长租公寓中的「暗流」

若说P2P是“埋雷能手”，近三个月来，长租公寓渐成“后起之秀”。日前，深圳小鹰房屋租赁有限公司（下称“小鹰找房”）资金链断裂，陆续有租客、业主上门维权。

值得一提的是，今年8月底，杭州友客房地产代理有限公司被传跑路，总部人去楼口。时隔两日，杭州另一长租公寓杭州适享科技有限公司（下称“适享科技”）爆雷。

随后，上海岚越企业管理咨询有限公司在浦东办公室同样被曝人去楼口。9月，深圳警方公告称，深圳寓意物业有限公司涉嫌合同诈骗一案，已立案。而出现问题的还有上海“寓意”（统称为“寓意公寓”）。

据广州市房地产租赁协会统计，仅在8月份，全国有15家长租公寓倒闭。一时间，长租公寓“雷声滚滚”，行业深陷信任危机。

业主因收不到房租，会收回住房，甚至会出现强制驱逐租客的情况，双方矛盾升级。在租客一端，除了失去住处外，缴纳的租金（未交付业主的部分）不知所踪，还有人背负租金贷。

追究爆雷事件的根源，实际上因“长收短付”“高进低出”的长租模式存在。另柒财经注意到，先已有监管部门对该模式引发的风险进行提示。

01变了味的二房东

长租公寓陷入危机，影响最大的就是租客。近日，小鹰找房租客在腾讯看点平台上表示，平台爆雷，妻子马上临盆，还要面临房东收房的风险。

“(平台)要求我们租客与房东协商，签订解约协议，让我们搬出去，租金分6期（自12月起，每个月20日退钱）。我接受不了这个方案……”

另该租客提到，小鹰找房出高价从房东手中收大量房源，再低价出租给租客（大部分是一次性一年付），与房东商议45天的空置期，并承诺2—5年不涨价，可平台可对租客涨价。

就定位而言，长租公寓本质上就是“二房东”。可照常理，”二房东”从业主处以一定价格收房，再高于这个价格出租给租客，来赚取中间差价，即“低进高出”。

不过，从前述租客表述及柒财经获知信息来看，小鹰找房走的是“高进低出”风格。高租金，业主乐见其成，另一头的低租金，租客可减少负担。长此以往，就可以吸引大量用户。

可若单纯按赚差价思路来考虑，“高进低出”有悖于盈利这一商业思维。且不光是小鹰找房，柒财经了解到，此前暴雷的其他平台也是采用这一模式。

事出反常必有妖。对此，有观点认为，长租公寓目标在于获取现金流。而这需要“长收短付”来配合。即平台按月付给业主租金，而从租客收取的租金通常是季度付、半年付、年付。

具体来说，业主一月一结，租客按押一付三来付房租，每个季度首月，长租公寓平台至少有3个月现金流。若按年付，合同期首月，平台最少手握12个月现金流（含押金）。

如此一来，短期不需要兑付全部现金，加之租客汇聚成群，在平台上形成巨大资金盘。若平台方用这部分资金投资失败，或经营不慎，就会出现资金链断裂，跑路的风险。

更有甚者换了很多“马甲”。公开资料显示，适享科技前身是巢客、巢客遇家，并与寓意公寓关系密切。且据一财网报道，巢客”背后的掌舵人操盘人熟谙长租平台经营之道。

且该媒体调查发现，他们甚至可能通过雇佣大批农村年轻人进入公司担任股东、法人以及高管等，充当“白手套”。

02被重推的租金贷

柒财经了解到，在摒弃赚差价思路，获取现金流的同时，长租公寓还采用了另一金融手段，即租金贷。贷款机构一次性将一年房租打给长租公寓，租客则分期支付房租，缓解资金紧张。

以自如为例，柒财经在APP上注意到，其分期服务宣称“0首付（0押金）分期无压力”“服务费8折优惠能叠加”……如此看来，平台更希望租客采用这种分期方式。

像月租金3000元的新签用户，分期的年服务费2880元，与年付服务费持平，比月付少了900元，另首付款为0，而其他付费方式均有首付款。

另同样是3000元月租金，采用分期租客一年下来总共支出41317.78元，而月付租客年付41580元，且月付租金3150元。

对比下来，长租公寓的年轻用户群体更偏于前者。这样以来，仅一个分期租客，合同首月，平台账户上至少有12个月租金。

不过，分期看似方便了租客，可一旦长租公寓暴雷，租客除了处在无房可住的窘境，还要背负贷款。而于金融机构而言，或将面临高坏账的风险。

此前，晋商消费金融就曾因合作长租公寓陷入危机，而频频踩雷。另值得一提的是，租客可能因未按时还贷款，被上征信。

03强监管来了

事实上，长租公寓的风险，监管已有所提示。今年9月初，住房和城乡建设部在其官方网站发出《住房租赁条例(征求意见稿)》(下称“意见稿”)，面向社会公开征求意见。

其中，意见稿明确，住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金（高进低出）、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期（长收短付）等高风险经营行为的，房产管理等部门应当将其列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管。

另在9月11日，成都市发布租赁资金监管新规，要求住房租赁企业开立全市唯一的资金监管账户，对于支付租金周期超过3个月的，应将收取的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金存入监管账户。