大裁员！贝壳的生存焦虑，越来越明显了

谁能想到，房产中介行业的扛把子贝壳，如今率先以一场轰轰烈烈的裁员潮撕开了行业寒冬的口子。

最近几天，贝壳裁员的消息在社交平台闹得沸沸扬扬。

小红书博主晒出的聊天记录显示，此次裁员规模可能达到整体的30%，赔偿方案为N+4。

相当于N+1加上3个月年终奖，涉及产研、运营、中后台等多个部门。

在脉脉上，更有行业人士进一步还原细节：

去年底没有AI项目在手的P8已被裁一波，今年这批做了整一年的AI项目，凡是花了大钱却没给业务带来收益的，又裁一波。

值得玩味的是，此次裁员对象多为懂法、有话语权的总部员工，业内分析称N+4中的"+3"不仅是补偿，更带有封口费与公关费的意味。

若以贝壳去年底13.5万员工基数计算，30%的裁员比例意味着将裁掉4.05万人，这个数字是今年上半年裁员量的12倍。

裁员潮背后，是贝壳刚刚披露的2025年第三季度财务报告透露出的明显生存焦虑。

贝壳的三季度财报显示，贝壳三季度净收入231亿元，同比微增2.1%；总交易额（GTV）7367亿元，整体看似平稳，但净利润却录得7.47亿元，同比下跌36.1%，毛利率从22.7%下降至21.4%。

这种"增收不增利"的分裂感，在核心高管薪酬上体现得更为突出。

公开资料显示，贝壳联合创始人彭永东、单一刚2024年薪酬分别达4.01亿元、2.99亿元，即便剔除股权支付，薪金加绩效也均超千万元，与业绩下滑形成刺眼反差。

而为了稳住投资者信心，贝壳三季度拿出2.8亿美元回购股份，同比增长38.3%，创下近两年来单季度新高。

但回购终究是短期维稳的权宜之计，在房地产行业深度调整的当下，曾经依靠规模扩张和平台优势领跑的贝壳，正面临传统业务承压、新业务破局艰难的双重考验。

可以说，贝壳的这种生存焦虑，已经越来越明显。

01

存量房“量增价减”

在贝壳的几大主要业务中，从交易额（GTV）来看，存量房是贝壳的两大基本盘之一，但其收入正面临挑战。

但今年1—9月，贝壳的存量房却遭遇了GTV同比增长5.8%但收入下降3.6%的背离。

出现这一局面，并非单纯的市场波动，而是“规模至上”战略的反噬。

导致这一背离的核心原因，是贝壳平台生态的结构性变化。

作为曾经的利润核心，链家门店的贡献度持续稀释，2025年第三季度链家门店单季度贡献GTV1900亿元，占存量房GTV比例仅为37.6%，同比下降3.13个百分点。

与此同时，贝壳平台的第三方门店数量却在疯狂扩张。

截至2025年9月30日，平台门店总数达到6.14万家，同比激增27.3%。

更值得警惕的是，门店扩张速度远超经纪人增长速度，同期经纪人数量仅同比增长14.5%至54.6万，单店人效的下滑变得不可避免。

为了追求市场份额，贝壳似乎陷入了“规模扩张－成本高企－利润稀释”的恶性循环。

大量第三方门店的涌入，虽然推高了整体交易额，但平台对这类门店的佣金分成比例更低，且管理成本更高。

贝壳试图用AI赋能来提升效率，三季度迭代的AI产品“好客”虽仅识别平台个位数的高质量商机，却贡献了50%以上的成交量；在上海试点的“房客分离”机制也让当地房源去化率从2.6%提升至3%以上。

但技术带来的效率提升，终究没能抵过规模扩张带来的成本吞噬。

为了控制成本，贝壳采取了尾部经纪人淘汰的策略，这种成本管控法，短期内是蛮有用的，但不解决根本问题。

贝壳正通过技术赋能和优化运营模式来提升人效，这虽在短期内可能伴随人员结构的调整，但其长期目标是通过提高经纪人质量，而非单纯依靠数量，来构建新的竞争力。

在鸟叔看来，贝壳想要在保持市场份额的同时重构盈利模型，就必须打破“规模崇拜”。

但这也不是一件简单的事，贝壳多年来形成的战略惯性，以及平台上众多第三方门店的生存压力，让这场转型难上加难。

02

抗跌性≠增长力

贝壳当下的业绩情况，相比于房地产企业要好太多，但大家不能矮个子里拔高个。

作为深陷调整周期的房地产中介行业里的佼佼者，贝壳真正可比的对象，只有自己。

客观来说，为了寻找第二曲线，贝壳是做了蛮多的努力的。

比较典型的一个方向就是，贝壳在低线城市推行“B+轻运营”模式。如果运营得当，这么做不仅能以更低的运营成本快速渗透下沉市场，还能借助轻资产模式降低风险、整合地方中小中介资源，进一步巩固行业地位。

该模式面临低线城市地方中介的激烈竞争，且在高基数背景下，短期内未能扭转新房业务的下滑态势。

在房企资金链普遍紧张的背景下，既缺乏足够优质项目供给，地方城市又面临地方中介的激烈竞争，能否破局还需时间考验。

在贝壳三季度的财报中，要说亮点也有不少，其中最值得称赞的就是贝壳的“抗跌性”。

以新房业务为例，三季度贝壳实现GTV1963亿元，同比下降13.7%，收入66亿元，同比下降14.1%。

虽然成交跟收入都是下滑的，但这基本也与行业的趋势是一致的，考虑到去年下半年的高基数影响，这样的表现相比于大幅亏损、资金链断裂的房企，已然算是“优等生”。

还是那句话：抗跌性≠增长力。

新房业务作为贝壳业务体量最大的业务，目前的增长动能已经大不如前了。

为什么这么说呢？

这是由行业的发展所决定的，贝壳的新房业务的本质是要把新房卖出去，然后赚取佣金。

但现在的实际情况却是，优质项目越来越少，头部开发商基本上业绩也都开始靠一些超级大盘“撑体量”，开发商要么放缓推盘节奏，要么优先去化自身库存，能提供给贝壳平台的优质新房项目供给严重不足。

在前面也说了，贝壳为了寻找增长空间，有在做努力，比如推出“B+轻运营”模式并在4个城市试点，计划年底前拓展至30城以上。

但说句实在话，鸟叔对这一布局的前景很是存疑。

低线城市的市场环境远比一、二线城市复杂，地方中介深耕多年，凭借本土化优势和灵活的收费模式，牢牢占据着当地市场份额。

贝壳想要虎口夺食，不仅需要投入大量资源进行市场教育，还得应对地方中介的低价竞争，短期内很难见到成效。

03

结语

从曾经的行业颠覆者到如今的焦虑求生，贝壳的转型阵痛，反映的是房地产服务行业在深度调整期的集体困境，这并非个案。

贝壳过往为啥这么牛，为啥规模越做越大，其实也是踩准了房地产的红利。

但就跟房企一样，现在都在说房企要转型，转型的根本原因是什么，本质还是房子卖不动了，市场从增量转向存量了。

但说转型容易，但真正转型是需要时间的，不是一蹴而就的，就拿房企来说，都说要转型多少年了，但现在有几家房企的非开发业务占营收比重能够过半的？

对贝壳来说，其实也是一样。贝壳想要真正走出生存焦虑，光靠讲故事和短期维稳远远不够。

当行业红利消退时，真正的考验才刚刚开始。

贝壳需要证明：它不仅能构建交易闭环，更能创造持续价值。在房地产服务3.0时代，唯有那些能重构人、房、数据关系的企业，才能穿越周期。