房企半年报洞察：市场分化加剧安全稳健优先，行业转型构建新发展模式

来源 | 财经九号院作者 | 胖虎

随着8月份结束，各家上市房企均公布了2025年半年度业绩。

数据显示，上半年，房地产行业仍处于深度调整周期。一方面是市场分化持续加剧，全国70个大中城市中仅3座城市新房房价均值同比上涨，“局部机会”成为市场主旋律。另一方面，是5301亿元债务到期规模（克而瑞地产研究数据）带来的偿债压力，特别是第三季度1579亿元到期峰值更将行业推至关键考验节点。

在此背景下，各大房企2025年中期财报不仅是企业经营成果的“成绩单”，更成为观察行业趋势、探寻破局路径的重要窗口。

从财务安全到业务模式，从市场布局到转型探索，房企们的应对策略呈现显著分化：多数企业面临盈利承压，少数先行者却凭借经营性业务或区域深耕实现稳健盈利；部分企业仍在债务泥潭中挣扎，而以龙湖、华润、招商蛇口等为代表的优质房企已通过主动降债、优化业务结构逐步穿越周期。

本文将结合多家头部房企财报数据、业务实践及机构的行业研究，拆解行业在压力下的突围逻辑，剖析优质房企的核心竞争力。

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财务安全：债务重压下的稳健突围

2025年下半年，房地产行业迎来新一轮偿债高峰。克而瑞数据显示，今年债务到期规模高于2024年，达5301亿元，第三季度更是高峰，到期规模约1579亿元 ，房企债务压力巨大。在此背景下，各大房企积极优化债务结构、持续压降债务规模、降低融资成本。

截至2025年上半年末，华润置地净负债率上升7.3个百分点至39.2%，剔除预收款后的资产负债率降低了0.4个百分点至 55.3%，长短期债务比1.95，平均合同借贷年期为6.4年，期末加权平均融资成本同比下降32个基点至2.79%，维持在行业较低水平。招商蛇口的平均融资成本为年利率2.84%，平均合同借贷年期为5.3年。保利发展则通过发行国内首单现金类定向可转债、公司债和中期票据等方式，优化债务结构，期末综合成本 2.89% 。

民营房企方面，龙湖集团在财务安全方面的表现颇具代表性。今年上半年，龙湖集团综合借贷总额为1698亿元，较上年末下降65.3亿元；在手现金446.7亿元；净负债率为51.2%，现金短债倍数为1.74倍，剔除预收款后的资产负债率56.1%，资产负债情况及现金短债比均居行业领先水平。

自2022年中期开始，龙湖就已经主动降负债，通过经营性现金流压降负债，并在2023年提出用经营性物业贷置换信用债。公开信息显示，三年内龙湖的有息负债压降超400亿，预计到2025年底，有息负债余额将降至1450亿左右，其中经营性物业贷和长租贷接近1000亿，年期更长、结构更优。未来3年每年还要压降约100亿元，总的有息负债余额将逐步达到并且稳定在1000亿元左右。

对于龙湖集团这种硬核降负债的表现，机构纷纷表示看好。美银表示，龙湖的资产负债表持续增强，预计2026年起其债务结构将更加稳定，且来自地产开发的影响也将减少。中金公司认为，龙湖将优化债务结构与现金流管理列为公司重点战略方向，进一步夯实了财务安全性。

由此可见，在行业债务重压下，以龙湖为代表的部分房企通过主动降债、优化结构，有效提升了财务安全度，为企业持续发展奠定基础。

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盈利模式：阵痛中探寻新路径

在市场持续筑底过程中，房企盈利压力增大，亏损成为常态。在此背景下，部分房企积极调整，探索新的业务模式，寻找新的业绩增长点。

这方面，华润置地通过经营性业务来提升盈利稳定性。2025年上半年，其实现经常性收入205.6亿元，同比增长2.5%，占总营收比重21.7%。其中经营性不动产业务营业额为121亿元，同比增长5.5%，毛利率同比提升1.4个百分点至72.9%。华润置地的经营性不动产业务等三项业务合计实现核心净利润60.2亿元，贡献占比提升至60.2% 。

民营房企龙湖集团则依托经营性业务，实现了利润结构的切换。2025年上半年，其运营及服务业务合计实现收入132.7亿元，创历史新高，在总营业收入中占比达到22.6%，贡献核心利润40 亿。运营业务板块由商业投资、资产管理航道组成，上半年营业收入为70.1亿元，同比增长2.5%，毛利率超过75%，净利率超过40% 。商业投资航道上半年租金收入同比增长4.9%至55亿元，出租率保持97%这样的行业高位，营业额、客流均实现双位数增长。资产管理航道长租公寓等业态上半年实现收入 15.1 亿元；服务业务板块以物业管理、智慧营造为主，上半年不含税收入为62.6亿元，同比微增 。

此外，部分区域型房企则通过深耕区域市场盈利。如滨江集团，截至2024年末，在杭州的土地储备占比达70%，连续7年成为杭州市场销冠，2025 年上半年实现营业收入454.49亿元，同比增长87.8%。

当下，房企盈利模式正从单一开发向多元化转变，经营性业务和区域深耕成为重要方向，龙湖等企业已在新盈利模式探索中取得显著成效，也为行业提供了借鉴。

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市场布局：聚焦核心，产品为王

2025年以来，市场分化加剧，房企进一步聚焦高能级城市，同时注重产品力提升，以应对市场挑战。

以民营房企为例，龙湖集团持续聚焦高能级城市拿地。今年以来先后在上海、苏州、重庆、成都等城市获取5幅地块。如2月在上海奉贤区、苏州吴中区获取的地块，地理位置优越。8月在成都锦江区获取的地块，配套设施完善。在产品打造上，龙湖发力“好房子”领域，以“舒适、安全、智慧、环保”为核心价值提升产品细节与品质。如重庆两江御湖境项目通过打造中央车站实现业主风雨归家，首开达6.2亿，刷新重庆楼市首开记录。北京中关村观萃项目作为全国首个“好房子”样本，打造多项优质社区配套，上半年成交套数位列全市第5，昌平区第1。

像滨江集团今年上半年新增土地项目16个，其中有14个位于杭州，进一步巩固了杭州市场份额。

至于央国企更是将布局聚焦到强一二线城市中来。华润置地上半年拿地总价447亿元，权益地价322.8亿元，增持了18宗土地储备，新增总计容建筑面积148万平方米，进一步聚焦投资，一二线城市投资占比为100%。招商蛇口聚焦核心10城，上半年在核心10城新增项目数量为10个，投资金额达161亿元。

中指研究院表示，下半年高品质项目入市有望带动核心城市新房市场保持平稳，不同城市及项目分化或更趋明显，“好城市+好房子+好服务”具备结构性机会。在市场分化背景下，房企聚焦高能级城市、提升产品力是突出重围的关键，像龙湖、滨江等在市场布局和产品打造方面的举措，使其在激烈市场竞争中占据优势。

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行业转型：构建新发展模式

随着我国城镇化进入新阶段，房地产行业从增量时代迈向存量时代，转型迫在眉睫。中央城市工作会议指出，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。在此背景下，房地产企业纷纷探索新发展模式。

龙湖集团构建了“基本盘+增长盘+创新盘”的发展模式。2025年上半年，经营性收入实现132.7亿元，对公司总营收贡献占比达22.6%，贡献核心净利约40亿元。基本盘基于五个航道业务贡献的正向经营现金流与优化的债务结构。增长盘由运营+服务业务的四个航道构成。创新盘则以“一个龙湖直达用户”的生态价值及AI智能化赋能打造“智创空间、智享服务” 新战略。今年，龙湖通过内部试水AI应用，未来将通过千丁数科对外输出；年初推出“龙湖”APP，对接全生态场景，实现服务闭环。

华润置地则发力大资管模式，采用“3+1”一体化业务模式，通过多元化业务协同和资本运作，向城市投资开发运营商转变。

保利发展打造商业、物业两条新增长线，践行“三大主业”中长期战略规划。招商蛇口加码资产运营业务，将其作为转型主战场之一，致力于成为 “综合开发运营服务商”。

穆迪表示，不断增长的经营性收入提升了开发商的盈利稳定性和财务韧性，华润和龙湖在受评开发商中拥有较高的经营性收入，表现出更高的盈利能力和更稳定的杠杆水平。在行业转型浪潮中，以龙湖为代表的房企积极探索新发展模式，为行业可持续发展注入新动力。

2025年上半年，房地产行业虽面临诸多挑战，但部分房企如龙湖集团等，通过在财务安全、盈利模式、市场布局和行业转型等方面的积极探索与有效实践，展现出强大的抗风险能力和发展韧性。这些企业的成功经验，为行业在困境中突围提供了宝贵借鉴，也为房地产行业的未来发展探索了新方向。

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