人力占七成，普通人也能算清物业费合不合理

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• 丰hiki

• 2块钱的小区做不到7、8块的这是事实，问题在于7、8块的小区服务是不是真值7、8块？有没有可能7、8块的小区服务只值2块，而2块小区的服务只值7、8角？本质上，多少的服务值多少钱，既不公开透明，也没有任何共识可言，有觉得收多了了而且多太多，同时也有觉得收少了而且是赔本的少。

确实有这样的情况，比如我其他回复中提到的汤臣一品，小区物业费高达15元，但是因为小区是06年的产品，绿化面积小也没有名贵植物，会所里健身、泳池、桑拿这些当年很前卫的设施现在7、8元物业费的小区也有了，按理是有足够的利润空间的，但是外墙铝板掉色却不舍得更换，这就是服务没配上价格。

但是一般人肯定也住不了那么豪的小区，一般小区物业支出的大头还是人力成本，一般都要占到总开支的7成，而且这一块比较容易测算，其他开支像是能源费、设备器材维修、绿植养护更换这种有不同小区差很多但总体金额小，很难出现7、8块的物业费只花了2块的情况。

在政府物业限价范围内的小区，可以根据《住宅区物业服务标准》、《XX市住宅小区物业服务规范及等级指导性标准（甲级） 》查到按照小区面积/户数最低需要配置多少客服、保洁、绿化、维修人员，根据当地工资估算他们有多少人员开支。

对于物业费高于当地政府限价的小区，打开物业服务协议能找到对保安、保洁、工程人员、行政人员的人数、响应时间、持有资质、最大年龄的具体约定，这些人力成本开支按当地工价是能估算出来，在小区里走两圈可以验证他们提供额外服务的是否有这么多人。

最后再拿建筑面积*物业费，可以算出理论的物业费收入（实际要打9折），如果人力支出达到理论物业费的50%左右，那物业公司的收费和利润就在一个合理的水平上。其他像是车位运营、广告位（一部电梯2000/年）等的经营收入也不高，折合一个月一两万的样子，更多是弥补不交物业费的那部分缺口。