恒大物业51%股权出售，有意向吗？

中国恒大集团（3333.HK）的清盘人正积极推进资产处置计划，最新动向聚焦于其子公司恒大物业（6666.HK）的控股权出售。

据恒大物业近日公告，公司已接获母企中国恒大的清盘人发出的接洽函，指出清盘人已收到来自潜在买家对收购中国恒大所持恒大物业51.016%股权的无约束力指示性要约，标志着这场备受市场关注的资产处置进入实质性阶段。

潜在交易处于初步阶段，11月或进入关键磋商期

恒大物业在公告中强调，目前潜在交易仍处于初步阶段，清盘人尚未与任何有意方展开实质谈判。根据接洽函内容，清盘人计划于今年11月前后邀请经筛选的潜在买家提交最终建议书，并就交易条款进行深入磋商，以达成具法律约束力的交易文件。这一时间表显示，清盘人希望加快处置进程，为恒大集团的债务重组提供资金支持。

此次出售计划并非突发。早在今年8月中国恒大宣布退市之际，市场已有消息称法院指定的清盘人已聘请瑞银和中信证券作为财务顾问，为恒大物业寻找潜在买家。

清盘人明确表示，恒大物业在债权人资产追回过程中具有关键作用，将获得"最高优先级"关注。其90亿港元市值和去年128亿元人民币的收入，被视为“非常巨大的潜在价值来源”。

恒大物业财务状况：收入微增但盈利承压

此前恒大物业已发布的财务数据显示，恒大物业在2024年面临盈利下滑的挑战。根据今年3月发布的盈警，公司预计2024年净利润约为9.8亿至11.2亿元人民币，同比下降28.4%至37.3%。盈利下滑主要归因于两大因素：一是因134亿元存款质押被银行强制执行而产生的法律诉讼费用；二是因提前确认坏账损失并进行部分税前抵扣，导致少缴企业所得税而产生的滞纳金。

尽管如此，恒大物业的收入仍保持小幅增长。2024年综合收入预计为126.5亿至128.5亿元人民币，同比增长1.3%至2.9%。这一增长主要得益于多品牌发展策略推动在管规模稳步增加、物业管理服务收入持续提升，以及社区生活服务和资产管理服务的增长。公司强调，利润减少主要是非经营性支出和更谨慎的收入确认方式所致，而非业务运营问题。

此外，恒大物业的财务状况呈现改善迹象。据今年3月财报，当时公司预计2024年底货币资金将达到3.3亿元，较2023年底增长37%；净资产预计为9.7亿至12.1亿元，大幅增长49.5%至62%。这些数据表明，尽管面临挑战，公司仍具有一定的财务韧性。

交易障碍重重：品牌受损、债务复杂成主要挑战

然而，任何潜在交易都面临显著障碍。恒大物业的品牌形象、市场扩张和项目运营能力均受到母公司清盘的负面影响。自2021年股价高峰期以来，恒大物业股价已累计下跌约96%，反映出市场对其前景的担忧。

债务问题的复杂性也为交易蒙上阴影。中国恒大清盘人安迈顾问的董事总经理杜艾迪（Edward Middleton）和黄咏诗指出，恒大面临187项债务索赔，总额约450亿美元，任何"整体"重组都被视为遥不可及。在资产变现方面，至今仅有2.55亿美元资金被归类为"适中"，其中约1.67亿美元已"上溯"并与恒大地产挂钩。由于所有权结构复杂，清盘人警告称，利害关系人不应想当然地认为所有资金都能归公司所有。

业务层面的挑战也不容忽视。恒大物业在公告中提到，受市场环境影响，商家对广告投放意愿及场地租赁需求下降，导致社区运营服务业务不及预期。同时，公司为提升服务品质，在设施设备更新和社区环境提升方面加大了资本投入，进一步压缩了利润空间。

未来展望：出售股权或为双赢选择

据财联社的消息，针对有消息称，中国恒大清盘人已收到针对恒大物业的非约束性收购意向，竞购方包括中国海外集团及华润集团子公司。对此，华润置地相关负责人回应称，此消息不实。而一位接近中国海外集团方面的人士也指出，此消息是“假的”。

对恒大物业而言，控股权易主可能是一个转机。若成功引入新投资者，不仅可为公司注入新鲜资金和管理经验，还有助于淡化“恒大”标签带来的负面影响，重塑市场信心。而对清盘人来说，出售恒大物业股权是实现资产变现、偿还债务的重要途径。

然而，潜在买家需要仔细评估交易风险，包括恒大物业的长期盈利能力和品牌修复难度。市场分析认为，具备雄厚资金实力和物业管理经验的企业或投资基金最有可能成为最终买家。

恒大物业51%股权的出售进程标志着中国恒大清盘工作进入关键阶段。尽管交易面临诸多挑战，但恒大物业的市场规模和收入基础仍对潜在买家具有一定吸引力。未来几个月，随着清盘人与潜在买家的磋商深入，这场交易的走向将逐渐明朗，其结果不仅影响恒大物业的未来，也将为中国房地产行业的资产处置提供重要参考。

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