上半年，北京10万+豪宅卖了320亿

文/狗蛋分蛋

转眼2025已经过半，如果用四个字来概括今年北京楼市的变化，一定是——

改善抬头。

2025年1-6月，北京新建商品住宅网签总量为21227套，较2024年同期的22657套下降约6.3%。

但这不代表今年北京新房不火。

今年同比下降的主要原因，是去年1月共有产权房集中网签，额外贡献了约5000套的数据。事实上，抛开1月的特殊情况，2025年上半年其他月份，大部分都要领先于2024年。

从成交面积上看，2025年新建商品住宅累计成交267万平方米，同比增长了约3%‌。

套数下降，面积却增长，说明今年单套成交房产的面积，呈现上涨趋势。

总之，北京的改善好房，卖爆了。

这一点，从新房项目的成交榜单也能看出。

上半年，北京新房住宅成交榜前6名都是8万元/㎡以上的豪宅，前十名中，有6个是10万元/㎡以上的豪宅，排名中的10万+豪宅，总共卖了：

320多亿。

这种情况，在以前是很难看到的。

近两年北京土地供应井喷，各区基本都有压箱底的好地出拍，可以说，为好房子的狂欢加足了底气。

那么，这些让北京有钱人趋之若鹜的好房子，究竟长什么样？

目光聚焦到成交榜前十中的10万+豪宅，它们分别是：功德寺双子“和樾望雲”“和樾玉鳴”，朝阳的“北京宸园”“萬吉玖序”，海淀的“建发海晏”，以及西城区的“京华玖序”。

咱们分别来盘一盘。

一、功德寺双子“和樾望雲”“和樾玉鳴”

功德寺双子，可以说是上半年北京关注最高的两个新盘，从拿地到户型出街，市场讨论度都很高。

两个项目3月21日同天开盘，据说和樾望云那边，不到1分钟线上选房成交就超过了85亿，和樾玉鸣同样不到1分钟，卖了405套房，成交金额超过67亿。

为啥这么火？

一方面，海淀新盘太稀缺了，好地断供多年，积压了大量需求。所以可以看到，海淀新盘今年基本上是开一个爆一个，嘉华天珺开盘卖了31.61亿，颐海澐颂开盘卖了72.5亿，后面还有个树村地王，估计还要刷屏。

另一方面，地段底气足。

产业上，功德寺双子紧邻中关村软件园，腾讯、百度、网易、新浪很多互联网大厂总部的集合地。

教育上，海淀最好的上地学区，上地实验、中关村二小等牛小、牛中扎堆，规划里还有一零一中学承办的十二年制学校和幼儿园，幼+小+初+高直接包圆了。

说起海淀人，产业新贵和鸡娃是绕不开的标签，这两点牛，就已经决定了项目的底盘不会差。

加上10万/㎡的价格，虽然看着不低，但是对比隔壁的树村地块，楼面价都10万/㎡了，还有同样十三四万的朱房村，功德寺的性价比一下就出来了。

另外，产品同样加分。

“和樾望雲”“和樾玉鳴”也是海淀首批好房子项目之一，高得房率、全户方正、多功能户型等改善要素，基本都拉满了，这对之前海淀老项目，形成了降维打击。

更值得一说的，我认为是绿城这次在项目“定制化”方面，做出了点东西。

就拿和樾玉鸣139㎡学霸房举例，户型北向儿童房和紧邻的次卧打通，相当于做了一个“学习+休憩”的套间，同时，儿童房空间够大，能放下钢琴以及大书桌，这对海淀家庭很有吸引力。

动线安排也挺有意思，整个儿童套间+次卫位于房间一角，和大人办公、做饭等活动动线隔开，保证了孩子在学习时的安静氛围。

结合当地客户需求做定制化处理，在项目对比时，很容易拉开差距，换句话说，就是戳客户心坎儿。

二、北京宸园

到7月，北京宸园累计网签已突破100亿，从0到百亿项目大概用了8个月时间，在近几年，这个成绩已经相当突出了。

项目地段不用多说，朝阳酒仙桥是“中国电子工业的摇篮”，商业、学校、医疗资源完备，也是这几年朝阳，乃至北京最火以及为数不多逆势上涨的板块之一。

北京宸园由中建智地操盘，这家房企我们聊过很多次，近年来北京产品力代表之一，擅长属地文化运营，生活气息的营造。

这次北京宸园是集大成之作。

在这之前，很多人觉得酒仙桥不好做豪宅，因为板块面貌确实偏旧，很多人也盯着宸园，先看看它该怎么处理。

中建智地的做法，是结合属地特点拉出观感上的精奢。

项目园林主打中式宋韵，大山大水，社区内打造了超过1万平方米的超大内向中庭，同时还拥有约2300平方米的景观水系以及大体块的岩石，印象最深的是落差达到21米的高山叠瀑。

同时建筑表达上又结合了现代极简风格，迎合朝阳国际范儿。

中建智地擅长做中式园林，朝阳人民喜欢国际氛围，把自己擅长的和市场需求的结合，这是属地定制化的一种新解题思路。

三、萬吉玖序

萬吉玖序和北京宸园是有隐性竞争关系的，板块邻近，定位相似都是豪宅，萬吉玖序作为后发，肯定要吃点亏。

宸园可以说提前把豪宅能想到的、该做的做了个遍，这一次也挺难为中海。不过从成绩上看，萬吉玖序还算不错，首开41亿，基本上和宸园打了个平手。

萬吉玖序非常想和北京宸园打出差异化，比如户型上，整体比宸园大了一圈。

风格上，做了纯现代风格，以法式庄园为蓝本的都市花园。

相比北京宸园，萬吉玖序主打纯粹，土豪金的外立面，到保姆专梯的顶配平墅，更大的户型尺度，中海萬吉玖序在“豪”这个要素的表现上，是要超出北京宸园的。

当然缺点是损失了一部分客群。

另外中海这次把自己的好房子体系在萬吉玖序实践上了，叫LIVING OS系统。

中海的理解，好房子要有四个特征，安全、智慧、舒适、绿色。

比如智能燃气感应器，会自动开窗通风，同时推送警报，如果你是独居女性，遇到陌生访客，智能安全门锁能够实现变声的应答等等。

四、建发海晏

提海晏不能不说臻澐，两个项目属于贴脸竞争。

上个月底，两个项目先后开盘。海晏先开，宣传卖了185套，臻澐随后，206套。

盘点里没写臻澐，主要是臻云卖了9万元/㎡。当然不是臻云卖不了10万以上，而是没必要。臻云的地块比海晏方正，相同容积率能多做一排楼，加上拿地便宜，给价格带来了足够的下探空间。

两个项目都是豪宅，但因为贴脸竞争，风格完全不一样。

臻澐借鉴清华西门，呼应海淀人对学府的精神追求。

海晏以颐和园为基调，做了自己擅长的新中式。

萝卜青菜各有所爱，两种风格，市场什么样的反应都有，比如建发的，有人说标准中式符号融合现代玻璃幕线条，有些用力过猛。

我觉得可能怪不了建发，这次地块确实限制了建发的发挥。两个项目的对比给大家放一下：

海晏想把容积拉满，只能做横向景观，臻澐发挥空间更大，不光做了横向景观，还能做竖向的景观轴。

两种设计区别很大，首先功能性上，海晏就没法像臻澐那么多，其次观景体验上，也因为只有横向轴线，没法和臻澐一样四面观景。

最后，属地文化结合也没法和臻澐一样深入。

海晏复刻颐和园，明显也是想在属地文化上发力，但地块条件摆着，要做功能，就得弱景观，而功能是最能在社区里体现属地定制化的部分。

比如臻澐，海淀人重教育，园林里安排了达尔文营地，大会所可以做小课堂、图书馆。

另外，这次建发在海晏项目的风格处理上，没把优势发挥出来。上半年建发在北京有两个项目，之前的观宸，就是把中式豪宅的味道做到极致。

这是建发擅长的，做出来确实不错，市场反馈普遍偏好。

海晏这次有些既要又要，想做中式，又要分出精力做海淀的国际范，结合起来，容易用力过猛。

只能说，相比建发，华润、招商对海淀的理解，对地块条件的把握还是更老辣一些。

五、京华玖序

京华玖序是榜单中最贵的项目，18万元/㎡，主要西城区的位置在那摆着。

今年属于项目的加推，去年项目首开，当日销售62亿元，荣登北京上半年新房网签冠军。

产品不用多说，中海操盘，又是近20万元/㎡的级别，打造规格和细节都是非常考究的。

风格上，京华玖序主打宣南文化和皇家地脉，突出一个豪。比如立面，篆刻皇家云雷纹刻，配色黑金更显尊贵。

项目东侧还做了七个定制级四合院，与周围的胡同完成了过渡，让它身在胡同之中，却有了一片独立天地。

总之，项目目标非常明确，就是最高规格。

项目也是中海目前在北京唯一个玖序产品。

其实，看完今年北京卖得最好的10万+豪宅，会发现他们都有一个共同点，就是——

追求定制化。

无论是功德寺双子的学霸房，还是宸园的城中山水、萬吉玖序的法式精奢、海晏的颐和园文化，又或者臻澐的学府文化、京华玖序的帝王气象......它们都在结合属地文化，打造定制化产品。

把每一个项目打造成孤品，这就是我们常说的“作品主义”。

这也将是未来一段时间好房子的进化方向。