它和省城那么近，为何始终少个湾区名分？

近日，大湾区多条城际铁路集中爆发！

穗莞深城际正式通车，首期开通新塘到深圳机场，广州东站到新塘连络线也同步开通。新塘至白云机场、琶洲支线也在建设中，远期还将开通从深圳机场到前海、福田皇岗口岸。

佛莞城际狮子洋隧道正式贯通，这意味着珠江口再增一条跨江通道，首次将肇庆、佛山、广州、东莞、惠州五大城市串成一线，这是广佛肇和深莞惠两大圈层的一次重要握手，意义重大。

广清城际的开通也进入倒计时，省交通运输厅日前对广清城轨调研时提出，广清城际项目已处于收尾阶段。全线除广州北站外，其他站基本具备启动静态验收和通车调试条件，待验收通过后，便能启动试运行。

广清城轨始发站为广州北站，终点站为位于清远市区内的清远站，全长38.36公里，共设6座车站。列车运行速度约200公里/小时，约半小时发车一次，实现公交化运营。二期则开通广州北站到广州站。

值得一说的是，广清城际将委托广州地铁运营，票价方面有望参考地铁公司标准，比其他城际铁路更亲民。届时，广清之间的关系，可以参考广佛。

借此机会，我们说一说清远这个离广州很近却没有湾区名分的城市。

01

聊清远之前，我们首先来梳理一下当今中国城市的格局和站位。

一类是一线城市，北上广深，它映射的是全国的经济实力，承担着全国人民的财富管理中心，全国人才的集中承接地。

一类是省会城市，它的人口腹地、经济腹地是一个省，它往往集中了一个省最强势的科教文卫和交通资源。

一类是省域中心城市，这类城市不是省会，但可能比省会还强，事实上承担着一个省的经济中心功能。例如江苏的苏州，山东的青岛，辽宁的大连、福建的厦门。而且这些城市和省会城市形成双子星座格局，互为鲶鱼效应，合作与竞争并存。

一类是小而美的旅游城市，比如珠海、三亚、丽江、大理等等。

一类是人口净流出的三四线小城，且不靠近城市群、都市圈。

一类城市是自身的产业不够发达，但是它靠近城市群，都市圈或者靠近一线城市，比如清远，惠州、廊坊等等。这些靠近城市群，都市圈的小城市，可以沾隔壁大城市的很多光，特别是交通方面和产业转移方面。

清远就是这样一个城市，本身属于粤北山区，从没有人把它视为珠三角城市，但因为市中心和广州特别近，得了很多实惠，特别是近年来房地产很热，在广清交界区域打造了多个超级大盘，着实薅了很多广州买房客的羊毛。

除了购房资金的转移，清远还是广州的帮扶对象，清远承接了不少广州产业。当然，更大的好处还是交通，根据清远此前发布的《广清轨道交通衔接规划》批前公示，清远未来会有7条轨道接入广州！

02

清远和广州有多近呢？从清远市中心到越秀区的距离只有70多公里，这和南沙、增城、从化到越秀没什么两样，比珠海、江门要近得多。而且，清远还是北江流域的城市，而北江在广州的上游。

大家知道，北江、西江、东江三大水系共同组成了珠江。所以，清远和广州可谓同饮一江水，完全可视为珠江三角洲城市。而且，历史上清远的一些区域本就属于广州，比如佛冈、清城区这些地方。

和广州如此之近，为何不被视为珠三角城市呢？我想，一个重要原因是清远太大，除了市中心和靠近广州的那些区域，其他大部分都在粤北深山，如果全部纳入大湾区，比较牵强。如果只纳入清城区和佛冈，“三连一阳”这些粤北山区就完全没有了龙头，更加难以发展。

简单来说，清远的市中心区域是正宗的珠江三角洲城市，但考虑到“三连一阳”这些粤北山区的发展，就只能让清远屈就在粤北片区。当然，这只是我个人的猜想。

下面具体说一说清远这座城市的一些优势。

03

清远的第一张牌，就是好山、好水、好吃。

凭借大自然赋予的山水资源，清远有着漂流、溶洞、温泉等知名旅游项目，游历山水，还有独树一帜的美食清远鸡，其4A级别的景区达16个，位居全省之首。连州地下河，飞霞风景名胜区和英德钟乳都是远近闻名的。自古以来就有山水之绝美，苏东坡游历之后留下名句“天开清远峡，地转凝碧湾”。

根据媒体报道，2018年清远接待旅游总人数4398.5万人次，较上年增长10.4%，实现旅游总收入346.2亿元，增长11.6%。

从2018年起，清远在旅游业方面与桂林、丽江、珠海等省内外老牌的旅游城市一样，迈入旅游人数4000万人次的俱乐部。

值得一说的是，关于长隆的三大项目，广州是以动物为特色、珠海以海洋为特色、清远以森林为特色，长隆选择清远基于两大原因：生态和交通。长隆对清远的坚定投票，可见对未来清远的人气、客流量、交通都抱有极大信心。

清远长隆项目总占地约187万平方米，体量达到番禺长隆的9倍。届时，项目将直接增加就业5万人，带动相关产业就业20万人，年旅客接待量可达3000万人次，年产值预计超过150亿元，带动相关综合经济效益1000亿元。

项目位于广清城轨的银盏站附近，那么一旦广清城轨线路开通之后将对清远长隆项目有重大利好，会产生巨大的游客访问量，极大带动周边的服务业产业。

04

说一说清远经济的基本面。

广东是一个遍地开花的省份，不存在一城独大的现象，可谓高手如云。同时，广东又是一个发展极其不均衡的省份，珠三角地区经济发达，粤东西北地区发展落后，甚至低于全国水平。

清远虽然作为经济欠佳的粤北城市，但是它的区位优势是很好的，清远在省内与中心城市广州接壤，在省外与湖南广西交界，清远亦被称之为三省通衢、珠江要冲。

凭借较好的地理位置，清远经济总量在粤北五市中排名第一。这一点，估计很多人不知道，清远还是个区域龙头呢！

2018年，清远GDP为1565.19亿元，名义增速4.28%，省内第14位，值得一说的是清远在粤北五市当中，GDP是排名第一（粤北五市分别为韶关、河源，梅州、清远、云浮）。

2018年地方一般公共预算收入111.9亿元，人均GDP为40549元（省内排15），本外币各项存款余额2336.3亿元，增长8.0%。各项贷款余额1559.7亿元，增长13.7%。

清远面积1.9万平方公里，地域内大量山区，地广人稀，是广东面积最大的地级市，2018年末，全市常住人口387.4万人，比上年增加1.4万人，比上年增0.36%。（数据均来自2018年清远市国民经济和社会发展统计公报）。

在制造业方面，根据此前发布的《2019年广东制造业500强企业研究报告》显示清远共有12家企业入选广东制造业500强企业，成为非珠三角地区制造业500强企业数量最多和增长最快的城市。

另外，广州6大强区将分别与清远各区县形成帮扶关系。

根据广清两市之前联合印发的《高质量推进广清一体化发展工作方案》，广州要建大都市区，清远可以承接广州市城市功能疏解。基于清远的这个功能，由此出现了广清产业园，产业园大部分企业来自广州，迁来的部门主要是生产加工环节。

同时，清远也正在努力抓住“双区驱动效应”的机遇（粤港澳大湾区与深圳先行示范区），努力达成与深圳的深度合作。

05

说一说清远的交通配置。

清远由于靠近广州，又是广州帮扶的对象，那么这个三四线小城凭借独特的地理位置，可以享受到市内通地铁。一个城市想要修建地铁，必须达到三项指标，一是城市的城区人口超300万，二是GDP超1000亿元，三是地方财政一般预算收入超100亿元才可以修建地铁，按这个标准，清远暂未达标，由于受到广州的辐射带动也可以享受到城市地铁。

2018年6月，广州清远联合印发高质量推进广清一体化发展工作方案明确，要把清远作为广州的一部分来规划发展，统筹考虑产业、交通、生活等要素，形成更密切的广清一体化格局。因此未来总共将会有7条轨道交通连接广清两地，其中包括：

3条国家铁路：京广高铁、广清重高铁、京广铁路（市郊铁路）；

2条城际铁路：广清城际、肇清从城际；

2条城市地铁：广州地铁18号线、广州地铁24号线

清远即将迎来两条地铁线，一条是广州地铁18号线，将在清远设4站；一条是广州地铁24号线，将在清远市设两站。2条地铁线在清远段的完整站点为：

广州地铁18号线清远段：清远站（可换乘广清城轨）、长隆站、广清空港站（位于源潭）、燕湖新城站

广州地铁24号线清远段：美林湖站、广清合作园站

18号线串联了广州的天河、海珠、番禺、南沙，向北一直到清远的中心城区，未来广清两地将构建一小时生活圈。

值得一说的是，广州地铁18号线是一条纵贯广州南北的大动脉，时速高达160公里，是广州时速最高的地铁，同时这个地铁有望连接中山，珠海，广州，清远等4个城市，号称大湾区最长跨市地铁。

当清远与广州的跨城地铁、还有广清城际开通之后。有可能带来两地上班族的跨城生活方式。清远有可能会享受到广州产业和人口的外溢。

除了广州地铁18号线之外，还有一条清远市民十分关注的工程广清城轨，据悉广清城轨全面开通之后，有望从清远市中心到广州市中心，时间只需40分钟，这条城轨设计时速200公里。

怎么看两座城市的关系，其中一个维度是看他们轨道交通的连接密度，重要程度排序分别为地铁、轻轨、高铁，广清连接两条跨城地铁，同城化程度可谓实打实。

06

说一说清远的楼市价值。

数据显示，清远新房均价为8300元/平左右，未来随着广清城轨、地铁18号线、24号线相继开通之后，清远的房价会有一波行情吗？清远的优势在于不限购、价格低、乘坐轨道交通40分钟左右至天河，是否会对广州购房客产生吸引力呢？

同时作为环广州房价洼地、且不限购区域，清远要面临的对手还有广州的增城区、从化区，还有佛山的非限购区等。

从化是广州的一个区，虽然产业基础比较薄弱，但和广州的心里距离更近，地铁优先建设，刚需对从化的认可度肯定高于清远。

清远呢，虽然和广州的心理距离仍然较大，但作为一个五脏俱全的地级市，经济腹地更大，科教文卫的配置比从化更好，而且清远市中心的城市界面，颇有大城市的感觉，这一点是从化市中心比不上的。

有人戏言清远的房子主要想留给广州人接盘，可见对广州买不起或者没有房票的人来说，大家对清远还是动心过。在清远楼市里越靠近广州的地方房价越贵。

清远楼市这2年的主打卖点就是银盏长隆项目、广清城轨道、燕湖新城、广清一体化政策加持等等。

总体来说，清远的房子性价比不错，买来旅游休闲度假，感觉比从化、增城更爽，因为差不多同样的距离，还不到从化、增城价格的1/2，而且清远的市容市貌、城市界面真心不差。

但是投资的话，价值真的不大。一方面，清远毕竟不是广州的一部分，享受到的“赋能效应”远不如增城、南沙。另一方面，供应量真的很大，有些楼盘还可以连续开发20多年，买那边的房子，二手市场很难卖得起价。