【懂点儿啥】房价对韩国说:我的真面目就是你爹

各位好,我是观察者网的董佳宁。韩国房价的真面目,就是韩国的爹。在文在寅执政的4年内,韩国房价上涨的速度非常夸张。首尔房价上升了近90%,市中心平均房价达到了14万人民币一平米。地价最热的江南区,一套130平米的公寓,最高售价合人民币2300万。这也是“江南不败”传说的由来,只要在江南区投资几套房,就成了永远的人生赢家。

目前,在全球522个城市中,首尔市中心房价仅次于中国香港,全球第二。超过了纽约、伦敦。本来文在寅上台后,立志要提升社会公平性,让韩国人都能拥有自己的房子。但努力没什么效果,房价不降反升,目前已经威胁到了他的支持率。

韩国因为地理原因,都市圈比较少。繁荣的都市主要集中在首尔都市圈,聚集了全国大部分实力较强的企业。GDP占全国超过40%,领先第二大都市圈——釜山都市圈一大截。有多少呢?GDP差了10倍。韩国年轻人如果找一份薪酬较高的工作,几乎没有选择的余地。夸张点说,韩国就是首尔,首尔就是韩国。

所以大多数韩国人对房价的怨气很重,只要一涨,总统的支持率就掉。近几个月文在寅的支持率,最低的时候,只有32%。与他去年5月积极抗疫时,71%的支持率相比,掉了一半还多。

文在寅年初时还因为房价公开鞠躬道歉,随后就是继续调控,出台了上任以来第25波房价政策。计划是政府购买大量土地,修建83万套住宅。然后再把这些房子,以较低价格,提供给大众。负责执行这件事的组织叫韩国土地住宅公社,是一个开发房地产的国企,成立于2009年。

这政策本来挺好,增加供给,市场上房子多了,价格自然会下来。文在寅想的也很美,我鞠躬了、道歉了,政策一出台,支持率也就回来了。但事与愿违,没想到我们中出 了一群叛徒,把整个事情搅黄了。

近几年,韩国政府为了解决用地紧张问题,在京畿道地区,划了很多新开发区。负责这件事的组织,就是刚说的那个公社,LH公社。但政府没有想到,公社早就开始提前布局,有人趁职务之便,得知了政府规划。从2018年开始,利用信息不对称,提前囤积土地。然后炒高地价,等到政府征收时,就可以薅国家的羊毛了。

这些LH的职员买了多少地呢?2.3万平方米,花了100亿韩元,5700万人民币。2.3万平米,看上去很小的一块,230米乘以100米,我们就是绕着跑一圈也用不了多久。可是要注意,这些用地是首尔,建成后金额可是打着几倍往上翻。听上去很像韩剧《顶楼》,还有台湾电影《血观音》里面的情节。

具体有多少人参与了合资购地,现在还不清楚,只知道这些土地挂在了二十个职员名下,其中正好有人负责土地补偿事务。这波啊,这波是我补偿我自己。

而且光买地不算完,他们还把地皮种满了树。这可不是因为吃了肉蛋奶,良心有愧。他们是为了提高补偿价格,因为征地的时候,这些树是算进补偿款里的。一棵树成本,只要十几块钱人民币,4到5年就能长大,长大后能卖到150块人民币左右。这些地如果全种树,光这块的补偿款,就能多拿8000万人民币。

要想富多种树,看来不是骗人的。韩国职员这生意,年化收益超过300%,拳打巴菲特,脚踢索罗斯。给我足够的树苗,我买下整个地球。

这事曝出来以后,文在寅气得够呛,要求彻查。利益相关方反应很快,前社长、现交通部长引咎辞职;56岁的全罗道部长,这位老兄本来还有一年就退休了,平安下庄,结果跳楼自杀;还有一位58岁的京畿道坡州次长,上吊身亡。

这就是日韩官场传统保留节目了,该鞠躬就鞠躬,该自杀就自杀,或者被自杀。人死帐烂,其他人就安全了,本人入地,鸡犬升天。这也让我想起了,日本那个负责审计东京奥运会烂账的会计部长。周一上班,一不小心就跳电车自杀了。两国官员的画风,不能说是一模一样,只能说是一模一样。

现在,文在寅已经被绑在了道德的烧烤架上,这个烧烤架名为“居住正义”,还是他竞选时自己给自己搭的。遥想当初,文在寅上台前,给自己打造了一个“为民请命”的形象。还积极地与年轻人交流,听取他们的建议。他还提出了三个“公平”,平等的机会,公平的进程,公正的结果。等于是用社会正义,给年轻人画了一张大饼。

文在寅也做出了一些成绩。比如把朴槿惠送进监狱,完成政治复仇。他还与财阀开战,把现代集团的马仔李明博、三星太子李在镕送进了监狱。很多人觉得韩国财阀是不可一世的,但实际上如果总统舍得一身剐,从国家层面上,动用法律的力量,还是可以拉一些人下马的。

不过财阀们和在野党,也不可能坐视文在寅剪除党羽,他们是要反击的。韩国的政治斗争套路很固定:你没问题,那就查你的七大姑八大姨,总有人是有问题的。即便文在寅做人坦坦荡荡,一身正气,他能保证部下都是干净的吗?

文在寅为首的韩国进步派领导层有个外号,叫“江南左派”,意思一边享受江南区的财富和地位,一边主张进步倾向。事实上这批人斗争几十年上了位,确实不少人也成了既得利益者,被腐化了。前有卢武铉的亲戚,后有曹国、朴元淳等人。但凡查着一个,那就动用手上的媒体资源,比如右翼三大媒体“朝中东”,无下限炒作。这些案件对文在寅的支持率,造成了很大的负面影响。

但从另一个角度看,给在野党投票,就能让房价下跌吗?显然不可能。在野党代表的是韩国保守派的利益。韩国经济高速增长了40年,让一代人赚完了三代的钱,完成了资本原始积累。今天,这些50、60岁的中老年人,上到财阀,下到江南区中产,牢牢把握着社会资源,其中不乏手握多套住宅的老炒房客。他们才是房价上涨的最大受益者,也是文在寅推动改革的最大阻力。

实际上,文在寅调控房产的力度,是非常大的。单就房产税一项,就已经加到了1.2%到6%。要知道新加坡也不过4%,百分之6的房产税,意味着一套1000万的房子,每年交税60万。这个税率已经非常邪乎了。但这还没完,如果房主持有多套房产,房屋转让税提升到65%到75%。也就是说假如你有4、5套房,卖房的时候,大部分所得都得交给政府。

这些政策的目的,是为了让囤房、炒房的人,出售部分房产。增加供给,稳定房价。可是世界上的事情往往就是这样,结果往往走向了初衷的反面。房主们一看税率这么高,纷纷表 示无法接受。他们反而把房子握在手里,坚决不卖。同时地产税一上来,房东就涨房租。房租上涨又变相刺激房价上升,最后变成了一个上升的螺旋。25轮调控调到最后,只有租房者受伤的世界,完成了。

有关首尔房价,我在这开个脑洞,给文在寅支个招。现在南北关系好,文在寅可以下次访问的时候,要求北边在首尔江南区,设一个军事演习区,让朝韩两军在这里演习,积极推进军事合作,没事在这里放两炮,大概率能降江南区的房价。

归根结底,韩国房价的现状,是各地区发展不平衡造成的。说白了,权力集中导致资源集中,首尔集中了一切。1961年朴正熙建立军人政权,搞起了独裁统治。从这一时期开始,韩国走上了国家资本主义的道路。就是政府牢牢把控金融投资,重点发展工业和基础设施。

同时出于打造反共桥头堡的需求,美国开始大力扶植韩国。套路大家都很熟悉,加大投资力度,转移生产线等等。毕竟,让王师给你们当保镖,你总得有能力建几个娱乐场所吧。

这一套经济组合拳打下来,韩国的经济就坐上了火箭,发展成了“汉江奇迹”。社会高速工业化的特点,传统部门向工业部分输送“人口红利”,人口快速向城市集中。但是韩国的城市非常少,朝鲜战争之后,还能用的,也就剩首尔了。有的朋友可能会提到釜山,尤其是看过电影《釜山行》后,觉得釜山还不错。但釜山也就是个二线城市水准,大首尔有2500多万人,大釜山只有340万人。

韩国地理条件不太好,三分之二山地丘陵,再去掉耕地,只剩下十分之一适合建城市。整个首尔都市圈,集中了韩国一半人口。城区是最夸张的,面积占全国0.6%,五分之一韩国人挤在这内卷。

众所周知,韩国社会福利不咋地,保障性住房更是想都不要想。自70年代以来,社会福利主要是医疗和教育上。所以韩国社会基本买的是商品房。那商品房是谁修的?韩国政府默许了大型地产公司,垄断土地开发。这样一来,土地和住房资源,进一步集中在少数人手中。韩国不是还有些耕地呢吗?占22%,说白了,就是宁可拿去种水稻,也不给你修房子。

供需关系决定了价格,也就导致韩国首都圈房价一骑绝尘。而且分配极其不均,社会两极分化持续扩大。2000年前后,45%的家庭买不起房子,需要租房;拥有2套及以上住房的家庭,仅有5%左右。到了今天,仍有45%左右的家庭没房,但拥有多套住房的家庭数量,上升到了15%。由于房价的上涨,有房家庭与无房家庭的财富差距,迅速拉大。

与之相对应的是,中产阶级的数量逐年下滑,多数下沉到了低收入或贫困水平。2010年韩国做过一个调查,发现比起1996年,中产阶级的数量,减少了12%。

社会学管这个现象叫“下流社会”,2019年上映的电影《寄生虫》,就把韩国中间阶层的幻灭和大都市住房问题,展现给了全世界的观众,还获得了奥斯卡奖。不过韩国电影,懂的都懂。你骂任你骂,我改算我输。

最后给韩国房地产过热,添了把劈柴的,是全球疫情带来的经济危机。韩国有个“十年魔咒”,就是每十年闹一次经济危机。1998年亚洲金融危机,和2008年的次级贷危机,都应验了这个魔咒。2018年也没躲过去,GDP增速仅有2%,是08年经济危机后最低。

而且韩国高度依赖出口,尤其是美国市场。川宝上台的这几年,把国际贸易祸祸得稀烂,让韩国欧巴大喊席巴。最致命的就是这次疫情,让出口贸易基本停摆。为了救市,美联储还整了个烂活儿:无限量QE,导致美元输出性通胀爆表。

大量美元拥不进实体经济,先进了股市,然后去了比特币,现在美国房市也出现了过热的现象,所有大都市的房价都在上涨。与去年同期相比,全国中位数房价上升了16%。预计2021年,美国房价整体涨幅,将超过10%,远高于预期。

大水漫灌之下,为了自保,几乎所有国家的央行都在紧急降息。但韩国马上就到零利率了,基本算是降无可降了。自08年经济危机以来,为了刺激疲软的经济,央行已经多次降息。从历史高点的5%,降到了近些年的0.75%。

为了应对这次危机,韩国央行也只能忍痛降息,但只能降一点点,到了0.5%。不过只要降息,房价自然会随之节节攀升。

当金融市场过热的时候,央行理应加息,以免产生金融泡沫,扩大风险。但这个世界的悲哀,就是如果美联储放水,韩国断然不能加息。加息意味着什么呢?市场里的钱少了,相当于韩国的资产价格就下降了。

那么这时候大量国际热钱涌入韩国,就可以以比较便宜的价格,采购韩国资产。再等到国际资本撤出,就会产生关乎大韩民族生死的危机了。

降息就是你放水我也放水,温水煮青蛙,房市作为不动资产,泡沫会吹大,但尚可苟住。加息,热钱流入,金融市场步入突然死亡倒计时。选哪个?韩国政府肯定不傻。只是坑苦了高喊居住正义的文在寅,和一众心心念,想着买房的年轻人。

近两年,全球实体经济进入下行周期。在此时无底限降息,无限量QE,大搞财政赤字货币化都是饮鸩止渴。实体经济回报率走低,必然使得资本涌向收益更高的金融市场。那么失业率上升的同时,出现通货膨胀,就意味着陷入“滞涨”。这可能会让国家坠入流动性陷阱,甚至陷入下降螺旋。在全球经济下行时期,这种宏观经济上的风险,所有国家都要警惕。

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