“磁带大王”陈秉志炒楼得心应手，现今豪宅拍卖，遭入禀破产

在香港财富传奇的名册上，“磁带大王”陈秉志的名字承载着产业辉煌与地产豪赌的双重烙印。

他从一盒盒录音带起家，建立起横跨全球的磁带王国，却在时代浪潮中毅然转身，将数十亿资本掷入香港楼市的惊涛骇浪。他的故事，远非简单的炒楼发家史，而是一部产业资本向地产金融跃迁的微观史诗，更是一曲高杠杆扩张遭遇周期逆风的时代悲歌。

跌宕起伏的“磁带大王”陈秉志炒楼记

陈秉志1988年购入的薄扶林海景豪宅

据香港媒体报道，有“磁带大王”之誉的香港富豪陈秉志，近来因陷入财务危机，持续出售手上物业资产。近日，他作价2.6亿港元脱手荃湾核心地段大鸿辉地下铺位，引发外界的关注。

2012年5月，陈秉志从杨受成的英皇集团购入“英皇娱乐广场”全栋，而次月大鸿辉集团则斥资6亿港元购入其中含地库在内的5层，将大厦改名“大鸿辉荃湾中心”，此后，陈秉志逐层出售此栋物业。值得一提的是，在今年2月，陈秉志将2017年以约1.14亿港元购入的大埔广福道商铺出售，持有8年亏本6350万港元离场。

在今年5月，陷入经济困境的陈秉志，不得不将1988年购入的薄扶林海景豪宅拍卖还债。据悉，他于1988年以2350万港元购入此豪宅，一直自住至今年，但由于2021年向“台湾首富”蔡明忠、蔡明兴昆仲旗下的富邦银行借贷，因为拖欠其中一笔约3.5亿港元的贷款，此豪宅作为抵押品，由银行接管后拍卖。

值得一提的是，昔日在炒楼上“得心应手”的“磁带大王”陈秉志，今年因财务困难，被4位债权人（注：4家财务公司）联合入禀法院申请破产，涉及欠款仅约8000万港元。

陈秉志，被誉为香港“磁带大王”，他在上世纪70年代创办的亚美集团，在上世纪曾是全球最大的录音带和录音带及光碟制造商，后来，在磁带需求下降后，他走上了投资地产的“炒楼”之路，除了香港外，也投资内地房地产，包括广州、惠州、东莞等地。

在炒楼“得心应手”，作为香港资深投资者的香港亚美集团总裁陈秉志伉俪，情系桑梓，热衷慈善公益，透过“志媚基金”及“香港福建希望工程基金会”，在内地慈善捐赠超亿元。

今天，我们不妨像“倒带”一样，追忆“磁带大王”陈秉志炒楼记。

“磁带大王”陈秉志

第一幕：磁带王国的夕阳与地产野心的黎明。

上世纪70年代，陈秉志创立的亚美集团，凭借庞大生产力（20万平方米自资厂房）成为全球磁带产业隐形冠军。3M、Sony、TDK等国际巨头均是其客户，一盒盒磁带如金流般滚滚而来。然而，陈秉志的嗅觉远超同侪。当数码化浪潮尚在远方涌动，他已窥见传统媒体载体的黄昏。90年代末，他做出最重要的转向：将产业积累的巨额资本，投向香港这片寸土寸金的钢筋森林。

他的早期投资已显露“枭雄”本色：比如，他是民生商场围猎者：2016年联手“小巴大王”马亚木等，斥资11.5亿港元夺下青衣长康商场；2021年再以13亿吞下葵涌安荫商场及荃湾石围角商场。这些扎根社区、现金流稳定的“民生堡垒”，成为其早期重要财源。

又比如，他是旧楼翻新炼金术大师：2012年，他豪掷重金从英皇集团购入荃湾英皇娱乐广场（后易名大鸿辉中心）。这步棋堪称经典：收购全幢后，他精准施展“分层拆售”策略——如同庖丁解牛般将整栋大厦化整为零。近期以2.6亿港元成交的众安街地铺（平方英尺价高达34,588港元，月租123万，回报率5.6厘），正是此策略的延续成果。同年他更以近亿购入嘉湖新北江商场二楼，显露对翻新改造的偏爱。

还有，我们也见到了“澳门广场”赌局：2014年与周焯华（绰号“洗米华”）斥资6亿购入上环信德中心三楼，砸下7000万翻新为“澳门广场”后分拆招租（现高力正代理拍卖其中130个商铺）。这不仅是物业投资，更像一场对博彩旅游经济的隐性押注。

此时的陈秉志，像一位深谙香港地产“炼金术”的巫师：低调收购地段优越但陈旧的物业，施以翻新改造的魔法，再通过分拆出售或精细化租赁，点石成金。产业资本的雄厚实力，让他能在波动的市场中稳坐钓鱼台。

陈秉志（前排左2）出席香港福建社团的活动

第二幕：巅峰豪赌——402亿中环中心与杠杆的“达摩克利斯之剑”。

如果说早期投资是稳健布局，2017年那场震惊全港的交易，则将陈秉志的野心与风险暴露无遗。他联手多位中港投资者，以惊天价402亿港元购入中环中心75%业权，一度持有其中7个整层。这座矗立于香港金融心脏的超甲级写字楼，象征着财富与地位的顶峰。

然而，这笔交易的“天价”光环下，潜伏着致命危机：其一、高杠杆幽灵。据财通社等媒体披露，陈秉志在此役中大量运用金融杠杆。巨额借贷如同双刃剑，在市场上行时放大收益，下行时则成索命绞索。

其二、周期逆转三重奏。交易后不久，香港接连遭遇中美贸易战冲击（2018）、社会事件动荡（2019）、新冠疫情封锁（2020-2022）。三重打击下，中环写字楼空置率飙升、租金暴跌。2023年陈秉志以约6.75亿“微利”出售25楼全层（平方英尺价约2.7万），虽自称获利，但相较财团整体购入均价，媒体估算实际折让高达18%。这笔“标志性资产”已成烫手山芋。

中环中心一役，是陈秉志从“产业实业家”彻底转向“金融地产玩家”的分水岭。对资本杠杆的过度依赖，使其暴露在宏观经济风暴的无情冲击下。

陈秉志以8.7亿港元出售中环中心38层物业 

第三幕：杠杆断裂：从“大王”到“债户”的残酷转折。

2023年底，危机如海啸般袭来。陈秉志公开承认因拖欠富邦银行约3.5亿港元贷款，其持有37年、升值17倍的自住豪宅已被银行接管拍卖。这座见证他财富巅峰的堡垒，最终成了抵押品沦陷的标志。财务困境如多米诺骨牌般引发连锁反应：

蚀本大甩卖：2024年2月，大埔广福道银行铺以5050万港元蚀让，较2017年购入价1.14亿港元惨蚀56%（6350万）。近期荃湾大鸿辉中心地铺以2.6亿易手，虽有5.6厘回报，亦被视为减债套现之举。

资产大拍卖：除前述信德中心“澳门广场”被接管放售，其持有的北角渣华道321号（前柯达大厦一期）全幢工商物业，也以10亿港元叫价急寻买家。曾经的收购猎手，已成被迫清仓的卖方。

昔日“磁带大王”的光环，如今被“财务困境”、“银行接管”、“蚀本离场”等字眼笼罩。高杠杆扩张在经济周期逆转、资产价格下跌时，终成吞噬财富的无底黑洞。

陈秉志“炒楼”浮沉录，映照香港经济深层密码

香港亚美集团总裁陈秉志

“磁带大王”陈秉志的个人兴衰，绝非孤例，而是解读香港经济基因的关键切片。

首先，产业空心化下的财富焦虑。从磁带大王到地产大亨，陈秉志的转型是香港制造业凋零的缩影。当实体产业利润日薄，巨量资本本能涌入房地产寻求保值增值，加剧了经济结构的畸形与风险集中。

其次、地产金融化的致命诱惑。香港低税率、资金自由流动的环境，使房地产极易被金融工具包装。陈秉志从买铺收租，到运用杠杆收购天价地标，体现了资本逐利下“实业-地产-金融”的三级跳。然而，当物业成为金融衍生品的抵押物，其价值波动便与金融系统稳定性深度捆绑。

再者、高杠杆周期下，繁荣的催化剂与崩溃的导火索。低息环境助长了陈秉志等投资者的大胆扩张。但当黑天鹅事件叠加（疫情、地缘政治、利率转向），资产价格下跌触发抵押品价值不足，银行抽贷，流动性瞬间枯竭，杠杆从登天梯变断头台。中环中心案与其豪宅被接管，是这一机理的残酷注脚。

还有，民生商场是一把稳定现金流与政策风险的双面刃。陈秉志早期钟情民生商场，看中其抗周期性强、租金稳定的优点。但此类资产亦易受政策影响（如领展拆售风波、政府对垄断的关注），且资本增值潜力通常低于核心区贵重物业，在需要快速变现偿债时成为掣肘。

最后、“狮子山精神”与路径依赖的悖论。陈秉志敢于从制造业跨界地产，体现香港企业家的冒险精神。但当“地产创富”路径被反复验证成功，容易形成思维定式，低估周期转换的杀伤力，在市场狂热中忘记杠杆的危险。

陈秉志2.18亿港元接手的北角海峰园车场

陈秉志的困局，恰逢香港经济寻求突破的关键节点。港府力推“北部都会区”、“明日大屿”，鼓励创科发展，试图摆脱对地产金融的单一依赖。陈秉志从磁带制造到地产豪赌再到债务泥潭的一生，为香港敲响警钟：依赖地产与金融杠杆的增长模式已触及天花板。

未来香港的繁荣，在《一波说》看来，需在以下方面破局：

一、产业再造：重振高端制造、吸引科创企业，创造地产外的财富增长极。

二、金融稳健：强化杠杆监管，防范房地产过度金融化引发系统性风险。

三、民生为本：平衡资本利益与市民住屋需求，避免社会矛盾激化。

陈秉志的故事，是一部跌宕起伏的个人商业史，更是一面映照香港经济深层结构与时代挑战的明镜。

当“磁带大王”的传奇蒙上债务阴影，它不仅是一个枭雄的黄昏，更预示着一个依赖地产金融旧模式的时代，正在缓缓落幕。香港能否真正转身，开辟出一条多元、创新、可持续的新路？答案，仍在书写中。

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