降价只会让房地产市场更加惨淡

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降价？说降价的请仔细理性的想想。降价只会让房地产市场只会更惨。房屋除了居住属性，还有一个非常重要的是作为不动产的金融属性。之前提出房子是住的不是炒的是从政策层面压制其金融属性，但是其金融属性只是被压制但是不是消失。降价销售等于彻底抹除不动产的金融属性，因为当一个不动产价格可能出现断崖下降的时候，作为金融属性的低流动性标的就已经不具备投资价值了，注意这和股票、债券等有价证券有极大的不同，因为流动性差异太大，股票再跌也会有人买，因为流动性好，绝大多数时间随时都可以出售，但身为不动产的房子不一样，流动性太差，那其保值增值的金融属性就会被更加看重。

试问在政策文件已经明确指出我国住房买卖关系发生根本性变化的现在，房地产市场已经一定程度上从卖方市场过渡到买房市场，这就必须准确的分析到买房的实际追求，现在人均住房面积超过40平米，现在还有购房意向的人中，把不动产当作金融属性看待的购房者，人数可能是占比较低，但其成交价格一定是更高的。

请不要说这是保护富人的利益，现在是宏观的看待问题，谁占比大谁对整个产业的影响更大。刚需和投资属性哪个占比上升哪个下降，在现在这个大环境下，买卖关系发生了根本变化。降价就打破金融属性金身了，降了就等于死，和现在二手房一样，越降价越没人买。房地产市场裹挟了太多的金融泡沫，这个是风险的根源，单纯房地产市场泡沫本身并不可怕，因为即便出现风险，资产重组也有足够的资产进行，但是混杂在内的金融泡沫就不一样了，一旦出现危机就是根本性金融风险。没有任何一个国家能接受以最保守算法占比GDP16%的产业出现危机。

温铁军教授政府发行专项债的方法是个乌托邦设想，在理想环境中这是个天才的想法，政府收储当作安置房、廉租房、人才房，住个四五年以后甚至还可以成立专项银行以超低息出售这些房产，租金和利息就可以覆盖专项债的利息。但是参照现在一些地方给当地当地国企发债，通过让这些企业抬高土地出让金左兜揣右兜的做法让当地财政收入不至于显现断崖下降的做法，还有刚脱贫的就花700多万修个牛郎织女雕塑的这种地方，这么做就是饮鸩止渴，根本无法杜绝内部风险控制问题。

现在最好的做法还是出些这种看似不痛不痒的举措，用时间换空间，防止泡沫继续变大，我们这几年降杠杆还是做的不错的，短期内还不至于发生系统性风险。利用这个时间等待外部环境转好，大环境转暖一切就迎刃而解了，到那时在解决风险问题回旋的余地就很大了。但是一旦外部环境不能如愿好转，风险转嫁是必然的手段，对现在政策进行大刀阔斧改变就是肯定的了，但是最终无外乎就是风险逐级转嫁，保住所谓的大不能倒，避免大面积系统性风险。

我猜想真到那一步政策大概率是解除除北上广深等超一线城市外的一二三线等城市的外地限购政策，北上广深本身不愁卖，这是相对于省会或者二三线城市来说。其他的一二线城市解除外地人购房的限购措施，会很大程度上缓解流动性问题，流动性问题解除其金融属性就会得到释放。我们公司研究所曾经会同清华还是复旦做过一个调查计算，从下往上跨城购房的需求是本地投资需求的45%-55%左右，有些地区甚至更高，这个就是绝对的金融属性占比更大的那些人。

数字确实比预想的高很多，但是本身也说明了需求确实存在，三线城市的想在二线城市投资（一线差钱），二线的想去一线，以此类推。但是这个是最后的方法了，就是留大放小，经济不发达的四五线城市、县城的小地产商会大批出现危机，但在巨大危机面前，避免损失已经是不可能的情况下，减少损失就是必须讨论的了。

我相信我们国家目前不可能出现这种危机，但是必须重视被房地产产业裹挟进来的金融风险。所以说现阶段降价是肯定不行的，降价就是主动戳破泡沫，长远看可能不是坏事，毕竟主动释放了风险，但现在的外部环境和内部环境根本承受不了主动戳泡沫的巨震。