【转载】中国式小区未老先衰：房贷没还完，小区变破烂

明明买房时说好的七十年产权，可很多才建好十几二十年的小区，就已经变得破破烂烂的了。如果再摊上一个稀烂又拉胯的物业，那小区衰败速度还会进一步加快。

之所以大家都不想选择“老破小”，核心原因还是居住体验实在是太差了。

比如六楼没电梯，搬个重点儿的快递回家就累得要死；小区到处坑坑洼洼的，一到夏天蚊子巨多；最离谱的是有时候和朋友在家涮火锅，居然会跳闸。

清华大学建筑学院的学者曾做过研究，将老旧小区存在的问题总结为八类。除了刚才提到的，还有像：停车难、流动人口多、邻居闹矛盾、物业服务差或压根没物业等。

有一种常见的说法是，小区建成前 20 年是它品质最好的时候。20 年是由盛转衰的分水岭，越往后越容易出问题。中国就有相当多家庭住在这种老房子里。

数据显示，32% 的城市家庭房屋修建于 2000 年以前。所以即便是 1998 年后建成的最早一批商品房小区，也已经走到了 20 年的分水岭。

但就像前面说的，有些十几年的小区看着也不比那些“老破小”新多少。路上经常能看见狗屎不说，进了单元楼，灯是坏的，砖是破的，非常吓人。

房龄不大的小区变得这么破，首先还是物业的锅。

如今的商品房大多是期房，物业都是开发商早早指定好的。这里面猫腻就大了，很多物业都是开发商自家关系户。

等业主欢天喜地搬进了新房，才发现物业是“干啥啥不行，收钱第一名”。每年交大几千的物业费，却连最基础的小区卫生、坏掉的路灯修理都做不好。

2019 年消费者协会调查显示，业主们对物业的服务满意度刚及格，最基础的保洁服务甚至还不及格。

摊上个烂物业，买房时开发商吹嘘的园林风景，可能没几年树都死光了，房子老化的速度也会比别的小区要快。

因为房屋的各个零部件都有合理使用寿命，勤于维护、防范和检查，才能使用得更久。

像防止渗漏发生的防水层，使用年限 10 或 20 年。房子的“厚外套”保温层寿命长一些，但也就 25 年。

最脆弱的是电梯。虽然国家暂时没有统一的规定，但像杭州，规定电梯合理“打工”年限也就 15 年，用到后面就容易出现各种故障和意外。

除了这些，我们住宅楼的设计使用年限其实也只有 50 年，很难撑到 70 年产权。等住满 50 年，就得自掏腰包请专业机构评估房屋结构是否安全，幸运的，小修小补接着住，如果被鉴定为危房，只能放弃使用或原址重建。

后者听上去难以实现，但也有成功案例。在南京，某幢过了“六十大寿”的两层小楼，2014 年被鉴定为危房，居民决定自筹资金重修，经过近十年努力终于完成重建。

不过现在的商品房动辄二三十层，全都推倒重建似乎也不太现实。

有部分“幸运儿”可以等来政府的改造工程，但大多数住宅只能指望小区的公共维修基金——买房时我们要一次性缴纳购房款的 2%-3%，将来用于修补破损或漏水的墙壁外立面、改造或重装电梯等公共设施。

但要用这笔钱并不容易。通过查阅资料，我们发现申请这笔钱起码要过四大关。首先业委会或者业主大会提出基金提取申请，并征得绝大多数业主同意。

往往一涉及到钱，就很难达成共识。像底层住户未必关心高层的电梯失灵、房顶漏水问题；把房子租出去的业主，可能也没那么在乎小区现状。

即便争取到了大多数业主同意，这事儿也只是开了个头，后面申请资金的环节多、流程长，要经过多次审核和验收。

一直对公维基金虎视眈眈的物业也想捞油水，比如公共设施明明没出问题，却向业主谎报出现严重故障，要提前动用这笔钱，导致过度维修。

更离谱的物业还会绕过业主直接偷钱。曾经就有某小区物业伪造业主签名，前后一共动用了 64 笔公维基金，金额多达 489 万元。如此可见，用公维资金维护小区这件事非常有可能不了了之。

知乎上曾有人问“高层住宅小区会沦为贫民窟吗”，这个比喻听起来或许有些危言耸听，但面对交房时总要维权的建筑质量，入住后稀烂又拉垮的物业，高层住宅小区加速衰败已经是许多业主不得不面临的问题。

回想二三十岁，为了买房，掏空家里积蓄，背上三十年房贷，花出人生最大的一笔消费。结果房贷还没还完，房子早早不能住了，又有多少人能一直买得起新房呢？