妥善处置「钉子户」是推动都更计划重要一环

　　行政会上周五完成讨论《都市更新法律制度》法律草案，有关法案将送立法会审议。现时，须得百分百业权人同意才能拆建楼宇；《都市更新法律制度》法案建议，重建业权百分比为百分之六十至百分之八十五。行政会发言人、行政法务司司长张永春指出，法案以「旧楼重建」作主轴，针对性地解决本澳楼宇重建过程中面临的困难及法律上的限制，同时兼顾多栋旧楼合并发展的情况，力求以务实的方式逐步推进落实都市更新的工作。而推进旧楼重建，大部分业权人的意向是展开所有重建工程的前提和基础。因而法案建议，楼龄满三十年但未满四十年的旧楼，启动强制参与重建程序的最低业权百分比为百分之八十五；楼龄满四十年的旧楼，启动强制参与重建的最低业权百分比为百分之八十；如果楼宇属残破或危害公共卫生及人身安全而被主管实体命令拆卸，须取得百分之六十的业权人同意。法案也建议，同意重建的业权人需以重建方案为基础，以公证书的方式订立重建协议，订明重建费用的分摊及重建后独立单位的分配方案，有关的协议须作物业登记。另外，业权人亦可按照法案的有关规定签署委任合同，授权其他自然人或法人执行重建所需的各种行为。关于强制参与重建的必要仲裁，法案建议，在达到法定的重建业权百分比后，若透过其他方式或手段无法取得剩余业权人的同意时，则透过必要仲裁程序强制他们参与重建。针对有关的仲裁裁决，可以向中级法院提起上诉，该诉讼程序具紧急性质。

　　此显示，澳门特区的都市更生建设，将走出重要的一步。实际上，此前的「旧区重建」以至「工厦活化」计划之所能「窒碍难行」，其中一个重要原因就是卡在业权比例问题上。就以「工厦活化」为例，只有整栋工厦都是由一个业主所持有的情况下，才能进行拆卸重建，也有两个成功的例子。但由于现行法律规定，工厦改进必须是业权人、土地承批人或其受权人才能申请，并需获百分之百的业主同意才能对工厦用途进行更改。因而成功实施「工厦活化」计划的两栋工厦，都是只有一个业主，亦即整栋工厦都是同一家工厂。至于业权分散的工厦，没有一栋成功活化。「旧区重建」也是遇到同样的问题。

　　但无论是狭义上的「工厦活化」，还是广义上的「旧区重建」以至「都市更生」，已经成为国际潮流，也是人类生活品质提高的需要，不能再等。除了是具有文物保护价值的旧建筑物当然要保留，其实还要进行「修旧如旧」的维修，使之成为闹市中的幽雅之处之外，类似「城中村」的残旧区域，都应按照不同的情况进行重建，推动都市更生。否则，这些旧区不但严重地有碍城市的观瞻，而且也严重地损害其居民的生活品质，甚至成为犯罪高地、城市治安的「毒瘤」。十月初疫情反复时，其中有被七宗罪住在北区的一栋1旧楼，当工作人员前往将整栋楼宇的居民转移到隔离观察酒店时，赫然发现此地的环境卫生之恶劣，就令人震撼。因而这样的「市区毒瘤」就非割除不可。

　　「都市更新」又称都市再开发、都市改造、都市复兴、旧区改造或市区重建，是指都市内因为早期欠缺都市计画或是建筑物日久失修，而作出全面或部份性的重新兴建或整理及修缉计划或工程。在许多发展历史相当悠久的都市，都需要透过都市更新来解决原有市中心功能萎缩的问题。都市更新依其目的性可分为三大面向，分别为整建、重建与维护。若依此面向针对都市地区进行更新，则可以集中公私部门间有限资源进行有效率的更新。

　　「都市更生」的处理方式一般上有三种。其一是拆除重建，是指拆除原有建筑物，重新建筑，同时进行住户安置及改进区内公共设施，通常伴随着土地使用性质或容积率的变更。其二是整建、整治、微更新，是指改建、修建更新地区内建筑物或充实其设备，幷改进区内公共设施。其三是维护，是指加强更新地区内土地使用及建筑管理，改进区内公共设施、以保持其良好状况。

　　都市进行「都市更新」后，会有以下的好处：其一是楼价升值。其二如是在商业区或观光区，就可发展成景点，吸引游客。其三是改善市容，例如更新后生活垃圾集中转运，而不是再随意弃置于街头。其四是以新版的建筑法规为依据，使用了更新的建筑材料和工艺，因此建筑的抗震能力与品质会更高。其五是改善街巷狭窄、停车困难情况。其六是改善居住环境，例如改造排水管网、新建公共服务配套设施。

　　当然，各地政府着眼的是市区重建后带来都市贫民区的迁移、地价提高带来物业税的增加、以及都市因为新建筑活动带来就业与经济活动增加所衍生出来的经济与政治效益。因而都以实施容积率奖励、相关税负的减免（地价税、房屋税、土地增值税、契税）等优惠政策，来鼓励都市更生建设。

　　然而，业权问题成为「都市更生」的最大障碍。当然，原因很复杂，除了是业权人移民海外而无法联络，及业权持有人过世后未能办妥遗产分配等客观原因之外，不排除也有「钉子户」「向天要价」，从而导致改建的成本剧增。也正因为如此，当年「工厦活化」的计划提出后，一下子就提高了工厦单位的二手转让价或租金，也有不少文化工作单位「进驻」工厦。除了是因为无法负担市区写字楼的高昂租金，而迁往工厦的之外，其中也有的是要提前「卡位」，以寻求有利的补偿。无论是新业主，还是租户，都有此「向天要价」的心理，因而就成为「钉子户」。

　　「钉子户」，是城市建设过程中的绊脚石。据《现代汉语词典》的诠释，「钉子户」是指由于某种原因在征用的土地上不肯迁走的住户或单位，也泛指因赔偿或置换出现争议，拒绝配合某项工作而成为障碍的单位或个人。「钉子户」之所以成为钉子户，一般是认为拆迁补偿太少，或者补偿方案不合理，要从开发商那里获得相对于符合自己利益的条件。在整个旧区区域的拆卸重建中，只有有一家「钉子户」，就难以实行计划，或是在重建中避开「钉子户」的建筑物，因而就出现了「高架桥下的独立旧屋」等畸形现象。当然，其「向天要价」的结果，却是导致价值还不如当时的拆迁补偿价，甚至因为该建筑物四面受困无法出入而丧失使用价值，不值一文。

　　澳门特区政府在经过广泛的公众谘询后拟就的《都市更新法律制度》法律草案，对「都市更生」中旧楼拆迁重建的同意权百分比放宽后，就不但可以妥善解决客观原因的业权复杂问题，也可化解主官上的「钉子户」阻扰的问题，取得了最大的公约数。这是既坚持原则，又尊重民意的表现，实现了「科学决策」与「民意决策」的相结合。

　　此外，客观环境也有利于「都市更生」计划的顺利开展推动。苏嘉豪在台湾大学读书时，就曾仿效林飞帆等人，积极参加当地的「钉子户维权」社运活动。因而倘其仍然是立法会议员，就必然会在立法会审议《都市更新法律制度》草案时，将会实践其在台湾地区获得的经验予以阻扰，甚至是率众「上街抗议」。现在，已经办掉了这块「大石」，因而相信《都市更新法律制度》将能顺利获得审议表决通过。