德基广场要拿下所有江苏有钱人

文源 | 源Sight

作者 | 王言

强如南京德基，在当前的消费环境下，也开始选择两条腿走路。

11月26日，扬州蜀冈-瘦西湖风景名胜区与德基集团有限公司签署投资合作协议。根据协议，德基集团将在约定周期内完成项目开业及运营目标，包括设立德基艺术馆和博物馆。

有媒体报道，德基集团在扬州的项目将主营奥莱业态。而对于奥莱业务，德基广场早有布局。今年8月，江苏德基奥莱商业发展有限公司、江苏德基时刻商业发展有限公司同时成立。德基广场将在南京仙林、河西筹建的商业项目。

2024，南京德基广场击败稳坐“奢侈品店王”王座的北京SKP，登顶全球单体商场销售冠军宝座。

截图来源于小红书

高端消费业务做得有声有色，但不代表更下沉的市场没有机会。眼下，很多高端品牌开始采用高端渠道与奥莱业态并行的策略，以此覆盖更广泛的目标客群，培养潜在奢侈品消费者，形成渠道互补。

不过，从高端艺术商业中心转向覆盖奥特莱斯，德基可能需要重建招商体系，平衡轻奢名品与大众品牌比例。而作为顶奢标杆，其也需避免奥莱业态对自身高端形象的稀释。德基广场这种“既要又要”的策略，依然有待时间检验。

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业态互补

当前，奥莱模式已经成为零售行业不可或缺的业态。

中国商业联合会奥特莱斯分会数据显示，2025年第二季度，全国主要奥莱项目销售额同比增长12.8%，客流同比增长16.3%，相比上一季度增速继续扩大。另据麦肯锡预测，2025年，奥莱市场容量有望达到2600-3900亿元的体量。

高端商业体布局次级业态，往往与消费力的分布有关。

以德基仙林为例，南京仙林大学城区域消费力与新街口核心商圈存在一定的差异。该区域客群以年轻学生、家庭及周边居民为主。通过布局奥特莱斯业态，德基匹配了大学城客群对高性价比品牌的需求，实现对区域市场空白的填补。

此外，在大本营南京，德基在已形成新街口广场（顶奢）、河西德基（潮流）、仙林奥莱的布局，需要向周边城市复制这一模式，同样拥有强劲经济实力的扬州成为首选目标之一。

同时，扬州德基奥莱能够与南京仙林奥莱形成互补，共同覆盖长三角西部市场，避免内部竞争。

另一方面，布局奥莱业态也有利于与德基广场的实现奢侈品销售的渠道互补。一般来说，奢侈品、时尚商品生产周期快，每一季都会产生一定数量的未售罄产品，奥莱提供了稳定的消化渠道。

德基作为全国顶级奢侈品商场，需要考虑库存压力与消费外流风险。布局奥特莱斯可以帮助德基消化过季商品，提升库存周转率的同时通过折扣业态吸引价格敏感客群，培养潜在奢侈品消费者。

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两手抓

从区域分布看，德基的辐射范围，在江苏之外还有安徽等地的优质购买力。这也意味着，但这些区域，德基的竞争对手有限，几乎可以做到一家独大。

也是因此，布局奥莱业态之外，德基还持续在江苏省内加码高端项目。10月25日，徐州德基广场东塔楼正式封顶，同时，该项目商业裙楼公共区域已启动精装修施工。

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据媒体报道，作为国内第二座德基高端综合体商业广场，徐州德基广场选址市中心商圈核心地段，将延续南京德基广场的风格，在引进国际一线品牌的同时，还将继续融合高端商业和文化艺术，构建了高端消费生态圈。

资料显示，徐州德基广场商业经营面积约为17万平方米，运营后计划引入约500家商户，其中150多个品牌是首次进入徐州市场，将填补区域高端商业空白。据测算，项目运营后预计年客流量可达5000万人次，年销售额可突破百亿元。

除去区域消费的因素之外，中国奢侈品市场终于出现复苏迹象，也让德基有动力走出南京。

2025年第三季度，卡地亚母公司厉峰集团大中华区市场销售额增长7%；Prada集团第三季度亚太市场（含中国）销售额增长10%；Burberry大中华区在第三季度实现3%的增长，管理层也表态将放缓此前的打折策略。

高端商业地产的业绩也有所回暖。2025年前三季度，太古地产在内地所有零售物业的零售额增幅均较上半年有所增长，其中成都太古里、北京颐堤港和广州太古汇前三季度均实现正增长；东荟城名店仓也从二季度的下滑3.3%，到三季度实现增长0.2%。

但需要指出的是，并非所有奢侈品集团业绩均在中国市场实现完全复苏。

开云集团第三季度营收下滑虽然收窄，但仍下跌5%，日本之外的亚太市场销售额同比下降10%。集团管理层表示，中国市场仍处在谨慎复苏期，高端客户的情绪恢复更慢。

第三季度LVMH集团在中国大陆本土市场转为正增长，但其也提到，中国消费者在全球消费仍然是个位数的轻微负增长。

而在当下这种消费分层的大环境下，德基想要实现“两手抓”似乎也是明智之举。

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也有挑战

不过，既要又要的策略，意味着德基需要付出更多的成本。

在奥莱业态方面，如何迅速布局，赶上当下的消费热潮，是德基最先面临的挑战。

以德基时刻为例，该项目原为德基河西。2020年，德基以7650万元收购仙林羊泰置业股权，直到今年，河西德基才改名为德基时刻。有说法称，该项目有望在2026年6月正式营业。

在此期间，金鹰湖滨天地、万达茂等周边项目已稳固区域客流。此外，上海青浦奥莱二期、华润万象滨海购物村等竞品加速扩张，已经形成对南京及长三角客群的虹吸效应。

此外，京东等互联网大厂，也开始在全国主要的二三线及以下城市开设奥莱门店。漫长的改造周期下，德基能否赶上当前的市场周期，依然存在未知数。

高端业态上，德基面临的挑战要比想象中多的多。

借助新鸿基的背景，南京IFC正在不断发力高奢，形成与德基“双寡头”竞争格局； JLC金陵中环避开德基锋芒，定位“潮奢+年轻中心”，瞄准年轻消费群体，与德基形成年龄层互补；定位华润M1级高端项目的金陵万象城则在尝试涵盖多元业态，与德基形成差异化竞争……

在全国层面，Skp在被博裕资本收购后，有望在业态布局、门店扩张方面做出新的调整，德基“店王”的名号，将不断受到挑战。

总的来说，在华东市场，德基广场已从“一家独大”进入全面竞争时代，其面临的挑战不仅来自传统奢侈品商场的正面竞争，还包括新兴商业体的差异化狙击和消费市场的结构性变化。

在业态多元化和门店扩张等策略之外如何进一步破局，是它们需要考虑的问题。

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