目——被媒体形容，是它打响了全国停贷的“第一枪”。

近日，该项目的900多户烂尾楼业主，联合发布了“强制停贷告知书”，不仅指出珑庭项目已在2021年5月底全面停工，项目监管资金耗尽，而且痛斥相关银行“违规发放贷款，给业主造成不可挽回的巨大损失”。

这份告知书中更表示，如果到10月份，楼盘仍未全面复工，他们将会全面停止偿还月供。而由此造成的相关损失，将由“违规放贷银行、监管不力的政府相关单位、转移资金的恒大江西分公司、珑庭项目组等相关利益方”共同承担。

正可谓是一石激起千层浪。12日晚间，“至少14个烂尾楼业主公告强制停贷 ”冲上了热搜。其中就有“武汉时代新城全体业主强制停贷告知书”，在网上热传。随后，各地“强制停贷”的楼盘更是迅速攀升。

据《全国业主发布强制停贷项目统计表》显示，已经波及到200个楼盘，并且还在增加。从南昌、长沙、武汉、河南，再到郑州、石家庄、沈阳、西安，既有省会城市，更多是三四线城市。

一份份给开发商、银行、监管部门等的强制断贷告知书，在网上流传。如果有关部门不快速反应找出有效的解决办法，那么一旦出现大规模的断供潮，将对个人购房者、银行体系，以及开发商都造成严重的后果。

二姐认为，这场停贷风波背后，或许是一场关于业主、银行和开发商三方之间的激烈博弈“厮杀”。

对于个人购房者来说，断供意味着失去。他们失去的，不仅是一个充满期待的新家，更是对未来生活的美好希望。

每一个断供者背后，大抵都有属于自己的一段心酸。

在我国，房贷应该是大多数人所背负的债务里，负担最大的部分。

根据《中国家庭金融调查报告》显示，30-40周岁人群中，住房贷款总额是家庭年收入的11倍。而对于低收入家庭来说，贷款总额更是达到了他们年收入的32倍。

当一个家庭的年收入无法覆盖每年的房贷支出时，停贷，成了无可奈何的选择。而对个人来说，停贷的后果也很严重。

要知道，业主跟房地产公司签订的是购房合同，跟银行签的是借款合同，两者并不相关。

在购房者和银行之间的借贷合同关系之下，如果银行没有出现违约的情况，那么购房者作为贷款人是没有权力强制停贷的。

而且我们在还房贷过程中前几年都是在还利息，所以停贷一旦超过3个月未还款，银行会按照借款合同和担保合同的约定，向法院提起诉讼。等法院判决下来后，会依法强制执行以清偿银行的贷款损失。

房子被拍卖的钱够不够还银行还是个未知数。很多人往往是不仅亏了首付，还欠银行几十万，另外还要付各种律师费等等。同时，银行还会申请冻结你名下所有的财产。你的车子、房子、存款，全部都会被用来抵债。

更可怕的是，你会被列入“失信人名单”，也就是老赖。不良的个人信用记录，除了会产生额外的罚息之外，还会被禁止乘坐飞机高铁等公共交通工具出行，甚至影响今后孩子的教育。而且你将来要是找到工作，银行也可以要求把你的工资都用来还债。

这样一看，停贷本是无奈之举，而其产生的后果，更是难以承受之重。

对于银行来说，房贷到底还是不是它们最安全的业务，需要打一个大大的问号。

一方面，业主的集体断供，意味着在银行内部一直被视为优质资产的住户按揭贷款，无法按时收回；另一方面，随着断供对房地产销售产生的负面影响，也让房企资金回笼压力加大，那么无法按时偿还房地产开发贷款，银行的房开贷资产质量也将受到影响。

所谓一环扣一环，真是环环相扣，利益交错。

在集体断供事件中，作为贷款方的银行，也被控诉存在“三宗罪”：首先，是违规在房屋主体结构未封顶前发放按揭贷款；其次，是将按揭贷款资金违规划入非监管账户；最后，是未积极履行资金监管方义务，导致预售资金支出不明。

先不说这些说法是否需要更多的证据进行进一步佐证，但外界对银行的责任质疑则不在少数。

这倒也逼得各大银行紧急排雷，纷纷发表声明，梳理房贷坏账风险。

最后，对于开发商而言，不管是集体停贷风波的愈演愈烈，还是层出不穷的烂尾楼背后，直接原因往往是开发商的资金链断裂。

以前日子好过的时候，开发商们都是拿钱买地建楼盘，当A楼盘建好，开发商拿到钱后，就开始建B楼盘。因为以前大家都相信房价会涨，所以B楼盘预售卖得好，这样能保证A楼盘正常交付。甚至开发商赚钱了，还会开始造C楼盘。

但地产调控时期，现在房价预期没了，不仅新建的B楼盘没人买了，甚至A楼盘也没钱再造下去，也就烂尾了。

断供，其实对开发商事实上没有直接的影响，因为在之前预收款房贷款已经进入了他们的账户，但对它们的信用和声誉的影响是致命的。

一旦个人违约逾期，银行就不会给你下发贷款，对大部分人来说没有贷款可能也可以生存下去，但对房企来说，如果楼盘烂尾，并且本身存在债务违约的情况，那么不光是银行，各种融资渠道都会对其亮红灯。

这对于重资产高杠杆性的开发商而言，将是致命的打击。

所以在这场集体断供的风波里，业主、银行和开发商，没有人是赢家。

对于各方来说，“保交付”已经成为当前唯一重点攻坚的工作。

二姐想说，虽然集体停贷只是一时的无奈，但这从来不是解决问题的最佳方案，甚至根本就解决不了问题。

涉及群众重大利益的不合理事件，只有真正的解决问题，才是事情的关键。

停贷也有处置得算好的案例。比如前不久，被誉为“”河南学历最高楼盘“”的郑州著名烂尾楼——永威金桥西棠项目。

经过大半年的持续维权，包括几百名硕士及博士在内的一千多户业主们，终于取得了阶段性成果：政府相关部门追回了一笔被股东挪用的约 10 亿元销售款，同时派国资公司接管项目，力争 2024 年 5 月底交付。

但这种模式，并不是可持续的。因为如果钱没被转走，这种模式还有可能。但钱如果被转走了，就几乎没有希望了。

可以说，地方特色的烂尾楼——这个无解的难题，想要彻底解决，需要的是政府、银行、开发商，以及业主各方的共同努力：政府层面，可以从国家制度共同发力和加强监管。

比如7月14日，银保监会有关部门负责人作出回应，表示将引导金融机构市场化参与风险处置，加强与住建部门、中国人民银行工作协同，支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。

银行方面，则要严格落实金融监管要求，积极配合地方政府做好“保交楼、保民生、保稳定”金融服务，维护房地产市场平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。

而开发商，要拒绝“躺平”、积极复工、积极自救。“保交付、保生产”应该成为其最重要的工作任务之一。比如前不久阳光城就成立了“10W+交付专项工作组”，对交付有风险的项目实行“一盘一策”专项部署，统筹调度资金，确保进度赶、风险大、影响广的重难点项目支付。

此外，阳光城的“自救”可以说是很积极：一方面，与供应商、债权人、项目合作方等积极沟通，争取注入有效资源，推动项目良性循环，避免项目被动停工；另一方面，对于那些已经陷入被动停工的重难点项目，则调集优势资源重点支持，争取项目复工复产。

这些“自救”举措，也值得业内参考。

对于业主来说，抱团停贷对解决问题肯定有一定的促进作用，但也要理性维权。比如，可通过政府部门和舆情影响与银行进行谈判，或许可促使银行与业主达成暂时的停贷协议。这样也比直接发送强制停贷告知书要合适一些。

虽然这些解决问题的办法，可能还有很长的路要走，但在二姐看来，有时候让子弹多飞一会，也未尝不是推动事情走向的手段。

如果这把火越烧越旺，形势也会有所不同。是无解难题还是未知博弈，且看事态发展之下，各方将如何处置应对。