坚守「房住不炒」底线要「救市」不能「托市」

　　行政会昨日完成讨论《取消与不动产需求管理相关的税务措施》法律草案，建议调整本澳不动产需求管理措施的政策方案及其中有关税务措施的法案。有关法案将送立法会以紧急程序处理。该法律草案与立法会前日一般性讨论及表决通过的《订定在广东省珠海市拱北口岸东南侧相关陆地和海域适用澳门特区法律的基本规范》法案一样，是并为列入《二零二四年财政年度施政报告》「附录二」《二零二四年财政年度澳门特区政府的法律提案项目》中的，但都是在二零二四年的上半年以至是第一季度年，特区政府就拟制法案并送请立法会履行立法程序，其中《取消与不动产需求管理相关的税务措施》法律草案，特区政府还建议立法会以紧急程序处理。这足可见「计划赶不上变化」，也显示澳门特区政府是审时度势、实事求是、与时俱进，针对时势及任务的变化，随时调整补强政策措施，并为之提供法律依据。这也可说是「一国两制」下推进治理体系和治理能力现代化建设的模式，符合「贤能爱国者治澳」的原则。

　　行政会昨日完成讨论的《取消与不动产需求管理相关的税务措施》法律草案，是继去年年底，特区政府因应市场环境变化适度放宽不动产需求管理措施，拟制《修改第2/2018号法律〈取得非首个居住用途不动产的印花税〉》法律草案，并经立法会审议及通过，成为澳门特区今年的「一号法律」，确定自二零二四年一月一日起，不再向取得第二个居住用途不动产的人士征收楼价百分之五的取得印花税，并放宽相关楼宇按揭措施，包括本澳居民购置住宅的按揭成数上限为百分之七十，购置经济房屋的按揭成数上限为百分之九十，不再设不同的按揭成数金额档次上限之后，再次进一步放宽对不动产交易的限制，几乎是对住宅楼宇交易的「全面『撤辣』」。

　　按照《取消与不动产需求管理相关的税务措施》法律草案建议的内容，将取消特别印花税、额外印花税及取得印花税，亦即撤销二零一八年为阻遏楼市过热而推出的「加辣」措施。除了是建议全面取消购买第三个或以上住宅征收百分之十的「取得印花税」之外，还建议取消征收购买物业两年内转名的「特别印花税」，以及征税对象主要为非本地居民置业的额外印花税。与此同时，澳门金融管理局作出配合，对楼宇按揭发出新的指引，统一本澳居民及非本澳居民按揭成数上限为百分之七十（购置经济房屋按揭成数上限维持百分之九十），并暂停实施按揭贷款利率上调两个百分点的压力测试要求。

　　不过仍有「但书」，政府声明，上述措施并不妨碍政府因应情况再次推出有关的不动产需求管理措施，包括采取其他如调节公共房屋及土地供应等的可行手段，维持不动产市场的稳定。

　　在对住宅楼宇交易「全面『撤辣』」后，澳门住宅楼市交易恢复正常市场运作，裨益于「刚需」居民的换楼及扩大居住面积的需要，而且也在一定程度上满足房地产业者的经营需要，因而可说是「救市」的措施。但财政局局长容光亮也强调，政府幷非是要「托市」，而是应具体市场变化作出适当反应。他以香港全面「撤辣」为例，反映政府取消需求管理措施后可释放购买力，需求管理措施幷非主要影响价格的原因。澳门现时自置物业（私人房屋及经屋）的住户占百分之七十三点四，政府考虑到物业是澳门家庭及企业持有的资产主要成份之一，楼市的稳定与市民、企业息息相关，市民普遍希望地产价格稳定，不希望「大上大落」，因而取消不动产需求管理措施。

　　应当说，澳门特区对住宅楼宇交易的「全面『撤辣』」，既是针对澳门楼市的实际情况，也是参考周边地区对楼市政策的最新措施。实际上，正如容光亮所指，澳门楼价在疫前疫后的变动不是太大，而是成交量变化大，二零二一年成交量有五千多宗，而二零二二年、二零二三年只有二千多宗，市场出现萎缩，间接令市民变现流动性相对大减，影响不动产的流动性，对占经济影响相应较大。由于房地产行业占特区产业较大的份额，一般占百分之十，有需要采取必要措施促进地产市场的活力，使资金有出路。

　　而在内地各地，纷纷采取各种不同的措施「救市」，有的省区市的「救市」措施还很进取。而在同样实行「一国两制」的香港特区，也已推出了以全面「撤辣」为标志的「救市」措施，一个多月来交易市场活跃，住宅物业成交量显著增加，但一、二手楼宇价格无显著上升，甚至有部分下跌，总括而言没有炽热炒卖的迹象出现，甚至有大型地产发展商以低于成本价格销售新楼盘。反映政府取消需求管理措施后可释放购买力，需求管理措施幷非主要影响价格的原因。在此情况下，澳门特区不能成为「救市」措施的「低洼地」甚至「孤岛」。

　　但是，「救市」不等于「托市」，否则可能会适得其反，再次掀起楼市过热的虚火，这是违背「房住不炒」原则的。实际上，内地即使是楼市极为严峻，恒大等「巨无霸」颓然倒下，但中央仍然坚持「房住不炒」原则。最近召开的全国住房城乡建设工作会议，明确了二零二四年的重点任务，是推动住房城乡建设事业高质量发展再上新台阶。会议指出，今年的工作要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破，重点抓好四大板块十八个方面工作。住房和房地产板块，会议指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，适应房地产市场供求关系发生重大变化新形势。亦即「房住不炒」的大方向不变，但会更强调精准施策。在全国向保障房和商品房共建的双轨制下，对于房产回归居住本质幷不会发生改变。对于房地产市场的平稳发展，解决更多新青年、新市民居住问题的要求幷不会发生改变，房地产市场的良性发展既是中国经济稳定的重要基石，也是稳民生的重点所在。

　　有不少房地产业者提出恢复「置业移民」的政策。从当年特区政府基于「置业移民」政策引发许多社会弊端，并导致政府的主事官员被捕判刑的情况，而终止「置业移民」的态度看，可能不愿承担「重蹈覆辙」的风险。退一步来说，即使是有很强烈的恢复「置业移民」的诉求及需要，也不能像过去那样的「低门槛」。实际上，香港特区最近恢复「投资移民」，最低「门槛」是三千万元，是澳门过去「门槛」的三十倍以至六十倍。另外，也必须比照「人才引进」的程序，摒弃「第三地居留权」等要件，而且获批准者必须是由内地公安机关发出「单程证」并撤销其内地户籍，以堵塞一切「漏洞」。