恒大爆雷，预示一个时代的结束

在恒大负债万亿的摊子究竟“花落谁家”的纷飞传言中，万科、华润、广州市城市建设投资集团等企业似乎已经进入了候选名单。据了解，为了实现软着陆，有序解决恒大危机，省一级的金融监管机构，都已经纷纷在行动。

图片来源于陆玖财经

当雪崩发生时，没有一片雪花能够幸免。

近日，恒大集团(03333.HK)1.97万亿的债务“雪崩”，成为一场波及地产、金融和民生的“大地震”。不少行业人士，将恒大事件比喻为中国版雷曼兄弟事件。

彼时，当全球经济遭遇“雷曼时刻”，次贷危机最终酿成了一场世界级的金融海啸。而正在经历“雷曼时刻”的恒大，也将风险面迅速外溢至恒大足球、恒大汽车(00708.HK)等多领域产业。

事实上，恒大作为地产龙头，其正如倒下的第一张多米诺骨牌，产生连锁反应。当我们聚焦在企业本身的危机以及对整个地产行业信誉造成巨大冲击外，更应该关注，此前尾随在恒大这棵“大树”下的购房者、供应商、金融机构等，都在经历至暗时刻。

01焦虑的购房者

“云台山恒大养生谷停工一段时间了，我们员工也几乎分流完了。”跳槽到郑州某地产公司做销售顾问的然然（化名）无奈地告诉陆玖财经。

此前陆玖财经探访恒大养生谷时，该项目最引以为豪的则是许家印亲自手绘的一只“蝴蝶”，放大为园中核心景观——32栋建筑单体围绕人工湖，忠实地复刻那只“蝴蝶”的模样。

如今，这只“蝴蝶”孤独地留在网红景区云台山隔壁。而对恒大来说，此前疯狂的扩张，正在产生“蝴蝶效应”，扇起整个集团的危机风暴，也牵扯着无数购房者的心。

在恒大项目购房但仍未交房的几名郑州置业者对此忧心忡忡。“我在西区买的项目当时销售火爆，还要托人买，谁也没想到会变成现在这个样子。”置业者小刘表示，这套房子几乎榨干了家里的“六个钱包”，如果不能交房，对这个家庭来说真的是无法想象。

而在郑州恒大童世界的恒大文旅城售楼部，相关负责人正在考虑，最新开盘的五期项目是否需要改名销售。不久前陆玖财经咨询时，销售人员对外释放的信心，则是恒大童世界游乐场部分已经完工70%，“对于几乎可以‘摘果子’的资产，恒大是断然不会放弃的。”

对于购买前几期恒大文旅城项目的置业者来说，喜忧参半。喜的是，房子已经交付，至少还有资产在手里；忧的是，这里距离郑州主城区至少40公里，如果没有恒大童世界游乐场的支撑，如此大的项目，很可能就是“鬼城”。

“谁也没想到恒大能突然遭遇如此大的危机，至少此前我们认为是能够撑过去的。”河南一名地产资深人士告诉陆玖财经，从目前的情况来看，不容乐观。他认为地产行业是民生刚需行业，牵一发而动全身，如何保障诸多置业市民的切身利益，更应该是当下关注的议题。

02潘多拉“魔盒”

事实上，在房住不炒的主旋律下，前几年押赌继续扩张的恒大，早已埋下了隐患。此时不过是集中爆发。

2016-2017年，恒大引进三批27家共1300亿元的战略投资，由于恒大地产未能上市，即将迎来2021年1月31日的回购。长袖善舞的许家印，表现出强大的心理承受能力和协调能力。短短两个月，许家印通过资本局的辗转腾挪，将首批863亿、最后1257亿，全部转为普通股，免除回购义务，长期持有。

此后的一套“组合拳”，更是堪称“教科书”式的操作。

第一，恒大物业(06666.HK)分拆上市，2020年9月底向港交所提交招股书，11月完成上市并募资69亿港元，耗时不到2个月。

第二，恒大汽车再引战投，恒大汽车在2020年完成40亿元引战，阿里腾讯入局，而2021年1月再引进战投方260亿港元。

第三，组建房车宝并引战投：2020年8月上市的贝壳，市值3000亿人民币，极大震动了包括恒大在内的各大房企巨头。受此启发的恒大在2020年底，联手152家中介成立房车宝集团，通过年成交额1.2万亿的规模效应，在2021年3月引入战投163.5亿港元，整体估值1635亿港元。

但疫情与“三条红线”限制加杠杆的政策，显然已经超出许家印的能力与预料之外。以营销起家的恒大，再次祭起无往不利的“三板斧”，利刃反劈向了自己。

除了大幅减少拿地、强力降价促销的两招“开源节流”外，加大力度挤占供应商和关联方（主要是联营/合营的项目公司）的资金，成为恒大的又一自救措施。

在恒大看来，如果挤占供应商资金，保住账面现金，如果拖过6月30日，至少拿下一个“绿码”。但供应商不买单，越来越多的拒付传闻被爆出，引发恐慌和挤兑，以及消费者的担忧。

9月6日，涂料供应商三棵树（603737.SH）发布公告称，截至8月31日，恒大对公司欠款产生逾期金额总共3.36亿元，约2.2亿元用房产抵债，仍有1亿元未付，部分已经提计坏账。上市公司的这则公告彻底打开了“潘多拉”魔盒。

类似三棵树这样的供应商，名单非常长，包括不仅限于老板电器、顾家家居、喜临门、索菲亚、欧派、扬子地板、东方雨虹、金螳螂、大自然，等等，不胜枚举。

03多米诺效应

地产商的背后，是银行为主的金融机构。

金融的本质，是信任——对于地产来说，信用破产远比现金流短缺更可怕。地产龙头恒大的危机风暴，正如推倒的第一张多米诺骨牌，加速后面的连锁反应。

7月19日，恒大创业初期就相伴的广发银行，提前对2022年3月到期的贷款申请保全，冻结恒大地产子公司恒誉置业进行1.3亿的财产。

陆玖财经了解到，不少参投了恒大财富的恒大员工，也都陆续接到一条让他们无法接受的消息：恒大财富理财产品9月8日停止兑付。

恒大前员工杨先生告诉陆玖财经，恒大理财是“几乎没有人能逃脱的理财魔咒”，并且与考核相挂钩。由于财富产品无法线上购买，在如此大的考核压力之下，恒大员工基于心底的那份信任，拉动周边亲朋入局。然而，在没有任何预警的情况下，公司突然宣布全面停止兑付已发售的理财产品，金额总计高达400亿。

此后三种补偿方案出炉：现金分期兑付、实物资产兑付、冲抵购房尾款兑付，投资者可以从三种方案中选择一种，或者组合兑付。

后面两种方案有投入的钱打水漂的巨大风险，毕竟供应商出逃，谁来建房子？而现金的兑换方案，与当年众多非法集资的P2P的所谓良性退出方案如出一辙——曾经4000家P2P，最终能够全身而退的，几乎没有。

一名北京投资机构相关负责人告诉陆玖财经，目前该公司仍持有恒大6亿元的债权，对于未来能否解套，心里也着实没底。

8月31日，恒大中报披露了近期一系列的改善措施，以保证项目开发的正常运作。其中就包括出售恒大冰泉49%股权，总金额约20亿元。

此前曾引领中国职业联赛全面进入“地产联赛”时代的恒大足球，也传来恒大俱乐部退出中超联赛的消息，据媒体报道，恒大集团已经收回了球队仅剩余的一些运营资金，广州队也与主教练卡纳瓦罗完成了解约。

随之，恒大汽车，也传出要被出售的消息。

从恒大的各业务板块看来，许家印和恒大以资本运作的方式来做产品，过程很热闹，但结局也很黯然。一旦资本泡沫褪去，恒大诸多业务板块又将何去何从？

04一个时代的结束

恒大的激进扩张，必然受到惩罚。

被怀疑有资金链问题的地产商，还包括富力地产(02777.HK)、华夏幸福(600340.SH)，等等。

也有人瞄向了素来激进的融创（01918.HK)。显然，融创并不想成为下一个恒大。9月10日，万达酒店发展(00169.HK)发布公告宣称，融创将终止与万达酒店发展签署的有关融创集团持有且由万达酒店发展管理的21家酒店的管理协议——转身撕毁万达酒店的收购协议，很难说融创没有从恒大身上感受到凉意。

过去二十余年间，中国地产经历了举世瞩目的发展速度。从1998年房改开始，时代为地产行业孕育了宽阔的河床，行业滚滚向前，万千勇者在其中竞相风流。

诸多地产巨头，无一不是在时代的沉浮间判断拐点、豪赌未来。

但真正决定房企命运的，不是商业模式与企业家魄力，而是每个时代特有的阶段任务，在“共同富裕”大背景下，房企的“黄金时代”走到了尽头。就如黄明端所言，“时代抛弃你的时候，连一声招呼也不会打。”

声声惊雷渐次炸开，恒大的资金链危机再也无法掩饰，讨债声一直从资本市场蔓延到销售终端。

从今年8月，恒大集团开启了断臂求生的模式，与正在接触的潜在投资者探讨出售包括恒大汽车及恒大物业等部分权益。

如今四面楚歌的许家印，颇有几分项羽的悲壮。

反观恒大1.97万亿的债务，相当于南非1年的GDP，其产生的次生危机仍未完全发酵。有不少人将恒大与美国雷曼兄弟破产相提并论。

美国东方航空公司首席执行官弗兰克·博尔曼曾经说过一句经典的话：“没有破产的资本主义就像没有地狱的基督教。”

破产，确实是市场的一部分，也是市场启动清偿和惩罚机制的表现。若美联储、财政部不让雷曼兄弟破产，这是否意味着破坏市场机制发挥和市场的竞争公平？是否意味着助长贪得无厌的大佬们继续冒险？有序破产，或许是恒大事件走向软着陆的一个必选项。

正如有人在雷曼兄弟破产事件中做了一个比喻：一个男人在自家床上吸烟不小心点着了被褥，屋内起火并失控；此时，你正好居住在他并排的隔壁，那你是否加入救火行列？我们一起将火扑灭，是否意味着助长这位邻居继续在床上吸烟？

在恒大负债万亿的摊子究竟“花落谁家”的纷飞传言中，万科、华润、广州市城市建设投资集团等企业似乎已经进入了候选名单。据了解，为了实现软着陆，有序解决恒大危机，省一级的金融监管机构，都已经纷纷在行动。

相信，中国经济的健康和生态机制的先进性，并不会出现所谓的雷曼兄弟效应。

其实，只是，一个时代结束了。