华发业主不敢去看房

文/狗蛋分蛋

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上海买房人可能还记得，2023年年初的东张江唐镇，诞生了一个现象级“网红盘”——华发半岛华庭。

当年不少人为它抢破了头。

项目分三期开盘，平均认筹率超400%，平均入围积分75以上，作为一个外环外楼盘，热度甚至比肩上海环内项目，有媒体将其称之为：

2023年上海外环外楼市的奇迹。

两年时间过去，项目工程进入尾声。就在最近，半岛华庭的业主们陆陆续续收到了开发商寄来的“预看房邀请函”。

只是这次，他们再没有当年抢房时的激动，有业主发小红书直言：

实在不敢去看房。

主要有两个原因：

第一，预看房的时间被安排在了“清明节”，大家觉得不太吉利。开发商华发来自珠海，网友说，广东人讲究风俗禁忌，怀疑这是“故意恶心业主”。

第二，项目正在经历“团建”挑战，业主们担心如果去看房，开发商可能会搞一些“小动作”，从而通过“预看房”检验。如此，他们将失去与开发商谈判的最后筹码。

“预看房”是这几年上海为了保证期房交付质量，出台的一种保护性政策。

一般，只有让业主满意通过了预看房，开发商才能申请交房，拿到监管账户中被冻结的尾款。

去年年底，半岛华庭因为减配、质量没达到预期，遭遇业主集中维权。

当年项目在宣传中表示，半岛华庭将是“华发优+5.0标杆作品”，大家充满期待，就是不知道这个“5.0”是什么意思。有人逛完施工现场，回来发小红开玩笑“安慰”自己：

华发5.0，可能是指项目会有5处以上降标。

包括不限于：外立面能“攀岩”、大门“缩小术”、草皮当绿化、海绵填墙洞、剪力墙开槽......

因为这些问题，业主们自发成立整改小组，与项目方进行了多轮沟通，但结果没让大家满意。

沟通中，项目方承诺了多项升级，比如：卫生间“镜子”换“镜柜”、电子门锁升级猫眼功能、电梯空调外加美化贴纸、入户门头升级奢石......

没有对比就没有伤害，有业主在社交平台上吐槽：这也算升级？隔壁项目和你同时开盘，价格也差不多，人家不用维权就有。

有人联系到华发的客户负责人，要求拿出整改的诚意，至少要发个纸面文件。对方告诉他，“大家得有些平衡”，项目已经追加了很多投入：

不能总是不停索取，什么都想要。

业主看完又懵了，只是希望项目能按当初宣传的标准交付，怎么转眼就变“索取”：

难道欠钱的真成大爷了？

2

关于华发，之前我们简单聊到过，珠海本土国企，与特区同龄，其地产上市平台全称为“华发股份”。

上海所在的华东大区，也是华发的业绩核心，2024年华发股份全年销售额（全口径）1054.4亿元，其中华东大区贡献了461.73亿，占总业绩的43.79%。

这几年国央企崛起，和很多闽系房企一样，华发乘势聚焦一二线核心城市，开启逆势扩张。靠着进入较早的先天优势，上海成为华发珠海以外的第二大本营。

这一点从拿地上也能看出，2022年-2024年，华发全国权益拿地额合计647亿，其中仅上海一城就拿了370多亿。

一般，行业会用“拿地强度”衡量房企投拓能力和倾向，计算方法，是“当年拿地金额”除以“ 当年销售金额”。

指标高，说明拿地凶猛，扩张欲望充足。

事实上，华发的拿地强度，即使在扩张房企中也数一数二。截至2023年底，公司拿地建面达497万平方米，拿地强度高达54.2%。

同年，百强房企的拿地强度均值为21%，同为国企，也在凶猛突围的建发，也才不到40%。

在这样的势头下，华发的市场排名也开始突飞猛进，2021年还在30名开外，到去年，已经杀入前10。

冲得太猛也容易出现一些隐忧。

华发虽然排名一直在涨，但去年销售额实际下滑了22%，也就是说，上升主要靠同行衬托。大环境的压力，对华发而言依旧严峻。

利润滑坡更明显。

2021年，华发股份归母净利润为31.95亿元，2022年降至26.10亿元，2023年继续下滑至18.38亿元，2024年跌破两位数，仅为9.51亿元。三年累计：

缩水70%。

利润“膝斩”的背后，主要是资产减值。

2024年，华发股份计提资产减值19.67亿，直接削减归母净利12.44亿元。资产减值通俗来说，就是当年溢价拿的地，如今已经卖不上价了。

另外，去化困难，也在加重华发的财务负担。

一般房子卖不出去，要么是地拿得太差，要么就是没攒下口碑，购房者不买单。

这几年为了铺大盘子，华发拿了一些有挑战的地块。截至2024年末，公司存货达2480亿元，存货周转率已降至0.17次，远低于TOP20房企0.35次的平均水平。

这说明，华发项目的销售周期偏长，流动资金占用比例偏高。

口碑下滑，也让华发一些本应该“大卖”的项目，陷入去化困难。

比如在上海，去年背靠大虹桥的华发虹桥四季，首开推出267套房，认购率不足20%。浦东周浦的华发观澜半岛，首开159套房源，认购率34%。

10%溢价拿地的“王炸”项目华发海上都荟，首开312套房源，认购率只有36%。二批次、三批次加推，因为认购数太少，直接取消摇号。

截至3月，海上都荟去化率仅40%出头。

营收下滑、利润“膝斩”、去化困难，华发股份压力不小，战略转向迫在眉睫。

3

今年年初，华发集团迎来了新的掌门人——谢伟。

在这之前，华发集团“一把手”的位置已经空了6年了。

前任李光宁，在2018年10月卸任董事长，之后出任集团总经理，相当于从“一把手”的位置上下来，又当了“二把手”。

铁柱有些迷，没有一把手的二把手，不还是相当于一把手吗？狗蛋告诉铁柱，董事长是掌舵人，负责制定公司战略，而总经理是执行者，负责运营和管理。

权力和责任还是有区别的。

2022年前后，地产降薪潮，有媒体统计华发股份全体员薪酬降幅在34.8%左右，而李光宁年薪721.1万元，同比降幅只有5.2%。

当年国央企一把手们带头降薪，李光宁的薪酬水平，一下就成了同期国企高管中数一数二的存在，有人说，他可能就是2022年：

最幸福的地产高管。

谢伟在出任一把手前，是华发供职21年的老人，主要负责金融板块业务。同时，谢伟也是集团的常务副总经理，属于总经理李光宁的左膀右臂。

业内对谢伟的评价颇高：低调务实，工作上很有前瞻性。李光宁+谢伟，也经常被看成一对“黄金组合”。

如今李光宁+谢伟，变成了谢伟+李光宁，副手上位，集团风格应该会有改变。

有人说，谢伟上任，有一种临危受命的感觉。

财务压力下，谢伟身上的担子确实不轻。关键，如何重塑华发在上海等战略重地的产品口碑，是个大问题。

这两年，不管是合作还是单独操盘，华发全国多个项目都有业主维权的经历。

去年年底交付的深圳华发新城华苑，业主投诉房屋漏水、楼板裂缝、装修标准缩水；上海华发四季半岛被曝降标严重、用料不达标；海上溪云则被曝出瓷砖“长毛”、屋顶漏水、楼道扶手摇晃......

开头提到的半岛华庭，“预看房”前，上海华发古美板块的项目还在维权。

当时华发承诺，一些质量问题会在“预看房”后整改。结果，整改进度缓慢。

半岛华庭“预看房”消息传出后，有古美的老业主跑到相关帖子下提醒：重要的事情说三遍——

不要去看房！

不要去看房！

不要去看房！

铁柱说，上一次看到这样急迫的警告，还是在《三体》里。