为什么许家印都把房价腰斩到3800了，老百姓还是不买账？
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房地产大佬的日子，一天不如一天。
继潘石屹跑路，王健林“软着陆”之后，许家印也越来越坐不住了。
7月28日，一份《菏泽市住房和城乡建设局关于调查处理恒大房地产项目涉嫌违法违规行为的函》在网上流传开来。
文中大意是，恒大在菏泽的某些地产项目以远低于市场价的价格售卖，涉嫌不正当竞争，被群众举报后，当地住建局进行了调查。
按理说，房价便宜了，老百姓求之不得，为何还要举报？
群众的眼睛是雪亮的，恒大3800元每平米卖房恐怕另有猫腻。
恒大该降价项目位于菏泽牡丹区，某房产平台上显示，该区房子均价为6818元每平米。
即便按照均价算，3800元与6818元，也是近乎腰斩的价格，上百万的房子瞬间跌了“三个钱包”，一时间恐令人难以置信。用雷军的话说，这绝对是来捣乱的。
要知道去年恒大还是以7折卖房，不到一年时间，怎就到了5折的境地？
细究之下，还是7月份，从另一则关于恒大的消息或许能看出端倪。
7月19日，广发银行宜兴支行向法院申请，冻结恒大地产及其子公司的1.32亿元银行存款或者其他等值财产。
但据恒大方面发出的公告显示，这批贷款根本没有到期。
没有到期却提前冻结对方资产，意味着什么？很明显，广发银行怕了，怕2022年3月27日恒大还不起这1.3亿元，先下手为强。
广发银行似乎过于敏感了，要知道资产万亿的恒大，债务危机也不是一年两年了。
况且作为前首富，跟王目标掰了多年手腕，喜欢把衣服塞进裤子里，漏出某奢侈品牌“H”标志皮带的老许，总不至于连1.3个小目标就还不起吧。
不过，广发银行的“敏感行为”理由却很充分，因为几天前，也就是7月14号，恒大因为一笔1.8亿元的售房款未进入监管账户被邵阳市住建局暂停了网签。
什么意思呢？也就是说这1.8亿元售房款很可能被恒大挪用了。再说直接一点就是，房款不进监管账户，会有一房多卖的风险。
这样看来，菏泽群众举报恒大低价房的原因，除了其扰乱市场之外，恐怕是怕买到房子后无法网签，到时候落得个财房两空。
当前，国家三令五申“房住不炒”，剥离房地产金融属性，为了大局平稳着陆。
而你许家印，偏偏硬着陆，腰斩售房，“加杠杆”多头套现金，还继续把房地产当金融搞，捅窟窿。
春江水暖鸭先知，广发银行等金融机构可以先下手为强，抽资跑路。而那些垫资的供应商，施工的工程队，以及陷入一房多卖风险的老百姓咋办？许家印是吃定了国家会接盘么？
许家印曾说，“我的一切都是国家给的”。
不只是许家印，国内所有的地产大佬，都是享受着国家红利发展起来的。
不过，总不能你需要国家的时候，国家给你吃了几十年的肉，“养成了”首富；当国家和人民需要你的时候，你扭头就跑？
01
最近两年，爱好足球和造车的许家印在主业上，似乎只做了一件事——疯狂搞钱。
而且还都是现金，怎么快怎么来。
对于重资产的恒大来说，来钱最快的当然是卖卖卖了，房子不好卖了，就卖资产，资产不好卖了就卖概念……
据公开消息，不完全统计，去年6月21日，恒大卖出其持有的某公司股权，套现25.08亿；25日，转让了恒大文化，套现金额不详；11月，卖出了持有的广汇集团股权，套现148.5亿……
几天前，也就是8月1日，恒大转让恒腾网络11%的股权，套现32.5亿港元。
不过，同行中，王目标卖光了国外资产，潘跑跑卖光了国内资产，与这二位相比，现在的老许不仅卖的不仅不够多，还不够快，只能说是小巫。
最重要的是，他没有跑路。
但在营销搞钱方面，靠卖来钱的二位同行，就远不如老许了，思来想去，目前也只有薅了他几十亿的贾跃亭超越了他。
说实话，一个是靠房地产发家的传统富豪，一个是靠“生态化反”概念崛起的贾会计，二者难有交集，怪就怪他们有一个共同爱好——造车。
并且，在造车模式上，二者也是惊人的相似，跑到美国造车的贾跃亭狂砸400多亿续写法拉第未来。
而在中国造车的许家印，也是豪掷474亿，并扬言恒大汽车到2035年一定能实现产销500万辆，还只是“小目标”。
500万辆新能源汽车是个什么概念？要知道，去年一整年我国新能源汽车产销不过136万辆。
先不急着泼冷水，我们顺着许家印的思路，理性分析一波。
图源：知乎@孙少军
以最近5年的数据为依托，我们保守预估，2035年我国乘用车销量还是稳定在2000万，就用2019年的厂商年销量数据翻译翻译，许老板造车的步子有多大。
2019年，我国销售前三的汽车厂商是一汽大众、上汽大众、上汽通用。
按照汽车行业的增长规律来看，许家印2035年的500万辆目标，拆到每一年，就是2021年产销25万辆，超越小鹏、理想、未来之和；2022年50万辆，超越比亚迪……2028年200万辆，超越一汽大众……2035年500万辆，与前三名的一汽大众、上汽大众、上汽通用之和旗鼓相当。
这哪是迈步子啊，妥妥的坐着火箭向上窜。
然而直至今日，恒大汽车的销售量依然为0，今年25万辆的拆分目标怕是完不成了。
糟心的是车没有造出来，钱却花完了，还欠了600亿外债。
蔚来李斌说，没有200亿不要碰汽车。人家许老板表示，这哪够，大手一挥，就是1000亿。
显然，认真造车的李斌理解不了许家印的造车逻辑，思维境界不在一层。能跟许老板搭上话的“知音”，还得是贾会计。
美国造车的贾跃亭，在第一辆车还没落地、第二批车还在PPT里的情况下，就于美国时间7月22日早上，在纳斯达克借壳上市了，其中恒大汽车占股20%。
法拉第未来的上市，也顺势带动恒大汽车股价逆势上涨了20.3%，帮许家印赚了一笔。不得不说，坑了无数人并跑路美国的贾跃亭，对许家印还算厚道。
在此之前，恒大汽车早就“借恒大健康的壳”在港股上市了，比贾跃亭早了一年。
明白了么？许家印造车走的是法拉第未来的路子。
或许，造车只是许家印和贾跃亭相似的表象，内里则都是“为梦想窒息”，并“鼓励”更多人“为梦想买单”。
法拉第未来和恒大汽车的借壳上市，表明这条路在美国和中国香港已经走通了。
正当许家印谋划在A股复制一遍的时候，却被发改委点名，吃了瘪。
还顺带坑了苏宁200亿。2017年张近东救火恒大的时候，幻想着未来恒大地产能在A股借壳上市，花200亿割一波韭菜不会亏。
结果呢，2020年，恒大地产想借深深房壳上市的谋划失败，这笔200亿短期投资也硬被许家印转成了长期股权，差点拖死了苏宁。
无论许家印怎么操作，都改变不了房住不炒的本质，恒大的金融套路玩不转了。
在“三条红线”下，喜欢用麻袋装钱的房地产大佬是该冷静下来了。别再想着囤地、囤房躺着赚钱，也别再把房地产当金融使。
并且，“难得”的是，恒大则是为数不多“三条红线”都触犯的房企。
近两年，许家印变着法搞钱，但面对恒大的庞大负债，不能说是无济于事，但也是杯水车薪。截止今年7月份，恒大被曝光出来的负债大头如下：
有息负债5700亿，70%以上1年内到期。
2000亿未兑付商票，一年内到期。
明股实债保守估计2000亿，预估70%年内到期。
而许家印卖房子、卖资产、卖概念的回款为6000亿左右。保守估计，算上各种应付账单和运营开销，许家印需要再筹措至少3000亿元，才能抗住红线，渡过难关。
这还没算许家印养球队、造汽车的费用。
许家印没有王健林塞翁失马的运气，更没有潘石屹撒腿就跑的祖传技能。
但这回，他真的急了。并且，看起来越来越急。
02
而原来，许家印不是一个急性子。
相反，他比任何人都沉得住气，这与他的个人成长息息相关。
1958年，许家印出生于河南周口，正赶上困难的三年，饿死了不少人，河南人称之为“过粮食关”。
许家印称自己是“半个孤儿”，还未满一岁时，母亲便得病去世了。当时的周口非常穷，既没有产业，种地收成也不稳定，因为处于黄泛区，“十年九涝”，外出讨饭时有发生。
这光景，许家印还能读上书，全靠抗战老兵的父亲勒紧裤腰带支持。
许家印曾回忆说：“上学时候吃的只有窝头，冬天还好，从家里带的窝头可以吃一周不坏，最怕夏天，不到三天就长毛了。”
“但没关系，洗洗后就可以吃了，否则就要饿肚子。”
不久之后，上过高中的许家印抓住了改变命运的第一次机会，恢复高考后的第二年，他以周口市第三名的优异成绩，考上了武汉钢铁学院（现武汉科技大学）。
毕业后被分配到河南省舞阳钢铁公司，干了几年后，就当上了主任，真正跳出了“农门”。
如果1992年邓小平没有去南方考察，许家印大概率会在钢铁厂干到退休。
近水楼台，在体制内待了10年的许家印感觉到了南方要“变天了”，小时候的贫困让他对成功和财富的追求更为强烈。
除此之外，许家印目睹了1992年海南房地产疯狂造富的过程。
1992年海南房价被炒高了三倍
“这个行业来钱太快了，除了海南，内地尚在萌芽状态。”
于是，他立即辞掉了10年的“铁饭碗”，跟随总设计师的脚步，跑到深圳寻找上车的机会，尽管他已经34岁了。
但，还是慢了。
此时，同为“92派”的王健林成立了万达，小目标成就已达成；潘石屹在海口炒房，赚了第一桶金；王石砍掉了万科多条业务线，决定只做房地产。
相比之下，许家印落后了太多。他才刚刚找到一份业务员的工作，30多岁的人了，对公司20来岁的小姑娘，“师傅来师傅去”的喊着。
难以想象，几个月前的许家印还是个说一不二，管着300多号人的领导。
不过，也没等多久，1997年，许家印把握住了人生转折的机会，上了车。
1997年，正值亚洲金融风暴，只有傻子才会新开公司。这批“傻子”中，就有许家印，还有丁磊、马化腾以及张朝阳等。
此时着急忙慌上房地产车的许家印，无论如何也想不到，正是这批年轻人捣鼓出来的互联网，引领了未来，并挤掉了自己的首富头衔。
许家印第一个项目选择了广州农药厂地块，因为这里环境不好，地价便宜。
即使很便宜，刚刚成立的恒大，也买不起。但是许家印有招儿，把整块地分割，采取分期付款的方式买地。
只要开发出来一个很小的楼盘回款后，后面的分期账单就有钱了，首批的地价和开发费用可以贷款以及找施工单位垫资。
“当时不像现在，进度达到三分之二才能卖楼，我们建到第一层就开始卖。面积小，价格低，当天就卖完了！”
这不是“空手套白狼”么。
靠该模式，恒大的金碧花园项目，首期楼盘从破土动工到回款8000万元，仅用2个月，投入的资金只有从银行贷款得来的600万，其中500万是地价，100万用于首批楼盘开发。
许家印获得的第一桶金，比想象的要沉。
因为监管，许家印还是有所收敛，毕竟要向银行费力申请贷款。
不像1992年的海南，潘石屹、冯仑等“万通六君子”，靠着几万块钱，倒腾几处农田小别墅，就能赚到几百万。
当时这群平均年龄仅24岁的弄潮儿，一度自认为是脚踏五彩祥云的天选之子。心比天高。
没有最疯狂，只有更疯狂。
为了炒房，香港地产商搞出来一个伟大发明——楼花。90年代，香港的楼花只要抢到了，倒手就能赚好几倍。
为了掏空老百姓钱包，香港地产商疯狂买地囤地，并搞出了个“公摊面积”。
后来，卖楼花被内地房地产商学到了，并改了一个名字，叫做期房。至于囤地和公摊面积，自然也是学到手了。
1997年，在香港，不买房的，一定是傻子；在广州，不开发楼盘的，傻子都不如。
许家印深有体会。
1998年，为了提高我国人均住房面积，并带动相关产业发展，以应对金融危机，我国出台了“住房商品化取代福利分房制度”的房改政策。
房地产市场走过了特区小规模发展的白银时代，迎来了全面开花的黄金时代。
不得不说，这次着急上车的许家印赌对了。
正所谓吃一堑长一智，1992年慢了一步，但这次走在了前列。
纵观许家印的房产生涯，真正让其着急上火的不过三次。
一次是着急上车，吃商品房改制红利，挣了大钱；另一次是着急上市，囤房囤地炒高房价，搞地产金融，疯狂投资圈地盘。
第三次着急，事儿就大了。
03
2008年，谋求赴港上市的恒大差点破产了，当时的许家印第二次着急。
因为遭遇到了全球金融危机，非但上市受阻，疯狂扩张的恒大资金缺口一度超过了120亿元。
与此同时，政府加大了对房地产行业的宏观调控力度，银行不好贷款了。
融资困难是当时房企的普遍情况，恒大雪上加霜。
当时就有媒体批评许家印，说他钻法律和政策空子，疯狂圈地，还有跟国际资本合伙上市圈钱。
谣言最多的一句则是，许家印已经卷款跑路了。
殊不知，此时的许家印正在香港陪着“金主”打牌呢。
许家印去香港搬救兵，靠人脉认识了香港四大富豪家族之一的郑裕彤。
可正处在金融危机中，投资方更多的是考虑自保，但碍于朋友面子，郑裕彤一开始也不好直接拒绝，打算晾着许家印，让其知难而退。
但许家印已经火烧眉毛了，这笔“救命”的投资款，无论如何也要拿下。
坊间传言，在得知郑裕彤喜欢打牌后，许家印就苦练牌技，给郑裕彤当了三个月的“牌友”。
郑裕彤的“牌友圈”
这三个月，许家印沉稳专注，就是陪着郑老板，让他玩得开心，才有可能拿到投资款。
许家印的坚持和付出，终于打动了郑裕彤，决定拉他一把。
但这何尝不是他看到了内地受金融危机影响较小，国家的宏观调控会给房地产带来新的生机。
因为算到获利巨大，郑裕彤才会投资恒大。
可见，传言不可不信，也不可尽信。
2008年6月，郑裕彤联手科威特投资局、德意志银行等投资机构，总共斥资5.06亿美元入股恒大。
其中，郑裕彤通过旗下周大福以1.5亿美元买入恒大3.9%的股份，成为领头羊。
这些钱，使恒大负债率一举降至65%，也让许家印缓过一口气。
正如郑裕彤敏锐的眼光一样，2009年乘着国家振兴经济的“一揽子”（四万亿）计划的东风，内地房地产市场回暖了。
这一年，许家印带着恒大地产成功登陆港交所，股价当天大涨34%。
回报来得太快，仅一年时间，郑裕彤联手国际资本投入的5.06亿美元，收获了6.6亿美元的利润。
而凭借68%的持股比例，许家印以422亿资产，解锁了中国内地首富新成就。
成了首富后，许家印常说，“首富有什么好的，我不愿意当，谁爱当谁当去”。
成为首富的许家印接受媒体采访
但行为却跟以前不一样了，飘没飘不好说，自信心指定增加了不少，胆子也越来越大，扩张、跨界、玩心跳，一出手就是几十上百亿，想象力更是有“云山雾绕”的感觉，让人捉摸不透。
先是搞起了一波“改名营销”，比如把“恒大御景半岛”改成“恒大水岸 ”、“恒大雍景湾”等等。
换名字，炒新鲜感，那时候，确实有老百姓买单，毕竟房子一直涨么。
又是与马云交朋友，一起搞足球，每逢重大赛事，他俩总是形影不离。
搞足球很烧钱，搞中国足球更是无底洞，马云花了12亿之后，终于明白了一个道理——没人能搞好中国足球。
又是花大钱请演艺界、娱乐圈当红明星助阵。
营销方面，直接关系名声和效益，钱更不能少了。据可研智库统计，2020年恒大的营销费用，达到了319.6亿元，同比增长37.2%。
还有矿泉水、造车、互联网等等，眼花缭乱。
关于矿泉水，2013年，恒大推出恒大冰泉土豪水，最常见的500毫升定价4元。砸进去60亿广告费后，亏损了40亿元，并于2016年宣布转手。
造车，我们前面已经说过，花了1000亿，定了500万辆的目标，至今没有卖出一辆。
互联网呢，与小马哥合伙搞了个恒腾网络，结果却在今年8月1号卖了11%股权。
2016年6月恒大成立20周年之际，许家印在广州招待他的朋友。
到场的有复星的郭广昌、碧桂园的杨国强、保利的宋广菊、富力的李思廉等等；除了同行，跨界的也来不少，有马云、曹国伟等。
还有后来被枪毙的赖小民。
这些都是老许多年的朋友，他们与老许之间总能找到一种或者多种共同的爱好。
许家印喜欢交朋友，为了结交新朋友，他培养了很多爱好，比如跟贾跃亭一起造车，跟马云一起踢足球，跟王健林一起唱歌，跟郑裕彤打牌……
但是如果还有朋友能救许家印，他会沦落到逆行降价卖房吗？
尾声
自从2003年，国家将房地产业定位为国民经济支柱产业之后，房地产大佬钱赚得既体面又威风。
不仅用麻袋装钱，还是各地方官员的座上宾。
比如许家印，经常与地方要员谈笑风生。
“会见”地方大员的许家印
比如潘石屹，据媒体不完全统计，2006年至被卖前，SOHO中国累计实施分红超过12次，累计现金达到207.78亿元。
然而，最近这几年，房地产业开始被官方冷落了。
2014年，众多房地产大佬都在诉苦。
潘石屹抱怨，“房地产一天不如一天”。已经开始跑路了。
万通冯仑则悲观表示，“地方政府把互联网小三扶正，房地产下堂”。开始积极“去地产化”。
王健林告诫大家，“不要再抱有房地产再次高潮的幻想”。把主线放在了海外扩张。
一语成谶，仅2019年上半年，就有400多家房企倒地。随着三条红线的推出，去年和今年，连一批大房企都块撑不住了。
2021年6月初，四部门联合发文，土地出让金划归税务部门征收，再加上对学区房的重拳出击以及即将推出的房产税。
这些政策都表明，国家已经不再依赖房地产刺激经济，房地产是该回归他的正常行业属性了。
危机中的许家印应该跟他当初着急“上车赚钱”一样，顺应国家政策，拿出首富的担当。
王健林曾说，我就是享受了中国改革开放或者城市化进程的红利。认识到这一点之后，他很少在公开场合唱歌了。
而他的“歌友”许家印，依旧喜欢唱那句“你在那万人中央，感受那万丈荣光。”
前两天，2021《财富》世界500强排行榜显示，中国恒大集团排名第122位；而更早公布的2021年度福布斯中国富豪榜中，许家印排名第18。
人都是时代的产物，所有的得意只不过是赶上了好时代而已。
在政策推着地产大船快跑的时候，首富们着急上船，用麻袋装钱，胃口比天大。在政策刹车时，首富们也应该帮着大船平稳着陆，不应该带着钱袋子跳船。
盗亦有道。赢钱的时候，一个牌桌接一个牌桌的找接盘侠。眼看要输钱了，不能掀桌子。
好在，上个月的“广发危机”和“邵阳住建局危机”发生一天后，恒大就与他们和解了。
但是，水面之下还有多少个许家印呢？
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参考资料：
《菏泽市住房和城乡建设局关于调查处理恒大房地产项目涉嫌违法违规行为的函》，发布于菏泽住建局；
《江苏省无锡市中级人民法院民事裁定书》；
《暂停恒大未来城项目网签交易的通知》，发布于邵阳市住建局；
《全款买的房子竟然被抵押，镇江句容恒大文化旅游城众多业主遭遇办证难》，发布于《扬子晚报》；
《2035年产销500万辆，许家印透露恒大造车“小目标”》，发布于《新华社》视频；
《中国首富许家印》，发布于《解读》，作者张锐；
《许家印：从寒门之子到地产大王》，发布于《人物》，作者张锐；
《1998年关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，发布于《人民日报》；
《09年两会系列策划：深度解读中国四万亿经济方案》；
《世界500强排名升至122位！从数据看恒大发展》，发布于网易新闻；
《中国历年房地产政策调控（1978-2016）》，来源中国知网；
《地产大佬集体看衰房地产 潘石屹：一天不如一天》，发布于新京报。
《改变中国房地产历史的六十年》，来源华视中传。
