这种“旧房主靠提升容积率达到不花钱雇人重建的做法”，是房主们天真的想法和算法

【本文来自《老破小自拆自建可行吗？设想落地难点在哪里？》评论区，标题为小编添加】

难点其实还是经济账。

改建提升容积率，以达到新房的一半给旧房主一半给房产商，从而房主不用掏钱而房地产商也有赚——这种帐本来就是天真的算法。

请问，现在有哪个房产商即使不用掏钱拍地，却愿意掏出一半的新房给“旧房主”，并且自己承担建设费用（现在的房产商都不愿这么做的，而是靠卖期房和楼花去获取资金方式去提前变相转移建设费用的来源），自己只能卖省下的另一半房子的？毕竟在账目上，这种“旧房主靠提升容积率达到不花钱雇人重建的做法”，换算到现有的房产业模式里的总售房营业额里土地成本占30%、建设成本30%、税费15%、毛利润25%，就变成总售房营业额里直接少掉一半，而建设成本没少，税费没少。即不用花钱或者说省下来的土地成本由原来的总售房额的“30%”，直接变成“一半给旧房主一半给房产商”所意味着的总售房额的50%“。这导致对房产商的账目而言，毛利率或者说投资回报率直接少掉一截，还业务受约束（比如业务总额萎缩，而这会影响资金的来源；又比如再不能高低价配售了，毕竟这小区翻建后不可能把差的房子给”旧地主“，把最优质的房子都归房产商），而风险和资金压力一点没少反而更大（现在都流行售“期房”的做法本来就是资金压力大的体现。如果放这里”只能卖一半的房子“依然这样做，这意味着对应的房产平均面积的资金压力是直接比旧模式翻倍，即使针对”归属房地产的那一半房子“也采取期房和楼花的做法，其难度也会翻倍甚至不止。可房地产商最关心的其实是资金问题——有钱则”快上”和“高水平高端“地建，没钱则偷工减料甚至烂尾）。

况且，你以为容积率的提升，不需要对周边的教育、交通、水电等等的配套进行提升？这些周边配套的加建的钱谁出？以前的配套设施的建设费用，大部分是国家从”土地出让金“中收取并由国家承担的。而这种“旧房主靠提升容积率达到不花钱雇人重建的做法”，是没有”土地出让金“的。

总之，这种“旧房主靠提升容积率达到不花钱雇人重建的做法”——在房产商的账面上，土地的成本还直接变大了（由旧模式下的占总售房额的30%变成了占50%）而其他成本一点没少；而且意味着要把”容积率的提升所必然需要的配套的提升“的费用推给国家乃至房产商去承担；同时资金压力和风险还会变大。

国家愿不愿意这样做我不知道，但按目前的旧房地产模式和税费模式来说，城市建设的私人住房的墙外配套，不可能全部由国家掏钱承担——这也是不可持续的，除非房产业的税费等极高（注意旧房地产模式和税费模式里，是有”土地出让金“这种变种税的，除此之外税费只有现有的那种很低的房产销售税、过户费等——可按这里的做法国家是没了土地出让金的），或者按西方那样，去收每年1%✖70年＝70%的不低的房产税（若按房价会涨的算法，分长期在使用期间收房产税的话，最终的房产税的率是比按当初新房的70%一次性征征收的做法还要高的）？

至于房产商愿不愿意，那还得看”房价“——以只能出售翻建后的一半的房子的收入，去抵消所承担的”账目损失“、风险，以及容积率提升后必须提升配套的建设费用等等。估算一下的话，按目前国内的房产业的经营状况，想要达成这种”房产商的愿意“，只能是：

翻建后的房价是天价远远高出成本，比旧的房产业开发模式下已经很高的“销售价成本价之比”还要更高。可这在以前房市房价都飞涨的时候都不太可能（毕竟能能达到这种业务优渥度，房产商早通过旧房产模式下的”地王项目“之类的肯掏天价拍地钱的方式，在别的地块去实现了），更何况如今房市房产受挫。

又或者是”给旧房主的那一半新房“是小低层，而“归属房产商的那一半新房”是大平层或高端别墅。可这对“旧房主们”而言根本不可接受。

又或者是翻建后，片区由原先的普通小区变成了CBD区。可这根本是不可能的（若可能，国家早高价对这小区征地了，何需现有的旧房主们自己去翻建）。

综合所述，这种“旧房主靠提升容积率达到不花钱雇人重建的做法”，是就房主们天真的想法和算法——说白了按这小区的情况，是想要国家免税低税甚至掏钱贴钱，或者想要房产商微利大风险（光面对”资金压力“这一条，大部分房产商就会望而却步）地去给他们翻建，并且想蹭”翻建后房价和生活及区位水平都大幅提升获利”的车。可国家和房产商都不傻，天下也没有免费的午餐。