清远等来了长隆，却再难等来广州客

“停摆”了整整五年之后，今天上午，在清远新任市委书记亲自出席的清远重大项目集体动工推进会上，长隆集团“又一次”宣布占地相当于两个澳门大小的清远长隆“正式动工”。

身边的清远人对这个消息毫无波澜：五年前的2015年11月，长隆集团已经“正式动工”过一次了，难保这次不是做做样子之后，接着“装死”。

但地产商和房产号却异常兴奋：“等到长隆开园，片区前景不可估量。”

类似的场景发生在10月底跳票已久的广清城轨开始试运行的时候。即便不是在广州工作的清远人，很多人也“被迫”关注了这个消息，因为又一波地产中介电话快速来袭。

毫不夸张地说，房地产商远比清远人民更渴望广清城轨的开通，就像渴望“冬天里的一把火”。广清交界的大盘“北部万科城”按捺不住激动的心情，发文说：“沿线楼盘将迎来大爆发。”实际上，号称在“城轨旁”的万科城，但距离最近的一个城轨站，也有10公里——开车至少20分钟、公交最少1小时的路程。

这就是“地产文学”。尽管广清城轨一期只是从清远市中心到广州北站，哪怕离广州火车站也还有30公里，也并不妨碍房产商们齐整整地喊出那句：

上班在广州，居住在清远，不是梦！

这句从2010年左右就频繁出现在媒体上的口号，到现在喊了十年了。

这十年，清远紧紧地抱住老大哥广州粗壮的大腿，和一众世界500强、中国TOP10开发商一起“吃着火锅唱着歌”，梦想着打造下一个“华南板块”和“珠江新城”。

数不清的事实教育我们，城市的蓝图和房地产的广告，都像方便面的包装一样，看久了，也就无感了。

清远遭遇的就是这种尴尬：真正的“广清一体化”才刚刚开始迈出脚步，就已经被房地产透支得差不多了。

从“后花园”到“亲兄弟”

长期以来，清远对于广州人来说吃鸡、泡温泉、玩漂流的目的地。虽说是邻居，但清远一直以来扮演的都是广州的“菜篮子” “后花园”的角色，远远到不了“亲戚”或“兄弟”般“连为一体”的地步。

直到广清城轨开工建设的2012年，清远正式提出“南融北拓桥头堡”战略，和广州签订《广州·清远合作框架协议》，全力融入广州，“广清一体化”这个概念才第一次出现在公众视野中。

一个更大的历史机遇到来：2013年，珠三角和粤东西北地区的对口帮扶关系进行重大调整，清远被调整给了广州。

这之后，“广清一体化”被先后写入广东省政府工作报告、广东省十三五规划、广州市城市总体规划，甚至，前任省委书记直接指示“要把清远当成广州的一个区去布局”，概念热度碾压“广佛同城化”。

事实上，“老大哥”广州市对广清一体化也的确表现出对广佛同城化更高的热情。

同样是省级战略，广佛同城化只会让大量的广州人跑到佛山去买房，成就佛山千灯湖片区的兴旺，广州却得不到多少实际的好处。但广清一体化不一样，借鉴深汕“飞地”模式，清远让渡给广州不少土地出让和税收利益。

于是，广州热情地带着钱、带着治理经验、还有清远最缺的企业资源来了清远，对清远的“宠爱”远远超越了“扶贫”层面。

不少对清远廉价的土地资源垂涎三尺的广州企业，也在“广清一体化”的感召下，纷至沓来。最大牌也最豪气的，毫无疑问要属长隆集团：当年，长隆集团号称要在清远盘下8.9万亩土地，投资500亿，打造一个接近9个番禺长隆、2个澳门大小的长隆乐园。

为了服务好长隆，清远顶着舆论和财政上的重重压力，号称要投资82亿，专门为长隆修建广东省内第一条磁悬浮列车专线。

清远磁悬浮专线项目区位示意图

图片来源：清远市城乡规划局清城分局

有了“广清一体化”的加持，一切都变得不一样，清远仿佛不再是那个粤北山区“穷兄弟”，一下子变得“壕”气干云。

除了磁悬浮列车这种奢侈品，清远还有更大的手笔：规划建设一个7倍于珠江新城大小的“燕湖新城”，不仅在定位中就明确了“大广州都市区的副中心”，在规划上更是“复刻”珠江新城。

至于投资额，估算2000亿。

一场盛宴，一场阳谋

再大的饼，落到现实，最核心的问题永远只有一个：钱从哪来？

靠着农产品、旅游业和还未真正形成气候的制造业的那点税收，自然是不行的。唯一可行的方法，还是要靠房地产。

早在2010年前后几年，清远就已经初步见识过了广州购房群体外溢的购买力。那时，广清交界——主要在清远境内的中国美林湖、碧桂园假日半岛等占地近万亩的“郊区神盘”先后开盘，湖光山色，价格便宜，宜度假，宜养老，宜包小三，引来不少有钱的广州客。

当然，也要感谢广州从2010年底开始实施的限购政策。跨越花都和清远清城区的碧桂园假日半岛最能说明限购的威力：一度，碧桂园假日半岛位于清城区范围内的别墅价格甚至要高过位于花都区范围内的。

“广清一体化”大趋势叠加“燕湖新城”大手笔，再加上广州限购造成的购买力外溢，清远房市简直是天时地利人和兼备。

燕湖新城规划图

图片来源：网络

碧桂园之后，万科、保利、融创等TOP10、外省的”过江龙“、本市的”地头蛇“，齐齐被感召，拿地盖楼。先是广清交界，后来是燕湖新城，数不清多少楼盘在建，多少楼盘在售，一派共襄盛举的气象。

房子，也渐渐取代了鸡，成为清远最有名的特产。

比起湖光山色，房地产企业比政府更热衷于宣传“广清一体化”。任何政策上的风吹草动、基础设施建设上的进展、明星企业的投资落户，都能化作清远楼市的兴奋剂和开发商的广告语：广州开始实施严格限购政策的2010年，地产商们喊出：“工作在广州，居住在清远”；

2012年底，广清城际正式开工建设，地产商们欢呼：未来，25分钟到广州！

2014年，长隆正式牵手清远，2015年正式动工，地产商们预言：周边房价大爆发。

2016年初，写有“广清一体化”的广州城市总体规划被国务院批复，某清远前任副市长在接受采访时直接为开发商们想好了文案：华南板块容量已到了极限……接下来的广州北会成为下一个华南板块，我们在考虑命名“广清新城”。嗯，广清新城——下一个华南板块。

……

开发商把广告打到广州地铁，打到广州的公众号，广州人的朋友圈，循环往复。这套话术很管用，“广清一体化”展现出对清远房市强大的拉动能力，一个著名开发商的宣传文稿中甚至宣称：广州客从四五年前（2014年左右）的近两成，到现在（2018年）占到成交客户中接近六成。

当然，这个数据难免夸大——买别墅的风潮过后，也主要是花都、白云被限购的群体才会去清远买楼——但这套话术之所以有用，是因为能影响的不光是广州客，更是本地人，就像华为要跑到欧洲去发布手机才能让国人更愿意买一样。

体现在房价上，就是清远市特别是燕湖新城所在的清城区芝麻开花节节高。

尤其是2017年，清城区房子均价年初还在5500每平，到了年底直接涨到9500，一年房价接近翻倍。

清远当然乐意看到这种状况。单单2017一年，清远土地出让面积就达到500公顷，卖地收入61.3亿，比上一年增加了30%；一年后，整个清远市的平均楼面地价已经比三年前平均增长接近2倍。

靠着这些钱，广东省第一条磁悬浮，清远的“珠江新城”一点点往前推进。

“患难见真情”

本来，这是个再完美不过的“食物链：用“广清一体化”感召开发商和购房者，用“广清新城”养育“燕湖新城”。但你永远不知道，明天和意外哪个更先到来。

2018年，“房住不炒”大基调下，清远房地产市场一路掉头向下：清远房地产市场的绝对主力清城区、清新区商品房成交面积下跌27%；当然价格还在涨，但怎么着也无法复制前些年的奇迹了。体现在土地市场，土地出让接连流拍，无论是面积还是卖地收入也都应声下滑。

不仅地产商不给力，作为清远房市重要拉动力的长隆乐园也不给力：圈地圈了几千亩，但自从2015年轰轰烈烈搞完动工仪式之后，就一直动静不大，偌大的工地上，连推土机都见不着几台。本来宣称的2018年开门迎客眼看泡汤，外界纷纷传言长隆集团已停工，甚至“要撤资”。

清远压力山大。

比房地产宏观调控政策更让清远和地产商们感到困惑的是：”广清一体化“的话术似乎也不那么有效了。

2019年4月，广清两市正式签订《深化广清一体化战略合作框架协议》，合作进一步升级。广清城轨建设进度虽然不及预期，一期建成试运营的日子总算是不远了。

可清远的地市、房市却比2018年更惨。据清远市政府公布的数据：2019年，清远房地产开发企业土地购置面积38.5万公顷，同比下降56.3%。开发商倒是很卖力，全年清远商品房销售面积能排到全广东省第五位，但价格却已经开始掉头向下。不用说，这种趋势延续到遭遇更大“意外”的2020年。

什么原因呢？

当然有花都、白云纷纷放开限购的原因：大专以上学历即可买房，加上不限购的增城，广州的房子买的人都少了，还怎么往清远送人？

更深层的原因或许是，过去8年，在以“广清一体化”为旗帜的房产大跃进中，清远和开发商们已经一起透支了未来；就像清远长隆，即便实际上没怎么建设，但已经带动周边房价上涨了一轮又一轮一样。

眼看又是一年将完，清远的日子很难过：眼看专为长隆而修的磁悬浮专列每天都在烧钱，一大堆“燕湖新城”的城市地标都在等着钱用，但不管是长隆集团还是一堆地产商都在“装死”，车冲到了小半坡突然没油了，怎么办？

就在从9月到11月不到3个月的时间里，新上任的清远市委书记已经三次会见长隆集团董事长苏志刚了，密度堪比讨债。所有的官话套话总结下来目的只有八个字：加快建设，早日开业。终于，换来了今天的一次“象征性”地开工。

图片来源：清远+

当然，更重要的是求“老大哥”再给多些“宠爱”：今年5月，清远市委书记提请广东省把广州地铁18号线延伸至清远，据说得到省政府的热烈回应，房产商们又是一波兴奋。某自媒体热烈欢呼：为邻居修地铁，广州走在全国前列！

但讲这话的人，没问广州心里愿意不愿意。等到11月9日广州地铁公布18号线北延段走向时，委婉又明确地拒绝了清远的提议：为避免重复建设，（18号线北延段）不会直接北延到清远。

“患难之时见真情”，老大哥的腿再粗壮，拖家带口的也需要休整啊。

地产商的心凉了一半，清远的心也凉了一半：

那个梦想着成为下一个“华南板块”，成不了“华南板块”也至少成为“广佛交界”的广清新城，还有没有戏？

那个梦想着成为“大广州都市区副中心”的燕湖新城，还有没有戏？

贴吧里有个回答：

有的，今天晚上做梦就有了。

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