别被“一线核心地段”给骗了

文：蔡垒磊

现在房子“买完就亏”应该已经是个共识了吧？年初还有好几个人在后台问我，说好像有几个城市的量起来了，是不是房价要回暖了？到现在基本没人再问这种问题了。死心吧，房子就是救一救，新房出个高价，土拍出个高价，然后二手房继续下跌，就这样。

我知道近些年一直有一些声音，叫“尽管房价下跌是共识，但一线核心地段永不跌，核心学区永不跌”——是不是经常听到？似乎这就是尚方宝剑，就不管你市场行情如何，这么说肯定错不了。但世上有只涨不跌的东西吗？反正我没见过，违背客观规律的东西，是一定会回归的。

道理很简单，如果真的永不跌，只涨不跌，那不管它多贵，是中国的有钱人不够多吗？你多少钱一套，1个亿够吗，不够就2个亿？只涨不跌嘛，那全中国的富豪就不应该把钱放在别的地方了，还分散什么投资，都怼里边儿不就完了吗？什么时候是个尽头？没有下一个富豪愿意接盘的时候，那不还是要崩盘？所以扯啥犊子呢，它在逻辑上就是个伪命题。

什么是核心？我前两天还看到某书上一堆宁波人为了宁波的核心是三江口还是东部新城而吵个不停，这个说那个是老古董，那个说这个是乡下人——别的城市也差不多，现在的城市都是多中心，你什么核心地段，怎么定义“核心”呢？我只要周围繁华，啥都有，我就是核心，北京，上海，杭州，都换了多少次核心了，你去看看30年前哪里是核心，现在呢？

告诉你吧，富人在的地方，才是核心，而富人是会根据城市的发展节奏而迁徙的，迁徙的底气在于人家有钱，而不是人家有房，OK?企业家，艺术家，明星，这帮人一搬走，原先的核心就成了破烂，几十年后，剩下一堆老人在住——你不会以为富人想住那堆破砖烂瓦的隔壁吧？以前这些房子值钱，是因为能拆，能赔，房子本身是低层，在大拆大造的年代，开发商把它变成超高层，转手就能挣钱，于是愿意赔超级高价——这不代表房子本身有多值钱，而那块土地所谓的值钱，也是因为土地上只有一两户人家，平摊下来才值钱，你平摊给几十层住户试试？没利润谁来拆？没人拆，就连垃圾都不如。

当小区逐渐都变成高层和超高层以后，我们就要明白，拆迁这件事就别期待了，而没有拆迁，还哪来的核不核心地段，过几十年全是贫民窟，外墙脱落，景观差，层高低，设计过时，得房率低，内裤乱挂，甚至垃圾都随处乱堆，很可能还得为了继续使用而交钱大修——但我知道国人是没这个习惯的，超高层那么多住户也是不可能统一的，所以要么在贫民窟烂死，要么搬走，处理掉这些不知道还能不能算资产的东西。

承认吧，中国绝大部分人，是“消费”不起这么贵的大件的，你看豪车有几个人买就知道了。房子一旦不拆迁，带来的就全是成本，后续的维修，日常的物业费——正常住1000万以上房子的人，一年至少交几万块的物业费，好一点更贵，然后是房产税，折旧，维修，你算一下中国有多少人愿意每年花10几万去住这样的房子，更别提还有因“持有这个房子”而不得不放弃的这笔钱本可以产生的资产利得——一来一回，你每年至少得花30万以上住在那里。好笑的是这种价格的房子，很多却不是高收入的精英阶层在住，有的甚至是普通老年人在住，这符合常理吗？服务必然是很差甚至可以说是没服务的——花大价钱买房，却没钱买服务，最后挤在贫民窟，这就是当高层房子成了消费品以后的终局，管你地段如何。

房子为什么还要跌？因为太多人还没有从消费的角度去买房，太多人还没有逐年折旧的观念，太多人还算不清自己的居住成本，这就意味着他们还在“越级买房”，他们在消费一个不属于他们消费的东西，这些都是需要回归的——而理念回归的最大表现，就是跌价，把对应的房子，给到对应愿意消费的人群，和他们的收入水平相适应。

前两天我看到有人提了个建议，说现在二手房之所以难卖，之所以价格卷到政策托不住，是因为太多新房还在出，所以建议不要再出新房了——这件事他搞错了本质，如果不出新房了，你以为他们有闲情逸致去帮你托二手房价格？做梦吧，是有新房卖，有钱收，才有动力“顺便”帮你托一托价格；一旦新房不卖了，卖不动了，就该直接收你钱了，你还想着人家给你托价格，想啥呢。

二手房，在当下这个时期，一定是越来越便宜的，而租售比，也最终会和发达国家齐平，现在的房价还远未到达最低点。中国的租售比为什么不合逻辑？都是炒上来的，因为以前大家都觉得买房不是消费，是投资，所以只要能上车的就疯狂上车，tm把家里6个钱包都用上去付首付，这也能叫“买得起”？所以租售比就特别夸张，而正因为这群人无脑冲了，房价一涨，于是租售比就更加夸张了。但现在经济进入了衰退期，大家在大城市开始找不到太多机会了，收入下降，于是正好相反，进入了负面螺旋——旋到什么时候为止？到大家开始拿它消费为止，到一个年收入10万的人，应该自住一套100万左右的房子为止——如果大家都高于这个消费标准，就说明还得回归。

一定要记得，过了大拆大造时代，就没有什么“一线核心地段”是可以稳稳买入的，因为随着时间的推移，大多数房子的价值是会不断趋近于0的，大家都要做好纯消费的准备。如果这个消费标准竟然超过了你10年甚至20年的收入？那就准备好为你的认知买单吧。

（完）

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我是蔡垒磊，感谢你的阅读。