从REITs年报，拆解长租公寓“改写者”——华润有巢

在政策与金融双重利好加持下，我国住房租赁市场逐步走向成熟化。目前，已有长租公寓运营方通过自身造血能力，实现稳定盈利。同时行业中也出现了以华润有巢为代表的“领跑者”，借助REITs实现“投融建管退”良性循环，赋予了租赁住房资产居住与投资双重属性。

在丰富租赁产品、解决人居难题的同时，包括华夏基金华润有巢REIT（以下简称“华润有巢REIT”）在内的5只保租房REITs自上市后均表现不俗，今年已跑赢沪深300多类指数，稳定的收入来源和高分红，逐渐成为低利率时代、资产荒背景下的资产配置新选择。

收入、分红超预期，底层资产管理稳中求进

作为首单市场化机构运营的保租房REIT，华润有巢REIT业绩数据一直备受关注，其中能否持续盈利，实现稳定分红，成为市场焦点。

3月28日，华润有巢REIT上市后首份完整成绩单出炉——

2023年实现收入7841.07万元，EBITDA（息税折旧摊销前利润）4780.71万元，可供分配金额6076.14万元，三项指标完成率分别达到了110%、110%、125.30%，超额完成全年目标。

睿和智库发现，华润有巢REIT全年现金分派率高达5.03% (按募集规模计算)，在我国保租房REITs平均4.1%-5.1%的派息率中属于较高水平，更高于美国公寓REITs平均2.5%-3.5%的派息率。

追踪其可分配资金和高分红的来源，除初期预留现金以及募资收益外，最终归因于经营活动获得的收入和现金流支撑。报告显示，华润有巢REIT不仅连续四个季度收入攀升、持续盈利，而且每个季度经营活动产生的净现金流也稳定在千万规模，全年累计达5301.08万元，接近可分配金额的九成。

图表1：华润有巢REIT2023年各季度收入和经营净现金流（单位：万元）

数据来源：年报，睿和智库整理

业内熟知，长租公寓维稳现金流并获得增收的关键是，底层资产运管方华润有巢专业的管理能力。

华润有巢REIT两大底层资产——有巢泗泾项目公寓和有巢东部经开区项目公寓，2023年在项目提价换租和淡旺季正常波动的背景下，整体出租率超92%，经营较为稳定；同时租金收缴率高达98.62%，租金还有增长空间。

图表2：华润有巢REIT2023年各季度出租率

租金水平=租赁收入/出租房间数量

数据来源：年报，睿和智库整理

在持续盈利和现金流稳定增长的背后，更难能可贵的是，华润有巢REIT并无债务压力。截止2023年末，华润有巢REIT帐上的现金等价物6328.89万元，其中99.7%都是银行存款，一年利息就有80多万，且无长期债、无坏账计提。

拆解“有巢模式”

“有巢”品牌创建于2018年，是央企华润深度参与保租房建设运营的实体。据不完全统计，当年中国市场上的活跃长租公寓品牌已超80个。那么，经历行业新一轮洗牌，华润有巢能够冲出重围发行首单市场化运营的保租房REIT，靠的是什么？

通过一份完整REIT年度报告，睿和智库试图从以下三个方面拆解“有巢模式”，探究其为何能够率先发布REIT，打造行业典型模式。

首先，自有资金稳定安全、无安全生产事故、未发生关于物业资产及收入的诉讼、核心团队稳定性高……赢得信任需要时间，华润有巢没有放过任何一个细小的稳健管理漏洞。

其次，华润有巢作为原始权益人自持REIT34%的份额，具有保障项目运营稳定、获得长期收益的内生动力。有巢选取了上海泗泾和东部经开区两个楼龄短、物业品质良好、区位潜力大的大型租赁社区作为申请首批保租房REITs上市的底层资产，保障了公募REITs的业绩常青。

最后，长租公寓的稳健经营不仅需要优良安全的“土壤”，还需要养分。而养分从哪来，还需要问问需求方——租客群体。在年报中，华润有巢可圈可点的运营管理方式也得以披露，是其实现稳定出租率和租金收益的利器。

包括围绕目标出租群体，组织专项营销活动、拓展多元招租渠道；开展品质提升工作，对住户开放项目公众活动空间，组织了一系列丰富多彩的社群活动；四大产品线、多个子品牌，多层次供应解决人居难题等等。

可以看到，面向租客开放的“有巢APP”、“巢企荟”平台，不仅提升了签约、缴费、换房等效率，还提供的增值服务预约等功能。数字化管理直接为华润有巢的经营实现了提质增效。

资产配置价值提升，改写传统路径开辟新发展之路

截至目前，已有5只保障性租赁住房REITs完成发行。从二级市场来看，包括华润有巢REIT在内的多只保租房REITs价格都处于上涨态势，其中华润有巢REIT今年以来上涨幅度仅次于华夏北京保障房REIT，市场认可度较高。

图表3：保租房REITs二级市场价格涨跌幅

数据来源：Wind，睿和智库整理

睿和智库认为，驱动保障性租赁住房REITs在二级市场增长的主要动力，一方面得益于项目的质量和运营；另一方面，也与市场缺口和项目周边的竞争环境有关，即未来增长“天花板”在哪里。

从需求层面上来看，华润有巢REIT底层资产均位于上海，截至 2023 年末该市常住人口数量 2489.43万，流动人口超 1000 万，租赁住房需求旺盛。从供给层面上看，上海市集中式长租公寓存量规模约10万套，加上“十四五”期间该市计划新增40万套供给保租房，依然有较大的需求缺口。

再结合项目所在松江区周边情况来看，目前共有6个租赁住房(R4)用地项目入市，未来周边还将有3个同类项目入市。但由于竞品体量较小，部分经营模式与保租房存在一定差异，整体竞争压力相对有限。

更值得注意的是，如此竞争环境下，华润有巢也并没有停下创新的脚步，并勇于承担社会责任。如试点上海市首批、闵行区首个“新时代城市建设者管理者之家”，以最低500元/月的床位租金，为环卫、快递、家政等各类人员提供租住保障；成立闵行区马桥华润有巢党群服务站，以基层党建为租户提供政务办理、健康卫生、阅读自习等多元服务。

深耕上海只是有巢模式的一个缩影。目前，华润有巢已累计进驻15个城市，在管项目60个，管理房源达5.6万间。此外，华润方面还透露，资管业务已提到了华润置地的主航道业务地位，目前正在积极沟通与准备保租房REITs扩募工作，未来可期。

结语

作为资产配置中的一种选择，包括华润有巢REIT在内的保租房REITs，凭借风险性小、稳定收益率和分红率，以及资产增值潜力正在逐渐俘获机构和普通投资者的“芳心”。

不过，纳保后通过保租房REITs退出，不是长租公寓持有者和管理方的尽头，多方仍需探索一条市场化之路。向全国租赁住房相关资产持有方开放合作的华润有巢，正在通过直接收购及管理能力输出，席卷整个住房租赁行业。未来其能否探索出一条可复制的资管之路，值得期待。在政策与金融双重利好加持下，我国住房租赁市场逐步走向成熟化。目前，已有长租公寓运营方通过自身造血能力，实现稳定盈利。同时行业中也出现了以华润有巢为代表的“领跑者”，借助REITs实现“投融建管退”良性循环，赋予了租赁住房资产居住与投资双重属性。

在丰富租赁产品、解决人居难题的同时，包括华夏基金华润有巢REIT（以下简称“华润有巢REIT”）在内的5只保租房REITs自上市后均表现不俗，今年已跑赢沪深300多类指数，稳定的收入来源和高分红，逐渐成为低利率时代、资产荒背景下的资产配置新选择。

收入、分红超预期，底层资产管理稳中求进

作为首单市场化机构运营的保租房REIT，华润有巢REIT业绩数据一直备受关注，其中能否持续盈利，实现稳定分红，成为市场焦点。

3月28日，华润有巢REIT上市后首份完整成绩单出炉——

2023年实现收入7841.07万元，EBITDA（息税折旧摊销前利润）4780.71万元，可供分配金额6076.14万元，三项指标完成率分别达到了110%、110%、125.30%，超额完成全年目标。

睿和智库发现，华润有巢REIT全年现金分派率高达5.03% (按募集规模计算)，在我国保租房REITs平均4.1%-5.1%的派息率中属于较高水平，更高于美国公寓REITs平均2.5%-3.5%的派息率。

追踪其可分配资金和高分红的来源，除初期预留现金以及募资收益外，最终归因于经营活动获得的收入和现金流支撑。报告显示，华润有巢REIT不仅连续四个季度收入攀升、持续盈利，而且每个季度经营活动产生的净现金流也稳定在千万规模，全年累计达5301.08万元，接近可分配金额的九成。

图表1：华润有巢REIT2023年各季度收入和经营净现金流（单位：万元）

数据来源：年报，睿和智库整理

业内熟知，长租公寓维稳现金流并获得增收的关键是，底层资产运管方华润有巢专业的管理能力。

华润有巢REIT两大底层资产——有巢泗泾项目公寓和有巢东部经开区项目公寓，2023年在项目提价换租和淡旺季正常波动的背景下，整体出租率超92%，经营较为稳定；同时租金收缴率高达98.62%，租金还有增长空间。

图表2：华润有巢REIT2023年各季度出租率

租金水平=租赁收入/出租房间数量

数据来源：年报，睿和智库整理

在持续盈利和现金流稳定增长的背后，更难能可贵的是，华润有巢REIT并无债务压力。截止2023年末，华润有巢REIT帐上的现金等价物6328.89万元，其中99.7%都是银行存款，一年利息就有80多万，且无长期债、无坏账计提。

拆解“有巢模式”

“有巢”品牌创建于2018年，是央企华润深度参与保租房建设运营的实体。据不完全统计，当年中国市场上的活跃长租公寓品牌已超80个。那么，经历行业新一轮洗牌，华润有巢能够冲出重围发行首单市场化运营的保租房REIT，靠的是什么？

通过一份完整REIT年度报告，睿和智库试图从以下三个方面拆解“有巢模式”，探究其为何能够率先发布REIT，打造行业典型模式。

首先，自有资金稳定安全、无安全生产事故、未发生关于物业资产及收入的诉讼、核心团队稳定性高……赢得信任需要时间，华润有巢没有放过任何一个细小的稳健管理漏洞。

其次，华润有巢作为原始权益人自持REIT34%的份额，具有保障项目运营稳定、获得长期收益的内生动力。有巢选取了上海泗泾和东部经开区两个楼龄短、物业品质良好、区位潜力大的大型租赁社区作为申请首批保租房REITs上市的底层资产，保障了公募REITs的业绩常青。

最后，长租公寓的稳健经营不仅需要优良安全的“土壤”，还需要养分。而养分从哪来，还需要问问需求方——租客群体。在年报中，华润有巢可圈可点的运营管理方式也得以披露，是其实现稳定出租率和租金收益的利器。

包括围绕目标出租群体，组织专项营销活动、拓展多元招租渠道；开展品质提升工作，对住户开放项目公众活动空间，组织了一系列丰富多彩的社群活动；四大产品线、多个子品牌，多层次供应解决人居难题等等。

可以看到，面向租客开放的“有巢APP”、“巢企荟”平台，不仅提升了签约、缴费、换房等效率，还提供的增值服务预约等功能。数字化管理直接为华润有巢的经营实现了提质增效。

资产配置价值提升，改写传统路径开辟新发展之路

截至目前，已有5只保障性租赁住房REITs完成发行。从二级市场来看，包括华润有巢REIT在内的多只保租房REITs价格都处于上涨态势，其中华润有巢REIT今年以来上涨幅度仅次于华夏北京保障房REIT，市场认可度较高。

图表3：保租房REITs二级市场价格涨跌幅

数据来源：Wind，睿和智库整理

睿和智库认为，驱动保障性租赁住房REITs在二级市场增长的主要动力，一方面得益于项目的质量和运营；另一方面，也与市场缺口和项目周边的竞争环境有关，即未来增长“天花板”在哪里。

从需求层面上来看，华润有巢REIT底层资产均位于上海，截至 2023 年末该市常住人口数量 2489.43万，流动人口超 1000 万，租赁住房需求旺盛。从供给层面上看，上海市集中式长租公寓存量规模约10万套，加上“十四五”期间该市计划新增40万套供给保租房，依然有较大的需求缺口。

再结合项目所在松江区周边情况来看，目前共有6个租赁住房(R4)用地项目入市，未来周边还将有3个同类项目入市。但由于竞品体量较小，部分经营模式与保租房存在一定差异，整体竞争压力相对有限。

更值得注意的是，如此竞争环境下，华润有巢也并没有停下创新的脚步，并勇于承担社会责任。如试点上海市首批、闵行区首个“新时代城市建设者管理者之家”，以最低500元/月的床位租金，为环卫、快递、家政等各类人员提供租住保障；成立闵行区马桥华润有巢党群服务站，以基层党建为租户提供政务办理、健康卫生、阅读自习等多元服务。

深耕上海只是有巢模式的一个缩影。目前，华润有巢已累计进驻15个城市，在管项目60个，管理房源达5.6万间。此外，华润方面还透露，资管业务已提到了华润置地的主航道业务地位，目前正在积极沟通与准备保租房REITs扩募工作，未来可期。

结语

作为资产配置中的一种选择，包括华润有巢REIT在内的保租房REITs，凭借风险性小、稳定收益率和分红率，以及资产增值潜力正在逐渐俘获机构和普通投资者的“芳心”。

不过，纳保后通过保租房REITs退出，不是长租公寓持有者和管理方的尽头，多方仍需探索一条市场化之路。向全国租赁住房相关资产持有方开放合作的华润有巢，正在通过直接收购及管理能力输出，席卷整个住房租赁行业。未来其能否探索出一条可复制的资管之路，值得期待。