重庆惹风波后，金辉终于等来好消息，但危机没有解除

　　文丨西部菌

　　对重庆人来说，金辉的名字应该不会陌生。

　　这家发家于福州的闽系房企，在2004年就杀入重庆，在重庆的代表性产品多，市场份额相当大，当然也遭遇过各种问题。

　　比如标杆项目金辉中央铭著，因为质量问题、虚假宣传等因素，招来广泛的投诉。在之前的文章《华东传裁员，重庆又突遭维权，金辉还能翻身吗》中，西部菌有过提及。

　　其实和四川房企老三领地一样，金辉也一直在冲刺上市。而港交所最新消息显示，金辉控股已通过上市聆讯，预期将于10月29日在港股正式挂牌上市。

　　这意味着，金辉将成为继港龙地产之后，今年第二家实现IPO的内地房企。然而，上市接近成功的金辉，危机依然没有解除。

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　　自从A股的大门关闭后，中小型房企就纷纷赴港上市。对比一些三四次上市都没有成功的房企，金辉无疑是幸运的，但这种幸运背后，同样是无比曲折的上市进程。

　　事实上，早在2013年，金辉就向港交所递交了上市申请，等待半年未果。到2016年，再次转战A股，自然又是以折戟告终。

　　今年年初，金辉撤回了A股的上市申请，重新冲刺港交所。不过到9月26日，其上市申请书和领地一样，状态变为“失效”，再一次回到了起点，不得不更新财务数据，重新递表。

　　来源：克而瑞

　　2013年至今，七年长跑，三次失败，金辉上市的曲折性，要远超一众房企。当然，如今顺利通过聆讯，也算是一个重要的转折点了。

　　因为眼下的金辉，正处在一个十分关键的节点。一方面，调控政策在收紧，房企上市的门槛同样在逐渐提高。金辉如果屡战屡败，一拖再拖，未来成功的概率会更渺茫。

　　另一方面，按照金辉公布的数据，2019年其销售规模达到888.6亿元，距离千亿大关近在咫尺。上市成功，将会给其冲击千亿规模，提供巨大的加持。

　　资料显示，金辉上市之后，销售榜40强的房企中，将只剩下祥生地产未上市。

　　从行业的角度看，金辉的艰难上市路，也意味着那些正在排队，但规模更小、财务数据更差的中小型房企，想要登陆资本市场去融资补血，难度会相当大。

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　　金辉且败且战，孜孜不倦地冲刺上市，也是因为，其融资补血的紧迫性确实相当高。

　　房地产市场进入存量白银时代，扩张最佳窗口期，正逐渐关闭。为了抓住红利的尾巴，将规模提升至安全线，距离千亿销售目标近在咫尺的金辉，明显加快了扩张节奏。

　　来源：招股书

　　在2019年的业绩会上，金辉方面曾经提到，去年全年共获取了40余宗土地，“投资额是历史上最高的一年”。

　　冲刺千亿的关键2020年，尽管遇上了黑天鹅，金辉依然是没有减速，上半年的拿地数量达到17宗。

　　其中4月8日到13日，在宁波、福州等城市连拿3地，溢价率最高达到74.69%。

　　激进的扩张战略，为金辉带来了可观的业绩增长。如去年销售是2017年的两倍，而2017年到2019年三年间，金辉的营收复合年增长率，更是达到了48.5%。

　　但房地产是一个资金密集型行业，规模要快速做大，就得不断加杠杆。所以我们看到，四处开疆拓土的金辉，债务压力在不断攀升。

　　这体现在多个层面。比如借款总额方面，2017年至2019年三年间，从340亿元增加到接近490亿元，到今年4月则达到526亿元，如雪球般越滚越大。

　　现金流方面，也是危机四伏。根据招股书，2017年、2019年以及2020年前4月，金辉的经营活动所得负现金流量，分别为78亿元，57亿元，24亿元。

　　因此，在招股书的风险提示中，金辉特别提醒：

　　我们或无足够的资金拨付我们的未来的土地获取以及物业开发项目，及资本资源未必可按有利条款取得，甚至根本无法取得。

　　直白点说，在三道红线压顶的背景下，如果再不能及时地融资补血，接下来的金辉，可能真的要弹尽粮绝了。

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　　经历多次折戟之后，金辉的坎坷上市之路，终于迎来实质性突破，这无疑是一针强心剂。毕竟上市成功，意味着获得了持续融资的能力，以及大量的低成本资金。

　　但金辉的危机，真的完全解除了吗？答案无疑是否定的。

　　事实上，金辉近几年的扩张过程中，面临的问题远远不只是现金流吃紧、债务承压。

　　以销售表现为例，2017年金辉销售额为445.1亿元，2018年暴涨到746.8亿元，增幅达到68%，然而2019年的增长，却只有18.99%，销售额888.6亿元，冲击千亿未能成功。

　　这一数据说明，在金辉疯狂拿地揽储的时候，销售增长出现了明显的乏力。

　　当然，从拿地到卖房，哪怕可以提前预售，中间往往也有个周期。这意味着，像2019年以最大投资额在全国收入囊中的地块，反馈到销售额上，还要等一段时间。

　　但问题是，今年还有黑天鹅的影响，房企的销售回款节奏都被打断。根据克而瑞的数据，金辉前8月的全口径销售额，只有528.4亿元，今年的千亿目标，可能会再次落空。

　　来源：招股书

　　另外，受影响最严重的湖北，是金辉的业务重地，土储占比仅次于福建。项目可能出现的延期交付问题，也将是金辉的棘手事项。

　　更关键的是，上市并非一张一劳永逸的船票。资本市场可以提供资金加持，但同样也需要上市企业有更透明、稳定的财务，以及稳健的回报。

　　然而在相关的财务指标上，金辉的盈利能力，却是在逐渐下滑。近三年的营收复合年增长率达48.5%，毛利复合年增长率，却只有22.2%，毛利率32.2%、30.2%、21.8%，一路走低。

　　至于利润的复合年增长率，更是低到只有10.0%。这样差强人意的表现，如果不能得到根本扭转，又该如何向资本市场交差呢？

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　　要指出的是，金辉虽然是个全国型房企，不过它的重心还是在长三角。招股书显示，2017年到2019年，长三角的销售物业所得收入，分别约24.7%、35.7%、29.4%。

　　而在长三角之外的西南大区中，重庆无疑是金辉投入较大的重镇，土储占比，仅次于福建、湖北和江苏三地。

　　早在2004年，金辉就杀入重庆，打造了约3000亩“金辉城”。2017年，金辉的高端产品“铭著系”落子中央公园，更是引发了广泛的关注。

　　但深耕重庆的金辉，所力推的标杆产品，却在去年年底陷入了巨大的维权风波，品牌声誉受到严重影响。

　　这次风波，其实也是金辉扩张后遗症的一个缩影。激进式的快速规模化，除了导致杠杆率、债务压力攀升之外，多少也会影响到品质的把控。

　　此番冲刺上市接近成功，债务承压的金辉，得以及时止渴，但危机没有解除的金辉，在产品的品控上，是否能够做得更好呢？