未来的中国，新建商品房不该成为发展重心，该重点扶持大城市的保障型租赁住宅建设

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我一直支持赵燕菁教授关于房地产领域的观点，很多人都受不了，冷嘲热讽的，已经算客气的了。

商品房预售机制，起源于香港，也叫卖楼花，是李嘉诚的原创。商品房预售，和土地拍卖，在本质上都是融资行为。城市开发，在所有的国家和地区，最大的难点，或者叫瓶颈，就是开发资金，从何而来？传统上靠银行贷款，银行也有考虑风险，即便不要抵押物，也不会贷款很多，而房地产开发，需要大量的资金，如果，开发一栋，等到全部销售完，收回资金再进行下一个地产项目的开发，那么，城市发展会处于一个缓慢发展的过程，而机遇，常常是一晃而过。土地融资和卖楼花，解决了在最佳发展时机的政府融资和企业投资的资金短缺问题，政府通过土地融资，以负债的形式快速扩张财政，企业通过预售，提前回收资本，进入下一轮建设，负债经营，快速做大蛋糕，从正回馈的角度看，就是政府和房地产企业，两方面都在快速扩张，城市建设日新月异，极速完成的城市化基础，又是吸引外部投资的重要条件。这其实就是东亚发展模式，现在又成为东南亚发展模式，也是早期的美国发展模式，而看不懂这种模式的南美、欧洲、中东、非洲、大洋洲，发展就不能爆发，只能看菜下饭，一步一步走。

凡事都有两面性，商品房预售也一样。中国已经走过城市化高速发展的阶段，现在往后，城市化和现代基础设施的建设，还会持续和升级，但是已经没有大规模发展的需求，尤其是商品房，以前的预售制的红利已经基本吃完，代价却越来越大，得不偿失，该退出历史舞台了，包括建筑面积。

未来的中国，新建商品房不该成为发展的重心，会归于平淡，或者叫市场选择。政府该重点扶持大城市的保障型租赁住宅建设，当然是现楼，大幅度减少大城市商品房的土地出让，出让地块也应选择在郊区，市区中心地带只批准租赁保障型住宅，发展的天平要改变。对于商品住宅，政府重点应该保障存量的可流通，盘活这一大块的资产，政府财政收入转型到税收为主，让更多人变成了有产，才有更多的税基。