家在上海,已交房产税6年,我还想买房

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燃次元(ID:chaintruth)原创

燃财经出品

作者 | 谢中秀

编辑 | 饶霞飞

房地产税“狼来了”的消息再一次甚嚣尘上。10月23日,新华社发布消息称,相关会议决定,将在部分地区开展房地产税改革试点工作。

而已被征税的人们,和可能被征税的人群呈现了完全不同的状态——上海、重庆已被征收房产税多年的有房人士泰然自若,而可能进行房地产税试点的城市准购房者则惴惴不安。

“2000年,我和先生在上海结婚,所以在上海拥有了我们的第一套房。当时上海还没进行房地产税的试点,所以这套房跟房产税没关系。”上海的Amanda告诉燃财经。

“后来2015年,因为孩子上学需要,我们又购入了一套学区房。此时上海已经开始试点征收房产税,而我家两套房面积加起来在200平米左右,即使按照每个家庭成员60平米的免征额度,我们一家三口也多出了20平米。所以多出来的这部分面积需要按照房价,再乘以一定的税率,缴纳房产税,每年交税3197.58元。”Amanda继续说道。

2011年,上海和重庆成为房产税试点城市,先行进行向个人住宅征收房产税的试点工作。根据上海房产税征收规则,其征税对象为在上海新购第二套及以上住房,且合计家庭住房面积超过60平米/人的家庭;以及在上海购房的非本市户籍居民家庭。在税率方面,标准税率为0.6%,但价格低于上年度新房均价2倍的,税率为0.4%。

“我不太知道我家税率是多少。但是我们好像是按照5万元/平米的房价交的,如果是这个价格,应该是低于上海新房均价两倍的,可能是0.4%吧。”Amanda表示。

对于Amanda来说,每年3000余元的房产税并无“痛感”。“买房时房产交易中心就会给你发缴纳房产税的通知。此后每年11月会发一次信息,12月自己上付费通网站缴税就可以了。”Amanda介绍,“这个缴税额并不会给我造成负担。几百万元、上千万元的购房款都付了。谁还在意这几千元?而且要交房产税的人,一般也不只一套房,另一套房大概率是出租的,那交出几千元的房产税有问题吗?”

如今房地产税新动作让大众忧心忡忡,但Amanda直言影响不大:“房产税并不影响我继续买房的想法。只不过上海限购,我们只能买两套。但身边也有多套房的朋友也担心‘翻旧账’,因为目前上海房产税征收是不计2011年以前房屋的,就是说不管你在2011年前有多少套房屋、面积多少,都不会被征收房产税。如果翻旧账,那有些多房人士就要担忧了。”

在距离上海1600多公里外的重庆,金渝也已经缴纳了多年的房产税:“重庆的房产税主要针对独栋和豪宅,另外还有一个就是在重庆无户籍、无企业、无工作的‘三无’人员的二套及以上住房。我是‘三无’人员,买了二套,所以每年需要按照政府评估价再乘以0.5%的税率缴纳房产税,每年缴税大概5100元。”

“这个房产税对于我来说可以承受。”金渝直言。

但在“也许会被纳入房地产税试点”的深圳,已经有人延后了购房计划。“就在刚刚,我的一个准客户跟我说不考虑签合同了。因为现在市场环境太紧张了,房地产税要试点的消息飘着,不知道会不会降价。”深圳一位中介向燃财经展示和客户的聊天,并叹气道。

另外还有更多人在观望,房地产税试点将对楼市产生何种影响。“房价会降吗?”、“是不是该卖房了?”房地产税即将试点的消息传出后,各个群里不时出现这样的疑惑。

对此,上海中原地产首席分析师卢文曦就向燃财经解释:“房地产税作为房地产市场调控长效机制的重要一环,肯定也有楼市调控的一个作用。但同时,房地产税作为一种税收,也起着调节收入分配、进行第三次分配的作用。”

燃财经注意到,在10月23日“部分地区开展房地产税改革试点工作”消息传出之前,10月16日,《求是》杂志发布了重要文章《扎实推动共同富裕》,其中在第四条“加强对高收入的规范和调节”中提到,“要积极稳妥推进房地产税立法和改革,做好试点工作”。

“整体来说,刚需如果有一套房、两套房,被房产税‘重伤’的可能性不大。更大可能性还是针对中产以上家庭,比如手握四五六套等多套房的人,还有住着汤臣一品、佘山别墅等豪宅的人。”卢文曦判断。

同时,大众也关注房地产税是否会影响楼市和房价。比如在听闻房地产税推进之时,就有人表示:“那我是不是买得起房了?”在卢文曦看来,这倒不一定:“房地产税对市场影响几何,还是要看税率和税基的制定。如果征税力度较大,可能会导致手握多套房的人出手,或者影响大众购房热情,从而影响楼市。”

“但整体而言,房价跟供需有关。即使市场短期受房地产税影响出现波动,但长期来看,待市场消化房地产税这个影响因素后,还是会回到正轨的。”卢文曦表示。

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沪去年房产税收入200亿

早在2011年,上海和重庆就作为房产税试点城市,先行开展了房产税征收工作。

这里有两个名词需要厘清,即“房地产税”和“房产税”。一般来说,房地产税指的是一个综合性的税收体系,比如契税、土地增值税、房产税、耕地占用税和城镇土地使用税都应纳入房地产税中。这也是房地产税改革推进需谨慎的原因之一,因为涉及到多个税种的整合。

而房产税为房地产税体系中的一种,指的是对持有环节中的房产征收的税收,包括居住用和非居住用等各类房产。因为个人持有的房产在一定条件下会被征收房产税,所以房产税也是一直以来大众最关心的房地产税税种。甚至有时候,会将房产税等同于房地产税。

大众对于房地产税的关注,也多是基于“房产税”。一般来说,房地产税被认为有三个作用。申万宏源研究总结道:包括调控楼市,稳定房价;以及丰富地方财政收入来源,因为“营改增”后地方政府面临财源缺乏的问题,同时市场也认为土地财政不可持续;还有调节收入分配。

那么,沪渝试点十年,效用如何?因为调节收入分配的效果不易观察,所以从房价和地方财政收入数据简要一窥。

在房价方面,根据中指研究院百城新建住宅价格指数走势数据,2011年1月,上海新房均价约为25870元/平米,此后10年间均实现了波动上升,截至2021年9月,新房均价约为51777元/平米,上涨了一倍有余。

同样在重庆,2011年1月,重庆新房均价约为7147元/平米,此后虽然经历了2014-2016年的市场下行,但截至2021年9月,新房均价亦是大幅上涨,达11707元/平米。

可以说,沪、渝两地房产税并未明显影响当地房价。贝壳研究院分析认为:“上海、重庆房地产税在2011年1月底明确征收,对市场的影响在2011年2月正式出现。由于房地产税对预期冲击较大,同时叠加春节季节性影响,2011年2月成交量出现明显下降,但价格却并未出现明显变化。”

同时,长远来看,“(房产税)长期不改变供求基本面,并未影响量价上行走势。2011年3月起上海、重庆住房成交量恢复月度环比增长。此后10年市场长期保持量增价涨,长期主要由城市供求关系基本面决定,期间量价波动主要受金融环境、调控政策等外在变量影响。”贝壳研究院表示。

在地方财政收入方面,燃财经根据上海市财政局可查数据整理,2011年当年上海市房产税税收收入为73.7亿元,占整体税收收入的2.32%,占上海市当年财政收入的2.15%。在近几年,2017-2020年,上海市房产税税收收入在200亿元左右,占整体税收收入的3.4%左右,占当年财政收入的3%左右。

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图:2011-2020年上海市房产税数据

数据来源:上海市财政局,燃财经制图

而重庆市财政局数据仅可追溯到2016年。从2016-2020年,重庆市房产税税收收入从50亿元上涨到70亿元,对税收收入的贡献也从4.0%上升到5.0%,对财政收入的贡献则从2.6%上升到了3.4%。

整体而言,几十亿元或百亿元的房产税收入,对于上千亿元、近万亿元的财政收入来说,贡献不算太大。分项目来看,增值税和企业所得税才是地方税收来源的大头。以上海为例,2020年全市增值税收入1394.3亿元,对税收收入贡献为23.9%;企业所得税收入为2285.7亿元,对税收收入贡献为39.1%。

上海200亿元的房产税包括了商业和住宅,其中商业更是占了大头,“住宅收缴的房产税最多占40%。”卢文曦直言。燃财经看到,对商业用房征税早已有之。从1986年10月1日开始实施,并延续至今的《中华人民共和国房产税暂行条例》就规定,厂房、经营性用房等商业用房需缴纳房产税,居民自用住宅则免征。

对于沪渝的试点成果,肯定的声音不多。比如广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉就直言:“上海和重庆这两个城市试点范围都比较小,无论是替代土地财政,还是抑制投机炒作,平抑市场预期,效果都不是特别明显。”

但卢文曦也解释,上海、重庆试点房产税更大的意义是撕开了向住宅征收房产税的一个口子,“是一个突破。”

“上海和重庆是向住宅征收房产税的先行者,它比较谨慎也是合理的。因为尝试‘新事物’,步伐太大引起的社会反应也会比较大。先试、先干,再扩大、进行系统性的推进,这是比较务实的。从这一点看,两地尝试、突破向住宅征收房产税这一个任务,已经达成了。”卢文曦认为。

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试点范围扩大

从房产税到房地产税,从沪渝到更多地区,房地产税试点工作的范围正在扩大。

据新华社10月23日消息,“在部分地区开展房地产税改革试点工作”,试点地区的征税对象为居住用和非居住用等各类房地产,不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅;由国务院制定房地产税试点具体办法,试点地区人民政府制定具体实施细则。至于试点地区则由国务院统筹确定;另外,试点期限为自国务院试点办法印发之日起算五年。

实际来看,此次消息应为房地产税开始试点,而非真的落地、在全国范围内开征。申万宏源研究的总结十分到位:房地产税改革终于从讨论阶段向试点阶段迈了一大步,距离房地产税落到每个人的头上,还有一大步。

回到“房地产税改革试点工作”本身,即将开始的“房地产税改革试点工作”较此前在上海、重庆开展的房产税试点工作,首先在内容上,已经由单一税种“房产税”扩大到了“房地产税”整个体系;其次则是在试点地区上,消息称是“由国务院统筹确定”,但多数观点认为,将在上海、重庆之外,范围有所扩大。

另外,多方观点判断,即将开始的“房地产税改革试点工作”征税对象或许也将扩大。“这一次可能针对所有商品住房,既包括存量商品住房,也包括新政发布以后新增购买的住房。这是这一轮试点与重庆、上海试点的最主要的区别。”李宇嘉表示。

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资料显示,上海房产税征税对象为上海市本市家庭新购第二套及以上住房,并且合计家庭住房面积超过60平米/人;以及非本市户籍在上海所购房屋。而重庆的征税对象则是个人拥有的独栋商品住宅,以及个人新购的高档住房(价格达上两年重庆主城九区新房均价2倍及以上的住房),还有在重庆的“三无”人员所购买的二套及以上普通住宅。

“上海的房产税只针对增量房,不涉及存量,2011年试点之前拥有多套房产的人不被纳入征税范围;重庆尽管包括存量,但只针对高档住房,而且只对主城征收。”李宇嘉指出。

申万宏源研究也认为:“为了保证财源的有效获得,此次试点工作预计在上海和重庆的经验上有所加码,覆盖范围包含存量住房而非仅限于新购。”

在“向谁收(房产税)”之外,大众关注的另一个焦点是“收多少”。在税率方面,目前上海房产税适用税率为0.6%,同时价格低于上年度新房均价2倍的,税率暂减为0.4%;而重庆则根据类别以及房价有不同的税率,比如“三无”人员新购二套及以上普通住宅税率为0.5%,独栋商品住宅和高档住房按超均价3倍、3倍至4倍、4倍以上分别对应税率0.5%、1%和1.2%。

“预计房地产税试点税率与上海、重庆差不多。”李宇嘉认为。申万宏源研究也表示:“‘宽税基、低税率’是房产税征收的普遍特征,有利于保证财源的可持续性的同时抑制资本对房地产炒作需求。

但李宇嘉也指出,目前上海、重庆的免税力度太大:“上海市新购住宅免征面积为人均60平米,重庆市独栋住宅每户免税180平方米、新购独栋住宅和高档住房每户免税100平方米。这样一来,加上只针对部分房屋,上海还有评估价折扣(70%),所以大多数人都免征了。”

而接下来预计不会有如此大的免税力度。“很可能会学习新加坡,‘套均一定金额’以下的免征房地产税或以很低税率征收房地产税,其他都征收或采取更高税率。可能还会采取阶梯式税率,即总价超过一定金额的,税率会提高。”李宇嘉判断。

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深圳会被纳入试点吗?

自“房地产税试点”的消息传出后,哪座城市将成为试点地区也是大众关注的焦点之一。

华夏新供给经济学研究院院长贾康多次在对外发言和采访中表示:“在试点区域的选择上,可考虑浙江、深圳和海南三地,先行先试。”经济学家任泽平也撰文指出:“此次试点地区应该以房价上涨压力较大的热点城市为主,比如长三角、珠三角、京津冀等地区以及部分区域中心城市。”

房价上涨过快、热度过高城市或将纳入房地产税试点成为共识。此外,还有分析结合今年5月财政部等四部门在北京召开房地产税改革试点工作座谈会,上海、重庆、深圳、杭州、苏州、济南这6个城市相关负责人参加,进行了推测。

“房价涨得快的城市都有试点的可能,比如深圳、海南、杭州等。”卢文曦判断,“按照国家统计局70城房价数据来看,涨幅靠前的都有可能纳入房地产税试点范围,即使第一批不试点,也有可能第二批、第三批慢慢扩展下去。”

根据10月20日国家统计局发布的“2021年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”数据,9月广州新房价格指数同比上涨9%,在70个大中城市中位居第一位,其后则是济宁、重庆、银川、西宁、西安等城市。按以2020年为定基来看,则是银川以12.7%的涨幅居首,其后为济宁、广州、重庆、西宁、西安等城市。

另外,燃财经梳理发现,今年,福州、广州、重庆、深圳等城市都曾领跑过70城房价。同时,年内广州、合肥、宁波、东莞、南通、上海、深圳、北京、杭州、无锡、南昌、成都、西安、银川、徐州、金华、泉州、惠州这18个城市都曾被住建部约谈。

“试点城市预计将以人口流入量大、房价涨幅高的一线城市为主,且力度可能在国务院出台的具体办法所框定范围的上限;而为保证全国统一立法的普适性,不排除部分二三线城市也成为试点范围的可能,但力度预计较低,积累经验的意义更大。”申万宏源研究认为。

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在众多可能被试点的城市中,深圳被“寄予了厚望”。“深圳房价这么高,去年楼市又这么火,不试点不合适吧?”有市民直言。

2020年,深圳楼市吸引全国目光,从年初的房价暴涨,到均价超越北京成为全国第一,还有千万豪宅“万人抢”、“秒杀”,有二手房一夜涨价百万……以及相伴而来的严查经营贷,以及调控升级,可谓赚足眼球。有数据显示,截至2020年12月,深圳二手房均价71683元/平米,较2019年12月上涨了22%。

因此,大众也期待房地产税试点能在深圳进行,以调控深圳楼市。近日,还有一份《深圳市房地产税征收试点运行方案》在网上流传。不过10月26日,深圳住建局已对该文件进行辟谣,表示为不实消息。

但卢文曦直言:“这个辟谣只是说征收方案是假消息,并没有说深圳进行房地产税试点是假消息。从深圳2020年至今的房价涨幅,以及炒作氛围来看,它被纳入房地产税试点城市的概率还是很高的。”

在已被征收房产税的上海,Amanda仍在观察买房的可能。在极有可能进行房地产税试点的深圳,已有人放慢了购房的脚步。影响每一个人的房地产税将如何影响楼市,或许还要等待具体方案的出炉。

“关键要看税率和税基的制定,如果税率定得比较高,而税基广、征税范围广,那么对市场的影响还是比较大的。”卢文曦最后说道。

参考资料:

《房地产税改革剑指三大目标 ——房地产税改革试点工作点评》,来源:申万宏源研究。

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