务实施策，破解当前中国房地产危机

中国房地产危机并非偶然，是长期积累的结构性矛盾集中爆发，对国民经济、民众生活和社会稳定产生了广泛而深远的负面影响。与其他国家房地产债务危机不同，中国此轮房地产危机有着自身本质特征，核心症结集中在总量过剩、财富缩水、垃圾资产、人员失业四大方面。如何实事求是剖析问题根源，积极探索务实可行的解决方案，逐步化解危机，才能助力国民经济真正走出困境。

一、经济下行根源：房地产泡沫破裂引发的连锁反应

此次中国经济下行，核心诱因就是房地产泡沫破裂，其引发连锁反应贯穿经济社会多个层面，形成了恶性循环。过去数十年，房地产行业作为国民经济的支柱产业，过度扩张、房价虚高，逐步积累了巨大泡沫——各地盲目供地、疯狂建房，房价飙升，房地产逐渐偏离居住属性，沦为投机炒作工具，大量资金涌入房地产领域，挤压了实体经济和科技创新的发展空间。

物极必反，新冠疫情后，房地产泡沫开始破裂，房价回调，引发一系列连锁反应：一是民众整体财富集体缩水。大量居民将毕生积蓄投入房产，背负巨额房贷，房价下跌导致房产市值大幅缩水，资产负债表恶化，财富缩水破坏心理预期，缩减消费、增加储蓄，形成消费无力的局面；二是大量房地产相关人员失业。房地产行业产业链漫长，涉及开发、建筑、装修、中介、物业、建材等多个领域，吸纳了大量就业人口。泡沫破裂后，产业链订单锐减，导致大量从业人员下岗，仅建筑行业和中介行业，失业人数就达数百万之多。三是失业人员涌入低端服务业领域。这些下岗人员缺乏高端技能，只能转向餐饮、零售、家政、外卖等低端服务行业寻找就业机会，导致上述领域劳动力供给大幅增加，引发恶性竞争——薪资水平持续压低、就业岗位供不应求，进一步降低群体收入水平，再次压缩消费能力，形成“泡沫破裂→失业→恶性竞争→收入下降→消费疲软→经济下行”的恶性循环，成为此次经济危机的核心症结。

例如某地级市，2018-2020年期间，房价从每平米6000元飙升至12000元，大量居民跟风购房炒房，房企疯狂拿地建房；2021年后，房价逐步回调至每平米8000元左右，部分炒房客亏损离场，刚需购房者资产缩水，消费意愿大幅下降，当地餐饮、零售等行业持续低迷；同时多家房企停工，建筑工人、房产中介大量失业，不少人转向外卖行业，骑手数量一年内增加30%，骑手薪资较此前下降20%，恶性竞争凸显，进一步加剧了当地经济困境。

二、危机本质：总量过剩而非债务危机

其他国家（如2008年美国次贷危机、2010年欧洲主权债务危机）的房地产危机，核心是债务危机——居民过度借贷购房、房企过度负债拿地，最终因无力偿还债务导致违约，进而引发整个金融体系的动荡。中国此轮房地产危机，核心是总量过剩，即存量房屋远超实际需求，市场无法继续消化现有库存，供需失衡成为最突出的矛盾。

这一问题源于中国房地产行业的长期过度扩张：二十年来各地为推动经济增长，过度依赖土地财政，大量出让住宅用地，房企盲目扩张产能，加之投机炒房导致的囤房现象，使得全国存量住宅数量大幅增加。据相关统计，当前中国城镇存量住宅超过3.5亿套，按照每户3-4人计算，可满足超12亿人居住需求，而当前中国城镇常住人口约9.2亿人，导致大量房屋处于空置状态，过剩问题极为突出。与此同时，随着人口出生率下降、城镇化进程放缓，新增购房需求持续减少，供需失衡进一步加剧，导致房价回调、库存高企，房企陷入困境——并非单纯因债务违约引发危机，而是因市场无法消化存量、销量下滑，导致资金回笼困难，进而引发债务压力。针对总量过剩核心矛盾，必须围绕“去库存、调供需、稳预期”展开，拒绝照搬西方应对思路（如注资救市、债务重组），结合中国实际探索针对性路径：

1分类施策去库存，避免“一刀切”。针对不同城市的库存情况，采取差异化措施：对于三四线城市、县城等库存压力较大的区域，暂停或减少新增住宅用地供应，严控新增商品房开发，从源头减少库存增量；同时，出台针对性的去库存政策，例如，对刚需购房者给予契税减免、房贷利率优惠，鼓励有条件的城市推行“以旧换新、购房补贴”政策（河南新乡、山东济宁等地出台购房补贴政策，对刚需购房者给予每平米200-500元补贴，有效拉动了存量房成交）；对于库存压力较小的一二线城市，重点满足刚需和改善型需求，严控投机炒房，稳定房价预期。

2盘活存量资源，推动房屋功能转型。对于长期空置、难以出售的存量房屋，引导房企和业主进行功能转型，例如，将闲置住宅改造为长租房、人才公寓、养老公寓，适配市场多元化需求——一方面，缓解住房租赁市场的供需矛盾，满足年轻人、外来务工人员的租房需求；另一方面，帮助房企和业主回笼资金，化解库存压力。例如，浙江杭州、广东深圳等城市，推动闲置商品房改造为长租房，政府给予房企租金补贴和税费减免，既盘活了存量库存，也完善了住房租赁体系，取得了良好效果。

3调整供需结构，推动房地产行业转型。引导房地产行业从“规模扩张”向“质量提升”转型，鼓励房企聚焦刚需和改善型住房开发，提升房屋品质和配套服务，减少高端豪宅、大户型房屋的开发，适配市场实际需求；同时，推动房地产与养老、教育、医疗等产业融合发展，开发养老地产、教育配套地产等多元化产品，挖掘新的市场需求，缓解总量过剩压力。

三、难题破解：闲置贷款房的负资产处理

当前广大居民手中的长期空置之贷款房，已成为一个突出民生难题。这些房屋大多是居民在房价高位时购入，背负巨额房贷，如今房价回调、房屋空置，无法通过出售回笼资金（售价低于购房成本），也无法通过出租覆盖房贷月供，成为居民手中负资产——占用大量资金，还需持续偿还房贷本息，极大压缩了居民消费能力，降低了幸福指数，甚至导致部分家庭陷入断供困境，引发了金融风险。针对这一难题，必须坚持“民生优先、务实可行”的原则，避免断供处置，给出差异化、可操作解决方案，兼顾居民利益、银行利益和市场稳定：

1优化房贷政策，缓解居民还款压力。针对长期空置的贷款房业主，银行可推出差异化房贷调整政策，允许业主申请“房贷延期还款”（延长还款年限、暂停月供1-2年），缓解短期资金压力；对于房价回调导致“资不抵债”的业主，可申请“利率下调、月供减免”，或推行“本金打折”（一次性偿还部分本金前提下，减免剩余本金），降低业主长期还款压力。例如广东、浙江等部分银行，已针对存量房贷推出利率下调政策，对符合条件空置房业主，将房贷利率下调0.5-1个百分点，有效缓解了业主的还款压力。

2以租抵债，盘活闲置房屋。政府牵头搭建“闲置租赁平台”，引导业主将房屋出租给政府指定的租赁企业，实现“以租抵债”，政府给予租赁企业税费减免，鼓励更多业主参与其中。例如上海推出“闲置房盘活计划”，引导空置房业主将房屋出租给公租房企业，公租房企业按照市场租金支付租金，抵扣业主房贷，政府对业主给予一定税费补贴，既盘活了闲置房屋，也缓解了业主的房贷压力。

3探索“置换与回购”，帮助业主脱困。对于陷入“难卖难租”境地之业主，政府可牵头推动“房屋置换”，允许业主将空置大户型房屋，置换为小户型保障房，抵扣部分房款，减少房贷压力。鼓励回购部分空置存量房，改造为保障房、长租房，由地方政府牵头，联合城投公司、国有租赁企业作为专项收购主体，参考房屋当前市场估价，剔除折旧因素后，结合业主房贷余额合理定价，既避免业主过度亏损，也控制收购成本，对断供房可优先收购，简化交易流程，减免相关税费，降低交易成本。例如郑州、长沙等城市，按照合理价格回购业主空置房，改造为长租房，帮助业主脱困。

4打通空置房与旧城改造之通道，是兼顾去库存、促城市更新的务实之举。将收购后空置房、断供房，统一纳入旧城改造、城中村改造的安置房源库，优先提供给城中村与老旧小区改造的搬迁户，替代新建安置房。此举既能减少旧城改造中新建安置房的土地占用和建设投入，缩短安置周期，让搬迁户快速入住，也能高效消化空置房库存，一举两得。明确安置政策，搬迁户可选择以产权置换的方式，用原有旧房抵扣部分房款，置换收购后的空置房，也可选择以低于市场租金的价格租赁该类房屋，兼顾不同需求。

四、民生保障重点：房地产相关失业人员的转移与再就业

房地产泡沫破裂后，大量房地产相关从业人员下岗失业，这部分人员大多集中在建筑、装修、中介、物业等领域，普遍文化水平不高、技能单一，就业竞争力弱，大量人员涌入低端服务领域，引发恶性竞争，不仅影响这部分群体的收入水平和生活质量，也增加了社会就业压力。因此，推动房地产相关失业人员转移、技能提升与再就业，是化解房地产危机、保障民生、维护社会稳定的重要举措，必须坚持“分类指导、精准施策”，结合失业人员的技能特点和市场需求，给出务实可行的解决方案。建筑行业的失业工人、房产中介、装修工人，是此次失业的主要群体。针对其再就业难题，需从“技能提升、岗位对接、创业扶持”三方面发力，推动失业人员平稳转移、顺利再就业：

1开展精准技能培训，提升失业人员就业竞争力。政府牵头，联合职业院校、培训机构，针对房地产相关失业人员的技能特点，开展差异化的技能培训，贴合市场需求设置培训课程，例如，针对建筑工人，开展家政服务、养老护理、物业管理、装配式建筑施工等技能培训，推动其向服务业、新型建筑领域转移；针对房产中介，开展电商运营、直播带货、社群运营等技能培训，推动其向互联网服务、新零售等领域转移；针对装修工人，开展智能家居安装、室内设计、环保装修等技能培训，提升其专业技能，适配市场新需求。同时，政府给予培训补贴，免费为失业人员提供培训，降低其技能提升成本。例如，山东、四川等省份，已针对房地产相关失业人员，开展免费技能培训，累计培训超过10万人次，帮助大量失业人员掌握新技能，实现再就业。

2搭建岗位对接平台，促进失业人员与岗位精准匹配。政府牵头，联合企业、人力资源服务机构，搭建“房地产失业人员再就业对接平台”，收集整理适合失业人员的就业岗位，及时向失业人员推送，组织专场招聘会、线上招聘会，促进失业人员与企业精准对接。例如，针对建筑工人，对接物业公司、养老机构、家政公司，提供保洁、安保、养老护理等岗位；针对房产中介，对接电商企业、新零售企业，提供客服、运营、销售等岗位；针对装修工人，对接装修公司、智能家居企业，提供装修、安装等岗位。同时，政府给予企业补贴，鼓励企业吸纳房地产相关失业人员，降低企业用工成本，提高企业吸纳意愿。

3推动产业协同，吸纳失业人员转移就业。推动房地产行业与新型产业、服务业协同发展，挖掘新的就业岗位，吸纳房地产相关失业人员转移就业。例如推动房地产与养老产业融合，发展养老地产，吸纳建筑、装修、物业等领域的失业人员，从事养老护理、物业管理等工作；推动房地产与乡村振兴融合，开展农村住房改造、乡村旅游项目建设，吸纳建筑工人转移就业；推动房地产与数字经济融合，发展线上房产服务、智能家居等产业，吸纳中介、装修等领域的失业人员，从事运营、安装等工作。