我爱我家净利润暴增近4倍背后，“相寓”优势不再，长租公寓业务正在被赶超

出品：山西晚报·刻度财经

2025年前三季度，我爱我家在房产政策红利加持下实现净利润大幅增长，房产交易业务受益于市场复苏得到交易量提升，但租房业务却因被贝壳等竞争对手快速赶超而陷入负增长。

10月29日，我爱我家控股集团股份有限公司发布2025年第三季度报告。

2025年1-9月，我爱我家实现营业收入81.65亿元，同比下降6.81%；实现归母净利润0.42亿元，同比增长398.75%；实现扣非归母净利润0.54亿元，同比增长173.96%。

公司前三季度营收下滑还能归因于资产管理业务推出的新产品“相寓优选”采用了“净额法”确认收入，而第三季度则让我爱我家无法再找出客观理由。

数据显示，2025年第三季度，我爱我家实现营业收入25.07亿元，同比下降14.94%，实现归母净利润0.04亿元，同比增长118.81%，实现扣非归母净利润0.04亿元，同比增长114.66%。

图源：我爱我家2025年三季度报告

《刻度财经》发现，从成交量来看，在最核心的三个城市中，北京第三季度二手房网签量约为42013套，环比今年二季度下降6.7%，相对去年同期下降3.4%；上海第三季度二手房网签量约52555套，环比下降10.3%，同比增长11.5%；杭州第三季度二手房网签量约为18711套，环比下降18.1%，同比下降0.5%。

虽然第三季度是房产交易淡季，但我爱我家不仅出现了环比成交量下滑的现象，三个城市中有两个城市的同比成交量也在下降。曾经引以为傲的租房业务更是在贝壳、自如的冲击下，陷入负增长。

01

政策红利下，我爱我家利润暴涨近4倍

我爱我家已完成从全国化扩张到聚焦高能核心城市的战略转变。

截至目前，我爱我家国内运营门店总量约2549家，经纪人总数约3.1万人。大部分的经纪人资源集中在北京、上海、杭州等城市。这些区域的经济韧性强、人口持续流入，房地产市场复苏势头也更明显。

图源：我爱我家2025年三季度报告

随着毕业季的到来和一系列政策调整，我爱我家2025年前三季度的业绩得到提升。

在四个取消（取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准），以及四个降低（降低住房公积金贷款利率、降低住房贷款的首付比例、降低存量贷款利率、降低“卖旧买新”换购住房的税费负担）下，房产交易市场得以“止跌回稳”，带动我爱我家的业务实现增长。

华泰证券数据显示，2025年上半年，国内“新房+二手房”总成交套数回归同比增长，增幅4%。

我爱我家的经纪业务和新房业务也随之增长。

前三季度，我爱我家的经纪业务二手房成交量为54626套，同比增长5.6%，新房业务成交量为8150套，同比增长0.4%。

图源：我爱我家2025年三季度报告

与此同时，受到7、8月份高校毕业生租房需求增加的影响，一线城市的住房租金水平出现微涨。根据Wind统计数据，一线城市二手房租金指数，第三季度环比第二季度提升约1%，同比去年同期-3.3%。

在此期间，我爱我家不断扩大在管房源规模，将其扩充至33万套，较年初增长 8.9%，为承接更多需求打下了基础，但却因为长租公寓的竞争力不足导致资产管理业务收入下降。

2025年前三季度，我爱我家累计实现住房总交易金额（GTV）约1962亿元，同比增长5.2%。其中经纪业务、资产管理业务、新房业务分别为1566亿元、137亿元、259亿元，同比分别增长5.1%、降低3.5%、增长9.3%。

图源：我爱我家2025年三季度报告

尤其是经纪业务成交量的提升以及相关运营成本的下降，推动了前三季度盈利同比大幅增长。2025年前三季度，公司净利润同比暴增398.75%至0.42亿元。

不过，这并不能掩盖其第三季度的业绩下滑。

虽然，我爱我家强调第三季度是房产交易的传统淡季，但公司GTV同比下降数据还是揭示了其业务能力下滑的问题。

数据显示，第三季度，我爱我家GTV约为585亿元，同比下降8.7%，经纪业务、资产管理业务、新房业务全线下滑，分别实现收入458亿元、51亿元、76亿元，同比分别下降6.0%、5.6%、23.2%，导致公司单季营收同比下降14.94%至25.07亿元。

这背后，可能在于我爱我家跟随市场趋势，较去年同期加大“以价换量”程度的原因，从一定层面来讲，这也揭示了其竞争力不足只能靠价格战抢市场的问题。

02

长租公寓业务被贝壳赶超

租房业务是我爱我家的核心收入来源，我爱我家的租房业务包括传统房屋托管模式和房屋资产管理模式。

在前一模式下，我爱我家充当中介平台，将客户与房东连接起来，主要收取中介费。后一模式下，我爱我家充当二房东，将整合的房源直接租给客户，通过收取服务费获取利润。

这一模式解决了房屋租赁市场房源类型单一、信息不透明、服务配套不完善等痛点，满足了客户的多样化需求。

2021年至2024年，我爱我家以旗下长租公寓品牌“相寓”为核心的资产管理业务收入连年增长，分别为32.6亿元、56.47亿元、57.6亿元、61.3亿元，但在贝壳、自如等竞争对手不断蚕食市场份额的情况下，相寓增长乏力的问题日益凸显。

依托海量线下门店和经纪人团队，贝壳的长租公寓房源扩张速度远超行业同类品牌，相比之下，相寓在房源规模上不仅和贝壳差距悬殊，且增速被大幅甩开。

2025年前三季度末，运营20多年的相寓在管房源约33万套。而成立仅4年的贝壳省心租上半年在管房源就达59万套，同比增长88％。

图源：我爱我家2025年三季度报告

房源扩张效率极高的贝壳凭借规模优势进一步摊薄了运营成本、增强了市场话语权。反观规模扩张不顺的相寓，在客源争夺、合作议价等方面都较为被动。

2025年上半年，相寓营业收入为27.03亿元，同比下降17.41%，毛利率更是低至-5.37%。虽其调整后毛利率有提升，且出租率稳定在95.2%，但盈利状况远不及贝壳，该公司仅上半年租赁服务净收入就达到107亿元。

相寓自身经营情况也存在一定问题，制约了自身发展。

相寓的产品模式混杂，既有传统全委托、集中式公寓模式，又有轻委托管理模式，缺乏清晰的核心模式，管理难度大且效率低。

而自如早已完成核心模式转型，其70%的资产规模已转为增益租模式，通过深度参与房源管理和收益分成，既保障了房源质量，又强化了与业主的合作粘性，契合主流租房人群对居住品质的需求。相比之下，相寓难以像自如那样通过模式优势吸引优质房源和客源。

相寓的市场覆盖范围也在不断收缩。

2025年，相寓已停止南宁和长沙的业务，总部直管公司仅剩9家，直管城市的房源量仅约7万套，且房源高度集中在京杭地区，而贝壳、自如凭借完善的全国服务网络，在多数一二线城市甚至部分三线城市都有深耕。

这不仅使其错失大量市场机会，还面临区域市场波动的巨大风险。

03

困于“内斗漩涡”

我爱我家的发展一直伴随着“宫斗”和外部挖墙脚。

早在2017年，我爱我家借助昆百大A的收购登陆A股时，就被公司前任副总裁高管胡景晖透露是“玩票”性质，直言昆百大A董事长谢勇并未打算将我爱我家长期经营下去，只想待股价上涨后套现离场。

我爱我家曲线上市后，原先的创始人兼股东已经全部套现离场。

谢勇成为公司的掌舵者后，对我爱我家进行了新的战略部署，没有对二手房和新房业务进行大规模扩张，而是主动扩张长租公寓产品。

图源：我爱我家2025年三季度报告

仅隔一年时间，公司再陷内乱。

2018年，胡景晖在炮轰自如和蛋壳推高房租后离职，离职原因似乎也是因为内部分裂。据胡景晖所说，链家董事长左晖打电话施压，迫使我爱我家董事长谢勇“切割”自己。

而按照胡景晖的说法，当时的相寓已经开拓了27万套房子，落地14个城市，从规模上应该是全国第一。从资管业务数据来看，业主的续签率高达70%，空置率只有3%，是整个长租公寓领域唯一挣钱的企业。

胡景晖走后的几年，长租公寓市场竞争进一步加剧，相寓也因为此前内部动乱而转型滞后，出现竞争力下滑的问题。

刚安稳几年，2023年的我爱我家又对外表示，杭州公司受到了不正当竞争手段的干扰，对时任杭州公司总经理的陈毅刚、副总经理杨海哨以及杭州公司所有业务总监停职察看，并以陈毅刚离职收尾。

在此之前的半年时间，朱威、何洋、潘斯佳三位副总裁已经先后辞职。

高管团队的频繁变动导致公司战略难以连贯执行，原本的业务规划因为管理层更替频繁调整，管理体系陷入持续动荡，基层员工也人心浮动，整体运营效率不佳。

前期，我爱我家采用直营式管理，给予各分公司较大权限，后期又为制衡各地“诸侯”转而发展加盟模式。

但加盟业务管理混乱，于2022年大幅缩减加盟店数量，关店达744家，期间还爆发多起加盟商维权事件，其中，合肥140多家加盟门店被要求解约却拿不到款项。

当年，公司迎来上市以来的首次亏损，净利润降至-3.06亿元，门店覆盖城市从33城缩减至15城。

这两年，归于平静的我爱我家终于借助数字化战略深化、人才体系建设等举措实现了业绩回暖。

不过，公司虽然已迈出业绩修复的步伐，但要在日趋激烈的行业竞争中巩固优势，还需在核心业务深耕、运营模式优化及内部管理升级上持续发力，才能真正实现从“规模扩张”到“质量提升”的蜕变。

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