房价不准降

文章首发于公众号：叁里河

作者：江大桥

2008年，中房集团董事长孟晓苏曾在公开场合直白的说过：所有人都以为房价掉了是好事情，香港在98年的时候也这样认为，后来香港房地产市场真的掉了，香港很多市民变成了负资产，于是所有人又说房价要涨起来。所以，董建华先生对我们说，什么都可以降，但房价不能降。

他后来还总结说：我们需要稳定的房价和稳定的市场。任何企业的经营都要考虑这个问题。

十年过去了，房价还是不能降。

11月25日，深圳市规划和国土资源委员会发布的一条关于房地产市场监管办法的意见稿中写道：“房地产开发企业应当按照经备案的销售价格，明码标价销售商品房。确需调整销售价格且调整幅度超出备案价格15%的，应当在调整价格前办理备案变更。”

虽然这个政策对涨跌都做了限制，但在当前楼市不怎么景气的大环境下，这个政策被解读为主要是“限跌”。

第一财经的数据显示，除去7月极微量的涨幅外，深圳房价始终处于微跌状态，已连跌超过20个月。10月深圳二手住宅成交量3787套，而按照去年年底备案的资料，深圳房地产中介的门店数量3000余家计算，上个月深圳平均每家中介门店才成交一张单。房价要凉的悲观气氛越来越浓，这个时候当地政府出台这样一个政策，被理解成“限跌”也就成了理所当然。

但之后很快有专家站出来替这个意见稿站台，说是“误读”，因为一，征求意见最终能不能形成文件还不一定呢，二是，意见稿中并没有硬性必须把涨跌幅度限定在15%以内，而是说超过了15%的幅度，需要去备案。

说是这么说，可备案的难易程度和流程复杂度，并没有在意见稿中有相应的说明，对应到之前各种调控政策时的“备案”，这个辟谣显得特别无力。

深圳这次的扭捏，可能还是跟中央层面对房地产调控的大基调没有发生改变有关，在之前，各地政府对于调控房价“不要跌”可就大胆多了。

2011年楼市调控陷入短暂的一潭死水，部分地区在调控后期出现房价松动，当时上海浦东的中海御景熙岸，打出了促销价“1万7一平”的口号，而原先这个楼盘的成交均价在2万3左右；位于嘉定新城的龙湖郦城，在这年年中，也从18000元/平方米降价到14000元/平方米；松江龙湖好望山的部分房源，也从27000元/平方米降至15000元/平方米。

而上海发改委在这年5月发布的“一房一价”实施细则中，曾提到，“网上房地产报价允许有20%的可浮动幅度。”，但当时房价上涨势头还没有被遏制住，所以主要管上涨，等到年中出现降价，一些楼盘遭到老业主围攻后，上海房管局马上在这年的11月重新解读了这个政策，要求“房价降幅超20%，需要重新备案。”

相较与上海市的文件指导，杭州就简单直接的多了，2014年几个降价楼盘后，背后的开发商直接被房管部门叫过去约谈。当时降价的几个楼盘有杭州“德信·北海公园”，萧山区的开元名郡，青山湖板块青城山语，浙江华元房产集团中美林公馆，几个里面促销口号喊最狠的直接喊出了“5.8折”。

而这些降价的房地产商在约谈的时候，也同时被告知房管部门和物价部门将推出降价备案制度——跟深圳的新出那个意见稿思路很相似。

除了给出指导意见，房地产市场还比股市更早践行过“融断机制”，代表地区是东莞。早在2011年，东莞市发布的《关于加强新建商品住房销售价格备案管理的补充通知》中就提到：所有新建商品房销售价格一经备案，其实际成交价不得低于备案价的15%，违者其网上销售系统将自动被锁定。

几年后的2016年，再次重申：“经价格备案后，商品住房实际成交价格不得高于备案价格，也不得比备案价格下浮超过15%。当实际成交价格高于备案价格或下浮幅度超过15%时，商品房网上销售系统将自动锁定交易，无法进行网上签约程序。”

不过这些都属于事后纠正，最神奇的还得算是今年的合肥。事情就发生在不久前，合肥的网红项目泰禾合肥院子，9月底调整了售价，宣布降价6000元，从2万元降到最低1万4。降价消息出来后，当地房管部门就去做了调研，调研昨晚，房价马上又调了回去。

总之，地方政府在财政上“依赖卖地”的这个弊病不除掉，各地对房价下跌的忧患意识就一定会是根深蒂固的存在，明的文件不能发，也一定会有其他的替代途径来稳定房价。实际上，在9月份的一次演讲中，提到房价，孟晓苏仍然表达了和10年前相似的观点：楼市平稳是经济社会的稳定器，不能要求政府把降低房价作为施政目标。

“因为这是完不成的任务。”他说。