保利半年报：稳中有进，不是一句口号

优秀者正在不断拉开与后来者的差距。这是今年地产财报季最直观的感知。

8月25日，行业龙头保利发展发布了2025年半年度报告。

这家从2022年开始持续领跑行业的龙头房企，用一组稳健向上的数据宣告：

优秀的企业，有能力持续优秀。

签约金额1452亿，持续稳居行业第一，且领先第二名230亿；

实现营收1169亿元，归母净利润27.11亿元；

经营活动现金净流入160亿，实现同比由负转正；

在手现金接近1400亿，还有已售待回笼资金近600亿；

新增项目总地价约509亿，稳居行业第一，新增货值与权益拿地金额第一。

整体来看，这份成绩单既在意料之中，又在意料之外。

意料之中的是保利的规模依旧是行业第一。

从2023年登顶至今，保利稳稳占据TOP1的位置。即便行业这几年规模持续探底，保利还是稳住了自己的身形。

意料之外的是，数据呈现出来的保利发展，不仅稳住了，还在加速领先。

当行业仍困在保销售，保现金，化债务的泥潭里打转，保利发展已经全面突围，并加速向“不动产投资开发、不动产经营和不动产综合服务”三大业务齐头并进的新格局迈进。

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稳中有进，不是一句口号

如今的房企财报，暴雷的理由千篇一律，能持续领跑的却是万里挑一。

细看保利发展的中期报告，几乎每一项核心数据都在印证它的“稳中有进”。

1、规模持续领跑，领先对手不止百亿

据克而瑞数据显示，上半年保利发展的销售额和销售面积均维持在行业第一规模。

具体来看，上半年保利发展实现签约金额1451.71亿元，实现签约面积713.54万平方米。

这样的成绩得来不易。

据统计局数据，1-6月，新建商品房销售面积45851万平方米，同比下降3.5%；新建商品房销售额44241亿元，同比下降5.5%。

这意味着，保利上半年能够维持行业第一，并保持领先身位，离不开保利对市场和推货节奏的精准把控。

保利通过在一季度把握市场窗口，优化产品、提升展示，取得630亿元的良好开局。

在二季度市场下行时，保利发展也迅速应对，用好房票安置等政策，稳住市场份额，二季度实现了超800亿的销售额。 

2、经营现金流同比回正，在手现金规模行业领先

2025年上半年，保利发展实现经营活动现金流净流入160.17亿元，上年同期为净流出171.48亿元，现金流状况得到显著改善。

半年报数据显示，报告期内，保利期末货币资金余额1386亿，另有593亿已售待回笼资金。

这样充足的现金储备，离不开保利在销售回笼，释放占压资金等方面的强大的资金管理能力。

今年上半年，保利销售回笼1448亿，综合回笼率100%，这个指标已经相当优秀。

除此之外，保利还通过推动存量项目收储、政府回购款返还等方式释放占压资金122亿；借助预售监管资金盘活、加快退税等手段增加可动用资金107亿。

实际上，保利的在手现金规模已经保持多年的行业第一，行业里没人能比保利更有钱了。

3、不断增厚的安全垫

所谓安全，不外乎2点：一是有足够的钱，二是合理安全的负债。

报告期末，保利资产负债率73.53%，扣除预收款的资产负债率为63.30%、净负债率为59.64%，较期初分别下降 0.82、1.40和3.02个百分点。

截至目前，保利是目前头部房企中唯一一家将境外美元债全部清偿的房企。

轻装上阵，保利走向未来的步伐会更加从容。

更重要的一点，保利还有强大的信用背书和融资优势。

报告期内，保利新增有息负债平均成本降低21BP至2.71%，期末综合融资成本降至2.89%，均创历史新低。

今年上半年，成功发行国内首单85亿现金类定向可转债，6年期综合成本仅2.32%；报告期内发行公司债和中期票据57亿，直接融资比重显著提升；还有最长30年期经营物业贷款的落地。

融资渠道和融资方式的多样化，无一不体现保利在行业中的领先地位。

02

保利的护城河，远比你想的宽

据统计局数据，今年1-6月份，全国房地产开发投资46658亿元，同比下降11.2%；其中，住宅投资35770亿元，下降10.4%；

新建商品房销售额44241亿元，下降5.5%；其中住宅销售额下降5.2%。

换句话说，止跌回稳，仍是各大房企面临的最严峻的生存问题。

但硬币的另一面，是保利在半年报中所言：“房地产新发展模式正加速构建，需要行业回归产品服务本源。”

这意味着，没有现金流、没有差异化、没有产品力、没有服务力的房企更会被快速淘汰，市场份额重新向头部集中。

而差异化、产品力、服务力，正是保利这类龙头房企的主场，也是保利的业绩能够持续优秀的底层逻辑。

1、土储布局：精准把握城市的结构性机会

一个面向未来的企业，一定是符合未来发展趋势的。对房地产行业来说，这个新的发展趋势是什么？就是加大核心一、二线城市的布局。 

早在本轮市场变化前保利发展就率先调整布局，聚焦38个核心城市。数据验证了这种城市聚焦策略的前瞻性和精准度。

2025上半年，保利在38个核心城市的销售贡献占比提升至92%，较去年同期提高3个百分点。

具体到城市来看，保利在目标城市的表现，相当能打：

上海、广州、佛山、成都、西安等9个城市，成为当地TOP1；

石家庄、福州等8个城市，跻身当地TOP3。

除此之外，保利在核心一二线城市的密度正在进一步提升。今年上半年，保利在广州、佛山、太原、石家庄等7个城市，市占率突破了15%。

且可以看到的是，保利在核心城市集中度提升带来的正循环反馈还在强化。

今年上半年，保利新增的26个项目全部布局北京、上海、杭州、西安等核心城市，总地价509亿。拓展金额权益比为87%，稳定在近年较高水平。其中，8个项目已首开销售，签约超40亿元。

这意味着，保利未来的销售，依然会有强有力的业绩支撑。

2、产品力：已经是保利的硬实力

早在2023年，保利发展就率先提出行业进入“高质量发展的品质时代”，构建起覆盖投资、定位、建造、交付全流程的四阶八维品质管理体系，全方位打造“好房子”。

基于22万余条客户调研数据，保利以 "好生活" 为核心纲领，将物理硬件与软性服务深度融合打造好产品、好服务。

克而瑞权威榜单中，保利发展荣获房企产品力TOP2，"天系"则稳居全国10大顶豪产品系，标志着其产品力已跻身行业第一阵营。

在豪宅扎堆的上海，保利世博天悦2024年4月底开盘至今，单盘销售约200亿，洋房顶复总价近1亿元；保利光合TOD，连续4月登顶克而瑞1-4月新房销售金额第一，是板块内当之无愧的鼎流红盘，五一期间销售额累计突破2.5亿元！

今年新推出的"天奕"品牌更成为现象级产品，广州、上海项目首开超预期，累计签约超75亿元。

3、服务力：加速成为保利的软实力

保利发展今年创新推出的「端菜行动」颇具行业借鉴意义——业主向美好生活 "下单点菜"，企业以品质服务 "端菜开宴"，通过统一对客平台和直通管理层的 "保总热线"，让客户需求得到快速响应。

品质保障体系的构建更显匠心，保利发展聚焦 "三堂六线" 关键生活场景，落地 "100 个保式细节" 工艺标准。

从收边收口的视觉和谐，到设备管线的整洁排布，再到地面材料的耐久性能，每一处细节都经过反复打磨。53个管理动作的细化，八大维度的品质管控，让 "好房子" 真正落到实处。

03

保利的第二曲线已经成型

在2024年年报的业绩发布会上，保利提出了一个“重塑保利”的说法，具体是这么说的：

公司将以“打造具有卓越竞争力的不动产生态平台”为战略愿景，坚持不动产投资开发主业，立足行业新旧发展模式转变的关键时期，积极探索新发展模式，加快构建起“一个新的保利发展、三大主业支撑”的业务格局。

毫无疑问，这是一个全新的保利发展。

在未来，保利将不动产经营和不动产综合服务，摆到了与不动产综合开发同样的高度。

就目前而言，保利在这两个领域都具有一定规模了。

数据显示，在不动产经营方面，截至今年上半年，保利发展不动产资产经营收入同比增长13%至25.4亿元。

截至报告期末，保利酒店、购物中心、写字楼、租赁住房等资产在营面积573万平方米，较上年末增加39万平方米。

其中在营租赁住房2.6万间，较上年末增加18%。购物中心板块推出“开新时光季”，累计吸引客流2530万人次。社区商业全国新增招商13万平方米，是去年全年的两倍。

而在不动产服务方面，旗下保利物业的营业收入也提升7%至84亿元。

但对保利来说，这显然只是一个开始。

保利发展董事长刘平说，力争将不动产投资开发做优、不动产经营加速做大、不动产综合服务做强。

从这句话中我们大致可以明确，保利对未来三大主业的预期以及投入的资源。

比如，为了保证不动产经营的规模上量，保利发展将重点发力租赁住房业态。

按照保利的目标，未来三年，在管租赁住房规模达20万间。截至 2024 年底，保利发展在管租赁住房规模是4.5万间，拓展空间显然十分巨大。

不动产综合服务则是扩大优势。

事实上，保利不动产综合服务囊括的物业、养老、会展等业务，在各自的细分赛道里也表现优异。比如：

保利物业服务，上文说了，保利物业已经物业行业的头部公司。

保利养老服务。截至2024年，保利的养老服务平台“保利养老”已经完成北京、上海、广州、成都等城市为核心的全国四大片区布局，在营在建项目超过50个，累计服务人次达百万；养老产品平台“保利和品”业务覆盖全国300+城市，累计提供适老化咨询和产品配置服务800+项。

还有保利的会展服务。截至目前，保利会展服务管理输出项目已覆盖四个省份9个城市，在管及已签约项目建筑总面积达到150万平方米，展会投资及自办活动项目达3个，业务规模稳居国内会展行业第一梯队。

未来，保利会将不动产综合服务提到更高的战略层面，把不动产综合服务打造成保利发展的特色服务产品。

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结语:

巨头如保利，想要实现源源不断的增长，除了守住基本盘，还得不断开辟新战场。

正如现代管理学之父德鲁克所言，“预测未来的最好方式就是创造它”。

市场期待龙头的“创造性”，这是每一个行业第一的使命。