冲击上市！四川房企老三的千亿野心，到底是不是幻想

文丨西部菌

在房企大洗牌之际，川系销售老三领地集团，正在等待一次关键的突围。

4月9日晚间，领地控股集团有限公司向港交所递交了招股书。

在缺少头部房企品牌的四川，目前只有蓝光发展一家上市房企，领地一旦成功上市，将成为本土的第二家上市房企。

作为中小型川系房企的代表，领地冲刺IPO的资本运作，对自身的发展和扩张，对川系房企的竞争格局，都会有重大影响。

但随着冲刺IPO而公布的招股书，也让这个典型房企的问题一一曝光。它的千亿野心，到底是不是一场幻想？

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和粤系、闽系房企在全国的凶猛扩张相比，领地集团的发家之路，是川系房企的缩影——以成都之外的川内二级城市为据点，一步步在四川扎根。

1999年领地集团在乐山创立，2006年搬到成都，在川内稳扎稳打站稳脚跟后，开始了在全国的业务扩张。

招股书显示，目前领地的业务重心，集中在四川地区，专注成渝经济带及四川省、华中、京津冀地区及粤港澳大湾区，项目分布在包括北京、佛山在内的20多个城市。

来源：网络

根据克而瑞的数据，2018年、2019年领地的销售额，分别是235亿元、237.4亿元。和头部房企相比，这样的体量几乎不值得一提，但作为中小型房企，领地的日子倒也不算太差。

比如，招股书提到，截至2017年、2018年及2019年12月31日，领地的收益分别为人民币53.39亿元、45.14亿元及75.68亿元。同期，毛利率分别为20.1%、35.7%及27.8%。

领地的毛利率、净利率都低于同行，不过在全国的销售排名，却在逐渐提升。克而瑞的销售榜单中，它从2017年的103位，提升到了2019年的87位，业绩上升势头明显，这至少说明它跑赢了大盘。

另一方面，截至2020年2月29日，领地总土地储备为1331.45万平方米，土储优势还是相当可观的。像川系销售老二新希望地产2018年年末的土储面积，也只有691.75万平米。

来源：亿翰智库

土地是房企的重要粮草，储备充足，未来的业绩和营收才有保障。也正是因为有大量待开发的土储，在销售额还没有突破300亿的前提下，领地在去年4月给自己定下了2020-2021年破千亿的宏伟目标。

这也解释了领地为何要冲刺IPO。要在短期内实现千亿野心，实现翻番的规模化扩张，必须要有充足的资金储备。

尤其领地这类中小型房企，融资渠道少，融资成本偏高，通过IPO打开融资通道，为业务扩张提供补给，就成了一种重要的路径。

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高速扩张而又负债高企的房企，几乎都有一个冲刺IPO的心。但这条路并不是平坦的，哪怕成功上市，也未必意味着有了生存无忧的护身符。

而具体到领地而言，在冲击千亿目标的道路上，至少面临着三大问题：

第一，业绩下滑的局面如何摆脱？

在克而瑞的榜单中，领地的销售排名节节攀升，但这掩盖不了其后劲不足的趋势，而且下滑几乎是全方位的：

2019年的毛利率、净利率，比2018年都出现了下降；销售方面，2019年只比2018年增长了2亿左右，1%的增幅，相较于前一年的55%，可以说是断崖式下跌。

第二，巨大的债务压力如何破解？

想要上市融资的领地，可以说是真的很缺钱了。根据招股书，截至2017年、2018年及2019年12月31日，领地的借款总额分别为35.86亿、78.54亿、117.55亿。

其中两年内需要偿还的债务占了84%。而且，近三年来，领地集团的现金及银行结余分别为9.96亿元、14.63亿元及31.78亿元，连短期债都无法覆盖，偿债压力之大可想而知。

来源：招股书

根据招股书，近三年领地的现金流分别为-1.86亿元、-42.88亿元及-31.12亿元，连续三年为负。

当然，现金流为负，也可能是近两年快速投资扩张的结果，但对于领地而言，除开业绩和债务压力，它还面临着第三个难题：家族式的治理结构，如何匹配上市所需的公司治理？

由刘氏三兄弟创建的领地，在多次股权变更之后，如今股东数量越来越多，不过仍然有很强的家族色彩。刘氏三兄弟中的两位儿子，都已子承父业、接过大旗。

然而，上市公司不同于家族企业，在职业经理人的打理下，它有着截然不同的治理结构。那么有着浓厚家族基因的领地，能及时放权，适应改变吗？

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其实在2017年，领地就给自己定下了2019年破千亿的目标，只是事与愿违，千亿野心被再次推后了两年，如今的它还在200亿的门槛上打转。

事实上，领地正好代表了向来以稳健、保守著称的川系房企在大环境收缩下反向扩张求生存的处境。

比如，2017年的销售百强榜单上，川系还只有蓝光，2019年的百强榜单上，增加了新希望和领地；而两百强榜单上，川系从6家增加到10家。

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其中2018年，蓝光销售额突破千亿大关；2019年，新希望地产销售额突破700亿，距离千亿门槛越来越近。另外，销售排在领地之后的阳光大地，同样瞄准了千亿俱乐部。

这些稳扎稳打，缺少在全国激进扩张欲望的川系房企，它们的发展，和四川，和成都以及周边二级城市的快速发展紧密绑定。

今年以来，成渝地区双城经济圈建设启动所释放的区域利好，自然也会覆盖到它们头上，为它们的扩张提供经济的基本面支撑。

而另一方面，在房企大洗牌阶段，领地代表的中小型房企，面临地产市场下行的局面，也只有两条路可走：要么高速扩张，赚得最后的红利；要么被大鱼吃掉。

所以可以看到，为什么在存量时代来临之后，区区两百多亿的领地，为何还给自己定下了千亿大关的短期冒进目标。

有野心当然不是坏事。但正所谓“人心不足蛇吞象”，步子迈的大，也容易扯着蛋，何况领地的业绩、债务都已出现相当大的压力。

而且，这两天发布的《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》，除了继续敦促开放落户之外，还提到了关键一点：

提升中心城市能级和核心竞争力。优化发展直辖市、省会城市、计划单列市、重要节点城市等中心城市，强化用地等要素保障……

优化行政区划设置。统筹新生城市培育和收缩型城市瘦身强体……

在人口开闸的影响下，中心城市和三四五线城市的分化，将越来越明显，城市收缩不可避免地加速到来。

那么，领地甚至包括碧桂园等扎根三四线城市的房企，将率先感受到低线地区房地产增长空间到顶的压力，它们又该如何渡过难关？