房地产暴雷，本身就是对内部认筹代表的不健康的购房消费习惯的惩罚

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• 织工

• 我对于宏观经济不了解，很多时候只会人云亦云。

  但是我作为房建从业者（工程造价专业），我要说一下我对于房地产消费的一个看法。

  从我干这行开始（2014年）之前，甚至我开始报这个专业之前（我并不是毕业就开始干工程造价，当时先在事业单位混了一阵子，然后嫌钱少又出来了），我就知道一个知识：

  内部认筹，也叫内部认购，指的是许多房地产发展商在尚没有获得《商品房预售许可证》等有关证件之前，以在小范围内推出一种"内部认购"的方式销售商品房。

  比如说开发商有100套房子，一开始不知道定多少钱的价格合适，于是就搞认筹，交1万抵2万房款。如果有50个人认筹的话，可能房价定4000元，如果有200个认筹的话，房价就可能定5000元。按照100平方的房子计算，认筹者好像是赚了1万块钱的便宜，每平方便宜了100元/平，实际上是亏了900元/平。说白了，认筹就是开发商在摸购房者的底线，好有对策性的定房价。

  说白了，就是购房者在为一片没有预售许可证，甚至没有房建许可（其他四证：《国有土地使用证》、《用地规划许可》、《工程规划许可》、《施工许可》）的情况下，给一片甚至没平整场地的空地付钱。

  这是非法的，是国家一直明令禁止的。

  但是拦不住，因为受害者觉得自己是赚的，甚至还要怪国家多管闲事。国家没办法不管，所以这种内部认筹屡试不爽，甚至变成了后来中国房地产的主流，很多时候地方政府甚至要派人来看场子，因为毕竟可以带来实打实的GDP，很多地方政府是无法抵抗这种诱惑的。即使不是从GDP增长考虑，地方政府也需要看管交易，避免危害扩大。

  我们的老板和总经理办公室就在预算办公室上方，老板又是个大嗓门，天天把“内部认筹”挂嘴边，在他们眼里这仿佛是个再正常不过的商业行为。

  为啥？有足够多的购房者吃这套。

  这里要说明一点，很多人对于房地产转化为GDP存在误解。一般情况下，中国房地产GDP有两种，一种是竣工结算的时候，也就是房地产本身的造价；但是房价增长是无法直接转化为GDP的，只有房产切实交易了才能再次转化为GDP，凭据就是交易时的消费税等税务。房地产GDP的增长，其实是购房需求的体现。

那么有没有哪个地方政府可以抵抗这种诱惑？

有。

2011年到2016年，重庆GDP增长了98%，居民人均收入增长了55%，而房价却只增长了12%。

为什么？因为2009年到2012年期间，黄奇帆带头修建大面积的廉租房、公租房，体量之大，面积之众，远远超过了其他省市直辖市，成为中国修建政府保障房首屈一指的城市，巨量的保障房上市，冲淡了对商品房的需求，抑制了重庆商品房市场的投机。

结果黄奇帆一卸任，重庆房地产市场开始蠢蠢欲动，不仅有“红头文件”表示要将商品房销售改为建筑面积计价，甚至还有开发商喊出要让重庆房价翻番的口号。

我虽然是利益相关者，帮公司卖出去一套房子就有奖金，但是我从没给任何购房者促销过，我也试图劝说每个要参加内部认筹的购房者，对每个试图参考我意见的人都说“要买自己看得见摸得着，可以在里面睡觉的房子”。

我认为房地产暴雷，本身就是对内部认筹代表的不健康的购房消费习惯的惩罚。