超低地价决胜未来！厦门安居保租REIT投管分析报告 | 租住资管

作者 | Liz

编辑 | 张爱、刘玉娇

视觉 | 童洋

责编 | 韩玮烨

2022年5月30日，厦门安居集团有限公司作为原始权益人的“中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金”在上交所已受理。

申报项目底层资产为集美区园博公寓和珩琦公寓项目，项目的选址均位于厦门市岛内外产业园区周边，可以有效缓解产业园区周边居住建筑配套不足的矛盾。

睿和智库针对该基金产品信息做了梳理，其底层项目数据对保租房项目未来申请公募REITs有极大的参考价值。

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产品概述

厦门安居保障性租赁住房REIT项目的发起人（原始权益人）为厦门安居集团有限公司（“安居集团”）；专项计划名称为中金厦门安居保障性租赁住房基础设施资产支持专项计划。

表1：厦门安居保障性租赁住房REIT项目基本情况

资料来源：招募说明书，睿和智库整理

图1：基金整体交易架构

图片来源：招募说明书，睿和智库整理

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底层资产分析

厦门安居保障性租赁住房REIT基础设施项目为位于福建省厦门市集美区的园博公寓项目和珩琦公寓项目。

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项目基本情况

园博公寓项目和珩琦公寓项目于2020年3月竣工，4月交付并于当年11月投入运营。两个项目合计建筑面积约为19.86万平方米，可提供共计4665套房源。两项目已于2022年3月31日被厦门市住房保障和房屋管理局认定为保障性租赁住房。

表2：两项目基本情况

资料来源：招募说明书，睿和智库整理

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资产权属情况

2016年，厦门市人民政府决定由安居集团作为公租房投融资主体，负责公租房建设运营管理，市财政通过注入资本金的方式予以资金支持，拟作为公租房的房源通过资产划转或者销售的方式注入安居集团，待安居集团发展壮大后再通过贷款、发行债券等方式筹集建设资金。

因此，根据园博公寓项目、珩琦公寓项目的固定资产投资管理相关手续，相关实施主体均为安居集团。

2022年4月，安居集团将园博公寓项目、珩琦公寓项目以划拨方式取得的现状，分别划转至园博公司与珩琦公司，并于2022年4月28日至29日两项目公司取得不动产权证书（划拨）。

为本次专项计划，两项目公司申请将基础设施项目的不动产权的权利性质由划拨变更为协议出让，于2022年5月25日取得不动产权证书（出让）。

表3：基础设施项目资产权属情况

资料来源：招募说明书，睿和智库整理

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 项目区位情况

两个项目所在位置交通便捷，周边配套齐全，具备较好的教育条件及产业支撑，具有较大潜在租房需求，区位优势明显。

表4：两项目区位情况

资料来源：招募说明书，睿和智库整理

图2：项目交通和周边配套情况

图片来源：招募说明书

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项目物业及公共设施情况

两个项目的物业管理均由厦门安居物业管理有限公司（“安居物业”）提供，收费标准为2.8元/平方米/月。项目周边绿化率较高，小区内及周边配套设施齐全，房间内装修完善，家具、家电齐全。

表5：项目物业及公共设施情况

资料来源：招募说明书，睿和智库整理

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房屋户型

两个项目的户型均以中小户型为主，在合计4665套公寓中，一室一厅套数占比约61.3%，单身公寓套数占比约33.3%，两室一厅套数占比约5.4%。

表6：两项目房屋户型

资料来源：招募说明书，睿和智库整理

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项目出租率

两个项目自2020年11月投入运营至2022年4月已持续运营18个月，截至2022年3月31日，园博公寓和珩琦公寓的出租率分别达到99.42%和99.11%。项目均处于饱和运营状态，并且项目房源需求量较大，截至2022年3月底，等待入住租户排号分别达2793号和1794号。

表7：两项目出租率情况

资料来源：招募说明书，睿和智库整理

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 租户情况

项目租户类型分为个人租户及企业租户，其中企业租户是客户通过批量租赁，为员工提供居住服务，底层租户均为厦门市无房的新就业大学生、青年人等新市民群体。

截至2022年3月31日，个人租户的合同月租金占比、租赁面积占比分别为90.15%，及89.36%，个人租户占比高，目标基础设施资产有着较好的收入分散度。

表8：两项目租户情况

资料来源：招募说明书，睿和智库整理

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 收入情况

从项目公司收入情况可看出，两个项目现金流稳定，并保持增长态势。2021年，项目实现了营业收入4,200.35万元，营业毛利润2,356.63万元，营业毛利率达56.11%；2022年前三个月毛利率67.56%，主要原因为项目出租率提升带动了毛利率稳步提升。

图3：两个项目公司历史营业收入及营业毛利润情况（万元）

资料来源：招募说明书，睿和智库整理

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投资回报分析

根据招募说明书披露，厦门安居保障性租赁住房REIT预计，2022年4-12月和2023年的现金分派率为4.27%（年化）和4.28%。

表9:项目收益情况（单位：元）

资料来源：招募说明书，睿和智库整理

收入方面，目前厦门安居保障性租赁住房REIT收入包括项目租金收入和罚金收入（未能履约租户收取的违约金、滞纳金及赔偿）两部分，两类收入占比分别为98.79%及1.21%，主要以租金收入为主。

截至2022年3月，两个项目可租赁面积合计198,553.97平方米，已出租面积合计197,136.07平方米，出租率99.29%。园博公寓项目平均租金单价32.35元/平方米/月，园博公寓项目平均租金单价30.52元/平方米/月，两项目相较2021年6月平均租金单价分别增长4.22%、4.59%。

据厦门保租房政策显示，项目租赁价格初次定价应低于同地段同品质的市场化租赁住房租金的95%，后续调价增幅应不高于同地段市场租赁住房租金同期增幅，且年增幅不高于5%。相较项目周边同类型市场化公寓，园博公寓项目、珩琦公寓项目租金定价符合厦门市保租房政策要求。

表10：项目周边同类型公寓租赁价格

资料来源：招募说明书，睿和智库整理

运营成本方面，底层资产的运营成本主要包括营业成本及管理费用、财务费用、税金及附加等。

表11：两项目运营成本

资料来源：招募说明书，睿和智库整理

项目估值方面，根据国融兴华出具的初始评估报告，截至2022年3月31日，投资性房地产资产组价值为70,400.00万元和51,000.00万元，合计为121,400.00万元，折合单价分别为6,237元/平方米和5,952元/平方米。

表12：目标基础设施资产估值情况

资料来源：招募说明书，睿和智库整理

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项目投资成本及收入测算

表13：厦门安居REIT基础设施投资成本及收入测算

资料来源：招募说明书，睿和智库整理

注：1、土地成本为招募说明书中的应付土地收储款；

2、建安成本为招募说明书中2019年投资性房地产总额；

3、软装成本为招募说明书中2021年家具家电费用；

4、年租金收入以项目当前的出租率和平均月租金计算；

5、运营成本以项目2022.1-3月主要费用的均值计算。

综上可以看出，该保租房项目每平方米的建安成本、软装成本、运营成本与市场化长租公寓项目相差不大，而该基础设施土地成本每平方米约为793.25元，地价仅为周边普通住宅地价的6%左右；该项目相较周边同类型公寓的租金定价较低，未来仍有一定上涨空间。

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结语

厦门安居保障性租赁住房REIT底层资产项目情况，能够反映出保租房项目的一些共性：

1、 保租房项目相较大多已经上市REITs的投资回报率明显较低；

2、 保租房项目可承受的土地成本弹性较小，其每平方米土地价格大约只能为周边普通住宅地价的5%-8%；

3、 保租房项目的租金收入水平受属地政策和市场环境影响较大。