中国的房地产市场，关键不在“房”，而在于“地”

【本文由“荒漠白杨”推荐，来自《北大姚洋呼吁及时停止限购、限价措施，允许房地产企业降价自救，大家怎么看？》评论区，标题为小编添加】

• 千古独我风流

• 其实这两种思路都没理清楚问题，没有抓住关键。

  中国房子过多，到底是多在哪？

  不是增量！不在开发商那里了！

  经过三年大整顿，全国增量住房已经暴跌没什么量了！

  现在真正需要卖房子的主体，已经不是开发商了，而是本来已经过多的存量多余住房小业主！

  换句话说，开发商如今根本不需要救，因为他们本来就不应该再继续大力修更多住房！

  他们需要的是退出一大批企业、人员、退出一大批产能！！！

  理不清这个关键，也就是房地产行业要从增量发展转变为存量发展，你就还是停留在过去的错误老思维，始终把猛建新房作为房地产发展的基础，这怎么能行呢！！！

  没有哪个国家是永远不停建新房！尤其是城市化我们已经完成了！不是即将！

  历史性地转变为存量发展，就是要让存量房市场活跃起来，应该做的是要放开制约一切存量房交易、流通、使用的过时政策，通过盘活存量房，该卖的卖，该租出去的租出去，该改造的改造，该另外处置的另外处置，这也是一块巨大的市场！！！只是跟传统开发商可能关系没那么大了！！！

  存量活跃起来，老百姓的资产也就有了稳定的市场定价，也就可以把土地政策转移到房产税、二手房交易税、经营税等等！！！

  这才是应该走也必须走的方向！！！

  至于过去那种靠大建新房大卖土地、以开发商为核心的房地产发展模式，过时了！！！

从发帖内容看，你不懂得中国房地产市场发展的机制。

中国的房地产市场，关键不在“房”，而在于“地”。存量也好，增量也罢，地价撑不住了，房价也就成了无本之木。在人口众多的中国，土地是真正的不可再生资源，房子只是土地上的附着物。地价如果下行，不管新房二手房价格都会跟着下行。实际上，二手房市场在取消了学区房政策之后，就只有出的气没有进的气了。

要看中国的房地产市场情况，应该采取什么措施稳定市场，一要看土地，二要看银行。二者是交织到一起的。

对土地的制度性依赖不降低，地方政府就始终有推高地价的积极性。一个城市的市长书记，一般也就干一届，最多两届。自己任上如果干不出像样的政绩根本无暇管后面，自然会大干快上，怎么擦屁股是后任的事情。实际上，现在大多数城市的城市建设投入规模都很大，已经不是“寅吃卯粮”这么简单。投入的资金里很大一部分是商业银行的信贷资金，城投债就是最典型的例子。不管财政资金还是银行的商业资金，都与地价走势有内在的关联。土地价格下行的普遍预期一旦形成，大多数城市的财政收入压力会增大，房价地价撑不住下行甚至崩盘是必然的结果。差别只是软着陆还是硬着陆而已。

中国的房价地价要回归，要着陆，这是必然趋势，不以任何人的意志为转移。

地方政府及财政收入之外，银行有大量的信贷资金投入到了房地产中。这里说的“房地产”，可不是你眼里看到的居民楼盘，与工业用地之外的所有土地出让都包括在内。地方政府发行城投债，拿什么给银行作抵押？本应该是政府财政资金做的城市建设改造项目，改头换面通过企业渠道用商业资金去做，最终托底的仍然是政府和民众。前几年蜂拥而上的城市地铁，为什么积极性很高？既能拉高GDP提高城市形象，也能拉高房价地价，何乐而不为？地铁亏不亏钱城投债能不能还上，没多少人关心。

至于民众购买商品房形成的银行贷款，其实只是房地产问题最上面的表象。以土地财政为主的相关机制以及不及成本追求政绩的城市建设，是主要的内在原因。

房价地价如果出大问题，银行必然跟着出大问题，最终还是要由国家托底、民众买单。所以，房价地价都不能大跌，但是现在已经涨不动了，问题是能不能稳住，如何下行。

文章里说的“允许降价卖房”是站着说话不腰疼。哪个城市也不敢这样，因为很难把握不暴雷。