烂尾楼业主断供的问题

中国各地出现楼盘停工，愤怒的业主集体断供，拒绝继续支付月供。据报道，累计断供已经超过21亿人民币。现在还不至于影响金融稳定，但风波继续扩大的话，有可能成为大问题。这是楼花模式的问题。

有说法楼花模式是从香港开始的，现在楼花已经成为新建楼房的主要出售方式了。楼花在大楼还在建造甚至只在筹划阶段，就开始出售。由于是预售，有可观的折扣，也早早锁定房价和房源。在房价不断上涨和房源抢手时代，尤其吸引人。

但楼花说到底是投资，只有在交房时才能兑现。至于升值不升值，那更是投资问题了。

投资有风险，入市要谨慎。这句话重复了不知道多少遍，但总是有人不断地以血的教训验证其正确。但楼花又不同于一般的动产投资，这是不动产投资，只是还没有实现的不动产，风险与不动产的未来价值有关，但更与实现过程有关。现在的问题正是出在实现过程中。

在楼花过程中，业主、银行、开发商的三边关系好比投资人、银行、期货。期货如果跳票，这是投资人的失败，并不是银行监管不力的过错，投资人不会因为期货跳票了，就可以拒绝向银行还贷，这是很简单的道理。但期货换成楼花了，为什么就不一样呢？

如果楼花成为烂尾楼，业主有各种法律权利和手段向开发商追索，但这是业主与开发商的问题，不是银行的问题，因为是业主买的楼花，不是银行。当然，银行出资、再做二道贩子，卖给业主，这又是另外的问题了。且不说这样做是否合法，这也不是当前断供潮的问题。

“楼花是买来住的，这是我的基本人权，怎么能和期货这样的投资相比？”

从借贷和法律责任角度来说，两者还真是没有差别。要是有人借贷治病，这更是人命关天，要是还不出了，债主可以出于人道理由免除债务，但没有义务。楼花是一样的道理。

“无良开发商留下烂尾楼，国家不管，我们只有断供！”

国家一再劝告，投资要谨慎，不能升值赚钱的时候庆幸自己投资英明，遇到烂尾楼了就责怪国家不管。

“我们一家六个钱包都在里面了，这叫我们日子怎么过啊？只有断供！”

这依然是投资风险的问题。超过风险接受能力的投资不宜涉足，这说起来轻飘飘，但真是血的教训。只是“别人的教训”现在成为自己的血了。

说到底，楼花是相当于期货的投资，期货投资失败该怎么办，楼花成为烂尾楼就该怎么办。如果这里面涉及非法行为，国家必须出手，严厉打击。如果这是开发商的经营失败，该怎么收拾就怎么收拾。开发商通过楼花进行庞氏炒作脱底，应该按照相关法律惩治。但就一般的投资失败而言，国家并无责任对业主格外保护。

另一方面，楼花也不必成为纯期货。比如说，楼花作为特殊投资，要求开发商按照一定比例提供担保和抵押，避免在烂尾楼的时候业主损失过大。由业主委员会根据工程进度释放款项是另一个办法，首先需要业主能组织起这样的委员会，或者委托专业管理人，但这相当于开发商的开发商，叠床架屋，成本和效率都很糟糕。由律师来按里程碑分段放款是类似的办法，需要在协议里清楚规定里程碑，但律师也是不会义务劳动的。这些措施都必然提高楼花成本，也使得大批实力较弱的开发商退出，间接提高楼花成本。在公摊面积都成为争议热点的现在，任何提高楼花成本的做法都必然遭到业主的反弹。说到公摊面积，这究竟应该另算，还是打入居室成本，羊毛出在羊身上，只是算法不同，开发商是不会做雷锋的。但这是另一个话题。

另一个办法是走保险路线。保险公司根据楼花价值、开发商的信誉、楼花地段的保底价格、业主投保风险楼盘的历史、建造周期等因素，决定保价。出现烂尾楼的时候，由保险公司理赔。这也要提高购房成本，但大大降低了风险。另一个办法是由开发商买保险，作为开业的必要条件，这是开发商的必要而且合理成本，最终必然打入楼花成本，但也同样降低风险。

每一个大项目作为单独独立法人结算，避免财务“大锅饭”，权责不清，可能也是必须的。这对烂尾楼清算也有利，避免牵涉同一开发商名下其他进展良好的项目。

但这些都是未来，在眼前，业主抗议断供怎么办？必须说，他们很有可能得不到法律的保护，损害可能是长期的，不光影响当前的购房，可能对日后买车、信用卡等都有影响。在极端情况下，银行有权要求法庭支持拍卖业主财产，偿还债务。

这也不是法不责众的问题。业主不能承受这个损失，要银行承受，但银行的钱是储户的，业主只是在要求储户分担他们的损失。烂尾楼对业主不公平，但损失分摊到储户就公平了吗？储户的存款出现大面积问题，村镇银行就是先例。村镇银行问题是违法导致的，但迫使房贷银行“合法侵吞储户存款”，后果是一样的。

至于“银行有钱”、“银行的钱还不是国家的”，这样的糊涂话在30年前还情有可原，现在还在说这样的话，那真是不知道说什么好了。

出现大面积烂尾楼，这是不幸，需要出台系统性的预防方法。但对于已经出现的烂尾楼，也需要开发商、业主、政府监管机构协作，避免不幸成为更大的不幸。

在某种程度上，或许可以参照IMF援救模式。如果一个国家因为债务而濒临破产，IMF会三管齐下：

1、受援国紧缩开支，迅速恢复经济健康

2、债权人共同接受“平均剃头”，豁免部分债务

3、IMF提供低息贷款，帮助受援国度过难关

对于烂尾楼来说，可能可以这样：

1、清算破产开发商的财产，由新的具有可靠信誉的指定开发商或者国家队接管。对于涉及多个项目的清算，需要有根据完工程度、资金缺口、楼盘当前价值等有一个合理的划分办法

2、降低完工标准，降低完工成本

3、国家特别基金提供低息贷款，偿还义务由业主负担，期限可适当延长

这当然需要业主同意，不同意就只有走法律流程了。