触溃累卵 房地产尾大不掉濒崩盘——柳暗花明、中国建行“公租房模式”或成救赎

触溃累卵 房地产尾大不掉濒崩盘——柳暗花明、中国建行“公租房模式”或成救赎

“中国政府指令中国建设银行购买房地产开发商房屋创设公租房,估计随后中国各大国有银行都将跟进‘公租房模式’……”日前,某境外媒体如此报道。

看到这一消息,笔者不禁眼前一亮,中国建行开启的“公租房模式”以及随后各大国有银行跟进开展的规模化公租房业务,也许不仅会彻底解决年轻人无力购房的问题,甚至还会化解中国当下的房地产危机……

世界担忧 中国房地产陷多重危机

据德国之声2022年7月25日称,继债务危机之后,中国的房地产业遭受新的打击:买到烂尾预售房的业主冒着登上失信“黑名单”的风险集体反抗,宣布停止向贷款银行还房贷——中国的房地产业的多重危机引发全球担忧。

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德国之声估计,房地产业及相关行业对中国GDP的贡献高达四分之一据德国之声中文网据估计,房地产业及相关行业对中国国内生产总值(GDP)的贡献高达四分之一。1998年的市场改革推动了房地产业的崛起。在不断壮大的中产阶级的支撑下,中国出现了惊人的建筑热潮。而银行也瞄准商机,愿意尽可能多地向开发商和买家提供贷款。

据澳新银行研究部2022年7月的一份报告,抵押贷款占中国整个银行系统所有未偿贷款的近20%。在房地产需求旺盛的背景下,1994年,中国颁布《城市商品房预售管理办法》,引入了商品房预售许可制度。目的之一是解决开发商在商品房项目开发过程中面临的建设资金问题。这一制度现已推行20多年,成为中国房地产销售的主流模式。而据彭博新闻报道,目前中国未完工的房屋面积目前高达2.25亿平方米。

——开放商违约潮

随着房地产价格不断飙升,房地产企业也不断加大杠杆,引发政府对开发商负债过高的担忧。

政府开始执行所谓房企融资监管"三条红线"的新规,由中央银行限制未偿还的房地产贷款占银行贷款总额的比例,试图减少开发商负债过高对整个金融体系构成的威胁。此举进一步压缩了本已债务缠身的开放商的融资来源。随之而来的是一波违约潮,其中最引人瞩目的是中国最大的房地产开发商恒大。该公司负债超过3000亿美元。

去年9月,近百名投资者在中国恒大集团位于深圳的总部前抗议,要求偿还贷款和兑付恒大金融产品,被拖欠付款承包商也加入到示威者的行列。据路透社报道,恒大将于本周宣布其离岸债务重组计划。恒大有227亿美元的境外债务,包括贷款及私人债券。除监管方面的打击外,中国的房地产公司也受到了新冠危机的冲击----经济的不确定性迫使许多想买房的人重新考虑他们的购买计划。

——停贷潮蔓延

需求减少、资金短缺及资金链的断裂等多种因素导致预售房烂尾现象蔓延。

今年6月开始,一种新形式的抗议行动首次出现:抵制抵押贷款。6月底,江西省景德镇市恒大珑庭楼盘业主们发出一份《强制停贷告知书》,称所购买的预售房烂尾,并表示,"项目若未能在今年10月20日之前全面复工,所有业主将会强制停止还贷。"

截至目前,中国50多个城市至少出现300多份"停贷告知书",尤其是河南、湖南、湖北等省份二线城市的大批遭遇烂尾楼的业主在交房遥遥无期的情况下宣布集体停贷,给银行和政府形成不小压力。中国贷款机构上周虽然表示,受影响的抵押贷款在未偿还住宅抵押贷款中所占比例不到0.01%,但分析人士说,人们担心抵制行动将如何蔓延。惠誉评级本周一在一份说明中写道:"如果违约升级,可能会产生广泛而严重的经济和社会影响。"美联储2022年5月发表的金融稳定报告中曾指出,中国房地产业危机可能会蔓延并影响全球贸易和风险情绪。不过,分析家认为,即使停贷行为不断蔓延,中国政府也不太可能为整个房地产行业提供救助或救援基金,因为这意味着政府承认了危机的规模,也可能鼓励开发商和购房者继续做出危险的决定。但银行业监管机构已开始有所行动,河南省在地方层面也进行了一些干预。

黔驴技穷 多地鼓励公务员团购买房

为拯救低迷的房市,继“西瓜换房”、“小麦换房”等古怪噱头之后,中国地方政府楼市调控又出歪招、拯救房市措施是鼓励公务员买房,包括山西太原、广东中山、辽宁沈阳、浙江桐庐、安徽铜陵、云南普洱、四川巴中、湖北黄冈、吉林长春等地都鼓励公务员或国有企业、大专院校、科研院所等员工团购买房并给予优惠,有些可以不受不得过于低价销售的“限跌令”的限制。

蛋似燃鹅,这些团购房多处偏远地区、本来就是房地产市场下行的“重灾区”,公务员在“减薪潮”和“烂尾潮”的双重风险下,此时买房无疑是“跳坑”,根本无法破解楼市难题。

——拯救房市歪招相继出笼

比如,浙江桐庐县的团购方案是在备案价打折后,对一次性购买10套以上的住宅再优惠3%;对一次性购买20套以上再优惠5%。湖北黄冈则对20人以上的团购,给予不低于个人总房款3%的优惠。中国诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄在接受媒体采访时表示,通过鼓励公务员团购买房可以促进商品房去化,减轻库存压力,缓解购房观望情绪。一方面是这部分群体本身具备购买实力,另外也能起到一定的带头示范作用。

不过,今年40岁,住在河南从事文化创意产业的黄先生说,团购买房虽然会起到一定的刺激作用,但解决不了房市供过于求的泡沫化问题。他说,团购房通常低于市场价格,对于购买者而言,付百分之二十的首付然后还贷,还有公积金支持的话,压力应该不是很大,尤其团购房通常是有机关单位做背书,并可能会提前预付,确实具有一定的诱惑力。他说,团购房通常低于市场价格,对于购买者而言,付百分之二十的首付然后还贷,还有公积金支持的话,压力应该不是很大,尤其团购房通常是有机关单位做背书,并可能会提前预付,确实具有一定的诱惑力。他表示,但一个比较大的问题是,大多数城市的主城区基本上没地方开发了,所以团购房都是位在很偏的地方,距离公家单位很远,而且周边配套也不是太好。更关键的是,有些团购房还不能交易,也就是买了房以后不能做为投资用,所以周围的公务员朋友还没有一个人真正下手购买团购房。

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2022年7月13日,证券时报指出,房企的资金流动在拿地、建房、回款、还债这个循环中,回款是关键的一环,才能让循环转动下去。但因为高杠杆率,没有新款项进帐,就造成房企资金链断裂,导致烂尾楼出现。

烂楼惊爆 停贷房产崩坏危机

“财房两空,老百姓只能对着烂尾楼两行热泪……?”

当前,引爆中国热议的烂尾楼问题持续扩大,各省甚至出现集体停缴贷款的全国现象,风暴已经难以收拾。尽管江西在7月19日率先采取动作,判定几家建商必须归还头期款给买屋屋主,但早已遍及全国各省的烂尾楼风暴,绝大多数仍处在停工、资金链断裂又求助无门的状态。积弊已久的烂尾楼问题,现已成为中国房地产泡沫、金融崩坏危机的巨大隐忧,辣么,烂尾楼真的会大爆雷吗?

——无人可以幸免

据西南财经大学的一份报告指出,中国居民将现有财富中的近78%栓在住宅地产上,这代表烂尾楼“集体停贷”事件影响的恐怕不只是中产阶级而已,几乎所有人的资产都缩水,资产变少就会影响消费,消费减少经济就会陷入衰退,对金融行业的打击很大。中国内部的经济学家认为,中国今年经济要达到“保5”有困难。中国第一财经研究院近期发布的报告显示,17位中国经济学家对第二季GDP成长率预测均值仅0.94%;对全年的GDP成长率预测均值为4.33%,远低于中国政府5.5%的预定目标。

2019年5月,位于河南省郑州市区东明路附近,城中村常砦的两栋高层烂尾楼房被爆破拆除。(中新社) 北京市才良律师事务所主持律师王才亮表示,最近出现的上百家烂尾楼项目跟房地产市场不景气没有关系,它们并不是因为房市下行而卖不出去,相反地,那些房子都已经卖出去了,建商也都拿到房款了,但建商把钱拿走后,房子却停工交不了房,这是违法挪用资金的问题,跟鼓励公务员团购买房是为了拯救房市的行为不同。他说,烂尾楼的关键在开发商:“开发商有两种行为,一种是违规的出逃挪用资金,还有一种是开发商诈骗,他就不想履行合同,不想把房子交房,而是卖了房把房款拿走了事,这里就分为违法和犯罪两种情况,主要的问题在这里。”

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住在烂尾楼里的一户中国农民工家庭。(新华社)

 王才亮表示,开发商为了实现挪用资金的目的,可能会行贿银行打好关系,使资金能够逃避监管,也可能行贿当地政府,以取得项目上各方面的政策照顾。所以,负责监管预售资金的银行显然没有履行资金监管的义务,才会导致贷款追不回;而地方政府热衷于拆房卖地以增加土地财政,时常把“烂尾楼”的开发商当成座上宾,给予特殊优惠待遇,最后反成为开发商抽逃资金的保护伞,所以监管银行与地方政府也脱离不了干系。他说,烂尾楼的后续处理必须“因楼制宜”,如果涉案楼盘竣工所需要的工程量不太多,最佳方案是予以复工。施工企业还在的,地方政府应当责令其立即复工;原施工企业已经撤离的,当地政府可以选择有实力的施工企业接盘尽快复工。所需资金可以依法动用刑事手段追回开发商抽逃的资金,责成怠于履行监管义务的银行垫付,或由地方政府主动承担渎职的责任,从已收土地出让金的范围内,垫付相应的资金

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云南省昆明市丽阳星城二期建案,15栋烂尾楼被实施爆破拆除。(中新社)

 王才亮说,如果涉案楼盘已施工的工程量不大,则可以选择解除合同,因为烂尾致使买房的“合同目的”没有办法实现,也就是房子无法交房。此时,涉案楼盘所在的地方政府可以依法收回土地使用权和没收在建工程,重新依法出让,所得款项用于弥补购房者和相关银行的经济损失。涉案银行则可诉请司法机关追回开发商挪用走的资金。

闻风而逃 重利不义之嗜血资本

2022年7月初,香港恒生指数发出公告,宣布将八家中国大陆的地产成分股公司从恒生系列指数中剔除。

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疫情中的中国房地产市场 已经彻底迎来拐点(资料图片)

这些公司分别是:世茂集团、佳兆业集团、彩生活、融创中国、中国恒大、奥园健康、中国奥园和恒大物业。对此,恒生指数公司表示,此项调整基于上述成份股公司在港交所上市的股份持续停牌,按照恒指编算规则,证券连续停牌超过3个月则不符合恒生系列指数候选资格,因此以上几家成分股公司将以系统最低价格——即0.0001元从恒生指数中剔除。对此,中国经济学家,清华大学经济管理学院经济系副教授韩秀云通过其抖音账号表示:资本市场的嗅觉灵敏,早早就选择抛弃房地产……香港作为世界的金融中心,其恒生指数是中国吸引海外资本投资的重要资本市场。能纳入香港恒生指数,就意味着上市公司是香港资本市场的优等生。可以获得全球资本的青睐。而现在这些中国房地产企业被踢出恒生指数,就意味着这些企业被划入了差等生。国际资本不看好,这样未来中国房地产企业在资本市场融资就会变得困难。

恒大集团 惨被恒生指数灭灯。

而同一时间,深交所也对外表示,因恒生系列指数调整,从港股通标的证券名单中调出7家公司——分别是世茂集团、佳兆业集团、火岩控股、融创中国、中国恒大、恒大物业和中国奥园。除了火岩控股是网游公司意外, 其它几家均为地产类公司。他们的背后是中国房地产以及物业管理业的半壁江山。

2022年6月,中国人民银行在季度调查发现,仅16.9%的中国居民计划在未来3个月内购屋,这个数字是2016年以来的新低,此外尽管北京、上海等大城市房价持续飙升,但去年中国有多达100个城市的平均房价几乎停滞,许多地方政府为刺激房市,选择放松相关政策、期望鼓励居民买房。

中国西南省会城市贵阳,是中国诸多二三线城市房地产开发过度,市场泡沫风险高涨的一个典型范例。中国目前的房地产市场和金融市场,也有许多亟需解决的类似问题。

“不只是贵阳 全中国许多楼盘都被影响。”一名房地产销售人员向媒体披露,“我相信,不只是贵阳,全中国许多楼盘都被影响到了。主要影响一个是疫情,一个是国家政策方向的影响。 银行不给房开放款,资金不流向房地产了。对于开发商来说,资金链很容易出现问题。”

当前中国各地房开商遇到的问题和多地业主因楼盘延期交付宣布停止还贷的事件,也引起了中国银行金融领域监管部门的重视。银保监会有关部门负责人不久前表示:事情的关键在于“保交楼”,对此银保监会高度重视。该负责人声称:“银保监会将继续贯彻落实好党中央、国务院决策部署……保持房地产金融政策的连续性、稳定性,保持房地产融资平稳有序……引导金融机构市场化参与风险处置”,将加强与住建部门、中国人民银行工作协同,支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作,依法依规做好相关金融服务,促进房地产业良性循环和健康发展。

同时,中国六大银行、多家股份行和城商行在内的十余家银行纷纷于近日发布公告,回应相关楼盘按揭贷款业务及风险情况。这些银行均称涉及烂尾风险的按揭贷款总体规模较小,风险可控、不会对经营构成重大影响。

审时度势  “建融家园”悄然登场

无巧不成书,就在笔者看到境外媒体报道中国房地产新闻之后,笔者在朋友圈又看到一篇文章,《建设银行:为北京城市更新做好“新金融加法”》——此文正好讲述了中国建设银行创设公租房模式缘起与过程和现状——发布此文的是笔者老友,《世界的人民币》作者、中国建设大客户部总经理孙兆东。

随后,笔者通过孙兆东先生了解到更多中国建行公租房项目有关信息。

“城市更新,善建者行。”2022年 7月12日,首届北京城市更新论坛会议暨北京城市更新联盟启动仪式在首钢园举办。

会上,联盟首届轮值主席单位中国建设银行党委书记、董事长田国立透露,“十四五”期间,建行集团将多渠道整合资源,为北京城市更新和租赁住房建设提供不低于1万亿配套融资支持。

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据悉,近年来中国建设银行实施了住房租赁战略,充分发挥建行住房金融的传统优势和专业能力,加大信贷投放和综合金融支持力度。

早在2020年12月,为深入贯彻习近平总书记对北京重要讲话和指示批示精神,落实国家“十四五”发展规划关于城市更新战略部署,坚持“房住不炒”的定位,支持长租房市场发展和保障性住房建设,中国建设银行北京市分行率先启动了城市更新行动,将国家战略作为建行战略,积极落实。北京市分行专门成立了由分行党委书记、行长任组长,党委成员任副组长的住房租赁战略和城市更新行动领导小组,负责全行住房租赁战略和城市更新行动顶层设计、总体部署及工作推进,并分别采取直营、直管、授权三种模式,在西城、石景山及大兴区域成立住房租赁战略和城市更新行动专班,进一步优化机制,调配资源,加快推进重点区域住房租赁及城市更新工作。

“十四五”规划出台后,中国建设银行与北京市住建委签署《保障性租赁住房合作协议》;目前,建行北京市分行已完成“16+1”区政府的全部对接,按照各区特点逐一提交针对性的综合服务方案,满足各区城市更新和租赁住房的市场需求,得到各区政府的积极反馈。截至目前,北京市分行就城市更新和住房租赁领域合作已与西城区、石景山区、海淀区政府完成签约,并与多个区政府进行签约对接。数据显示,2020年12月20日,北京市分行启动城市更新行动。

截至2022年6月30日,北京市分行“城市更新+住房租赁”入库项目共计255个,已审批项目127个,已审批金额合计1246.96亿元;其中2022年完成项目审批5个,审批金额合计31.79亿元;已实现投放项目113个,累计总投放金额481.79亿元,贷款余额共计278.34亿元,其中2022年投放项目45个,投放金额共计43.63亿元;中标北京保障房中心有限公司保租房公募REITs项目托管业务。北京市分行目前已贷款项目支持核心区平房(院落)申请式退租和保护性修缮、恢复性修建626户,支持老旧小区改造超57.75万平米,支持租赁住房房源建设33948套,其他融资模式支持租赁住房房源18677套,累计融资(贷款+其他融资)支持住房租赁房源52625套。

作为中国建行“三大战略”之一,住房租赁战略推进四年多以来,北京市分行成绩亮眼:立足首都住房租赁市场增加房源供给,在北京地区收持改造闲置房源、提供并运营租赁房屋超过6万套;秉承普惠理念服务不同层次客群,全心服务百姓“衣食住行”基本需求中“住”的关键一环,通过“CCB建融家园”平台以低于周边约10%的价格,服务租户20余万人次,出租率达95%。与此同时,北京市分行针对核心区平房改造、老旧小区改造、低效楼宇改造升级等不同场景打造出各类“住房租赁+城市更新”模式。

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北京市东城区甘水桥13号楼改造为“CCB建融家园”。

建行从住房租赁切入助力城市更新,底层逻辑是通过金融专业设计盘活存量资源:以长租方式收持政府、企业、居民、农户手里的闲置老旧房产、低效物业楼宇等,引入专业机构进行更新改造后,转化为适配客户不同层次需求的高品质、价格优惠的租赁房,包括让新市民、打工者、年轻创客等在北京有个安定、体面的居所。而由此产生的长期稳定租金,又能成为REITs等证券化产品的优质基础资产,从而形成金融的闭环,实现城市存量资源的价值转化和市场化融通。

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西单“更新场”实现商业创新、消费需求和建筑美学的融合。

例如,由北京市分行融资支持,建信住房服务(北京)有限责任公司(以下简称“建信住房北京公司”)具体实施的“西城区菜市口西片老城保护和城市更新项目”(以下简称菜西项目),就从北京市100多家单位推荐申报的210个项目中脱颖而出,在北京城市规划学会组织开展的首届“北京城市更新最佳实践”评选活动中获评“最佳案例”,成为获奖名单中唯一由金融机构及其子公司主导实施的城市更新项目。

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西城菜市口西培育四合院腾退项目改造后外观。

据悉,为了破题核心区平房院落可持续有机更新,2021年6月22日,建信住房北京公司与北京金恒丰城市更新资产运营管理有限公司签署《菜市口西片老城保护和城市更新项目房屋租赁院落合作协议书》,协议的成功签署标志着北京市第一个银企合作“促整院”实现老城有机持续更新项目落地西城菜西片区。北京市分行和建信住房北京公司坚持以人为本,在原住户居住空间扩大,“厨”“卫”“浴”等进屋的前提下,推出整院租金增值、置换年限匹配、置换系数优惠、租金支付灵活的服务方案,实现“促整院”的出租。“促整院”实施后,院子租赁价值提升2倍。“促整院”模式引入社会资本,采用平移、置换、换租等方式,不仅改善了原住民居住条件,而且实现了环境提升、职住平衡、收益平衡等,最终实现了核心区平房院落可持续有机更新的目标。

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南锣鼓巷雨儿胡同打造新旧共生的“老胡同现代生活”。

这种模式对传统院落整体开展恢复性修建、完整再现院落格局、促进老城风貌保护提升等具有重要意义,也为核心区平房院落10000户申请式换租和6000户修缮的完成打开了新思路、新路径。此外,真武庙五里作为全市首例“租赁置换”改造项目,创新以租换租模式,带动社会资本参与更新改造,让“老破小”社区焕发新颜,解决核心区职住平衡问题。北京市分行协同建信住房北京公司共同探索出租赁置换、更新改造、专业运营的“三步走”方案,助力改善老旧小区房屋质量,推进核心区疏解整治与职住平衡。项目目前已实现商业可持续逻辑下的老旧小区改造,且无任何财政性资金投入,为老旧小区改造提供了新路径。

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西城区真武庙老旧小区改造前后对比。

目前,北京市分行已就城市更新、住房租赁与华润、保利、中粮、中铁建、电建等33家央属实施主体进行对接,与其中9家签署城市更新+租赁住房战略合作协议;与首开、首创、首钢、金隅、北投等23家市属实施企业进行对接,与其中9家签署城市更新+租赁住房战略合作协议;与天恒、京诚、宣房投、各区保障房公司等24家区属实施主体进行对接;与盛世宏祥、门城永兴等17家村镇属实施主体进行对接;与愿景、韩建、锦和等34家重点民营实施主体进行对接。

北京市分行通过搭建多方主体共同参与、各施所长、合作共赢的“朋友圈”,打造覆盖城市更新项目全生命周期、全产业链条的生态圈。据中国建行方面披露,建融家园提供的租赁房价格与同地段相比便宜约10%,笔者对此未作调研,但是,建行毕竟是国有大行,至少不会像各大小租房中介那样坑蒙拐骗,更不会哄抬房价。虽然建融家园的租房价格也不便宜,但这是被无良中介哄抬租价后的随行就市——相信随着各大行公租房、长租房(包括其他国有、民营企业进入)的规模化发展,租房价格一定会降低到合理空间……

购房欲求 面子才是刚需

在笔者看来,事实上对相当部分人来说,购房(买车)并不是刚需,面子才是刚需!尤其是90后、00后,甚至80后,有必要非购房不可吗?难道租房不香吗?

当然,租房最好是租公租房、长租房(信誉好的),没必要非买房不可、背一身烂债。

曾经,在中国的房地产界和银行界中,广为传播着一个这样的故事——美国老太太与中国老太太买房的故事——一个欺骗了几代人的骗局:一个中国老太太,60岁时终于挣够了钱买了一套房子。一个美国老太太,60岁时终于还清了购房的货款,而她已经在这房子里面住了30年了。

这个故事仿佛告诉我们:我们应该感谢银行货款,通过银行货款,我们可以提前30年买上房子。不过,声称骗局的人这样说:“如果我告诉你,银行货款并不能让你提早买房,反而会让你付出比原来多3倍的价钱来买你的房子,购房货款是一个夺富于民的利器,你是否相信?”“所谓美国老太和中国老太的购房故事是一个彻头彻尾的谎言!并且,我们还可以进一步再想一想,中国为什么变成了国富民穷?夺富于民到底是怎样夺的?其实银行房贷制度就是开启这一过程的扳机!”

但是,中国有句俗话:“旧瓶装新酒,推陈出新”——我们能不能把美国老太太贷款买房变成租赁住房呢?在笔者看来,就目前国内房市现状,今后一段时间都不适合买房——尤其如果各大国有银行介入带动公租房发展起来,更完全没有必要买房。

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