冲刺IPO，加仓成渝，石榴输不起了

　　文丨西部菌

　　“内卷”无处不在，房地产行业便是典型代表之一，那些仍未进入资本市场的房企，真的急了。

　　日前，港交所披露，石榴投资集团有限公司向港交所主板递交了上市申请。

　　据招股书显示，石榴是总部设于北京的大型物业开发商，策略性地专注于在中国选定地区开发优质住宅物业。

　　公司拥有逾12年经验，已扩充营运至中国具有庞大增长潜力的地区，包括京津冀城市群、长江三角洲地区、大湾区及成渝经济圈。

　　虽然自诩在2014年至2021年连续八年位列“中国房地产开发企业100强”，但对于这家起家于北京的房企，相信不少人都还比较陌生。

　　不过，西部菌检索公开资料发现，其与四川、成都可谓颇有渊源。甚至就在传出IPO消息的同时，其在四川也刚好有合作开发项目推出。

　　一手冲刺IPO，一手重仓成渝，石榴真的哪个都输不起。

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　　在克而瑞2020年中国房地产企业销售TOP200排行榜上，石榴操盘金额450.3亿，位列69名。

　　于千亿房企大扩容的行业格局下，这样的体量无疑只能用中小型来形容。

　　当然，其成立时间不算早，2008年起家于北京，并且在相当长的时间里都固守大本营京津冀区域。

　　截至2021年2月28日，石榴在中国合计共有86个物业项目，其中，京津冀城市群就占据半壁江山，数量为43个。此外，35个位于长三角地区，4个位于山东，3个位于大湾区，1个在成渝地区。

　　从项目分布看，似乎基本上都位于中国四大头部城市群。但进一步观察其具体分布会发现，其中三四线城市占据了相当分量。

　　比如，在长三角地区，就有9个项目位于安徽，且全部在阜阳、亳州等三四线城市。

　　这在人口更明显向中心城市、省会城市集中的今天，显然难言是合理布局。

　　另一个值得警惕的地方在于，在加速对外扩张的同时，石榴的增收不增利困境表现得非常突出。

　　根据招股书，2018-2020年，石榴的营业收入分别为99.37亿元、80.31亿元、122.65亿元。与此对应，其毛利却分别只有33.19亿元、26.89亿元、28.1亿元。

　　从债务来看，招股书指出，石榴一年内需还银行和其他借款总计超过45亿，基本上与现金及现金等价物持平，可以说是处于紧平衡状态。

　　而截至2020年底，石榴集团总资产约653亿，总负债约524亿，资产负债率达80.2%。

　　考虑到目前还处于需要快速扩张的阶段，这种资金状态可谓捉襟见肘。

　　并且值得注意的是，石榴的信托借款总额接近92亿元，而这部分借款的利率比银行借款要高得多。比如，其最高达到15.5%。

　　这从侧面也可以看出，石榴推进上市的迫切性。

　　02

　　如果说启动IPO是石榴应对融资压力的一个大招，那么，其在成渝经济区的加仓，这是另一条不能不走的路。

　　石榴在成渝经济区的首次落子，大有“农村包围城市”之意，因为它的首战并非成都、重庆，而是南充。

　　公开资料显示，2018年6月，石榴集团旗下的北京古城房地产开发有限公司以5.66亿元，竞得位于潆华工业园YEB地块，土地面积约67.77亩，成交单价为835万元/亩，折合楼面价5446元/平方米，刷新了南充的楼面地价。

　　不过，在这块地面开发的石榴紫宸府项目，过程似乎并不太顺利。如随便一搜，就能够发现诸多“幺蛾子”，与其高端定位有不少落差。

　　当然，开发这个项目，应该只是石榴早期在成渝的多个动作之一。比如，有说法称，石榴在成都曾多次出手拿地，但都未收获战果。

　　此外，值得注意的是，四川信托暴雷后所牵涉到的多家房企中，就包括石榴。

　　来自中国房地产报的报道称：

　　（2020年）6月18日，四川信托对外披露，“石榴淮上院子项目集合资金信托计划（第3、4、12期）提前结束”，涉及资金规模8610万元，计划期限自2019年7月24日至2021年1月24日，不满一年即提前结束，该信托主要用于石榴集团位于江苏淮安的“淮上院子”别墅项目开发。

　　身为北京房企，在未真正深耕成渝的情况下，却先卷入了本地的信托暴雷事件，这则消息可能透露出两则信息：

　　一是，石榴对于资金确实比较饥渴；二是，其在成渝或确有一定的资源积淀。

　　不过，遭遇信托暴雷这样的意外事件，显然为石榴在成渝的进击增加了一重阴影。

　　03

　　所以，我们也就不会意外其接下来的动作。

　　公开资料显示，今年初成立的成都德商永鸿置业有限公司，石榴集团旗下的全资子公司四川天蓉置业占股35%。此外，成都德商嘉泰置业有限公司，四川天蓉也持股20%。

　　上述信息表明，于房企抱团成为大趋势的背景下，在成渝出师不利的石榴已经开始拥抱本地房企德商。

　　并且，双方的合作进度还比较快。比如，两家企业已联合开发于去年12月拿下的武侯新城地块。

　　另外，同样是去年12月，成都德商云泰置业有限公司竞得青羊区苏坡街道中坝二组1宗住宅用地，楼面价16900元/㎡。根据公司股权架构，该项目，石榴同样可以联合开发分一杯羹。

　　由此，目前石榴在成渝经济区的项目，达到3个。当然，更重要的是，这种抱团合作，可能为未来在成都的拿地带来更大的胜算。

　　毕竟，在集中供地之后，房企竞争加剧，像石榴这样的中小房企，如果是单枪匹马，确实可能连上桌的机会都没有。

　　从主打高端项目的定位来看，石榴与德商的气质倒是比较契合。但考虑到德商的体量和在本地的影响力，这种抱团最终能够在未来的土地市场展现出多大的“话语权”，还有待观察。

　　但可以肯定的是，从2018年首次在南充拿地，距今已经过去3年，石榴在成渝的开拓之路，还只能说刚刚有点起色。

　　对于错过了地产黄金年代的石榴来说，要在“内卷”时代快速做大，成渝这样的主力区域势必是不能错过的“必争之地”。

　　2016年，刚更名不久的石榴（原名K2地产）在郑州因为高价拿地遭到了当地开发商的一致抵制，最终不得不宣布退出：“我们投降”。

　　时过境迁，如果说5年前在郑州的“水土不服”，还可以称得上是“试错”的话，那么，对眼下的石榴来说，能否上市，能否顺利开拓新的版图，“试错”的机会确实已经不多了。

　　祝福石榴。