一个解耦因房产价格下行而引发的消费萎缩的思路

自2019年到达巅峰，国内房地产价格便不断下行。比如我父母住的老破小，曾经市值高达到250万。父亲早走，我们又不在身边，便建议母亲把房子卖了，拿着这笔巨款吃利息，加上退休金，就可入驻高级养老院。可惜老一辈人苦惯了，些微家资都是牙缝里抠下来的，死活不肯。如今这套老破小100万都不见得有人接手，如果母亲还健在，知道毕生心血如此打水漂，一定会活活心疼死。推己及人，那些还背着房贷，甚至2019年之后购置房产的家庭，其窘境可想而知。不同于国外，房产占据国内普通家庭的绝大多数资产，这种几乎所有鸡蛋都在一个篮子里的状况很脆弱。如今房产价格下行，刚需变泡影，升级变躺平，连带其他消费同步萎缩，成了一个不得不立刻解决的难题。

这里我提一个解耦因房产价格下行而引发的消费萎缩的思路。个本人非经济学者，但他山之石，或可攻玉。首先不要听信什么国外永久产权，你不交年度房产税不交水电物业费试试，你就知道所谓的永久产权是蠢蠢的扯淡。但这不代表国内的房产管理没有问题。 我们都知道国内商品房的价格构成，所谓70年产权表面是70年不交房产税，实质是商品房的购买者预支了70年的房产税。下面我们做两道数学题对比预缴70年房产税和按年交房产税的支出状况。

按照现行国家商品房政策，一套房子本身价值100万，房产税105万（1.5%x70年=105%)，购房者首付30%即60万，负债145万。按揭3%利率30年月供6124元，30年后实际支付60万加220万月供，所以总计支付280万获得一套房产70年使用权。

按照年度房产税政策，一套房子本身价值100万，购房者首付30%即30万，负债70万。按揭3%利率30年月供2957元，30年后实际支付30万加106万月供，共136万。叠加1.5%房产税，70年共计105万。所以241万获得一套房产70年使用权。但实际上房产会增值，如果房产按每年3%的升值率（美国100年年化率），那么总计房产税的总额将达到346万，所以136万加346万房产税，总计482万获得一套房产70年使用权。

当然我们不会一套房子真的住70年，那么我们按照每持有十年累计来对比，如下表。可见预支70年房产税的购房者要坚持住45年才能开始“占便宜”。但是别忘了那起始30万的资金也可以增值，所以我们要多算一下，比如利息3%，结果发现预支70年房产税的永远吃亏。

年度    首付+月供    首付+月供+房产税    30万投资

0年：60万    30万    30万

10年：133.5万    82.7万    39.1万

20年：207.0万    141.3万    52.6万

30年：280.5万    207.8万    70.7万

40年：280.5万    249.5万    95.0万

50年：280.5万    305.6万    127.7万

60年：280.5万    381.0万    171.6万

70年：280.5万   482.3万    230.6万

这里我们没有考虑住房公积金的问题，但不管是预付70年房产税还是按年交，公积金都可以使用，无区别。

好了，诸位看到这里，思路呼之欲出了，国家退还商品房购买者70年房产税，住房不再分类，所有住房全部按真实价格交易，且按年度交房产税。好处有四，其一，国家将商品房价直接斩半，使用无税真实房价交易，因为现实房价已经大跌，趋近真实价格，国家属顺势而为，新购房者将因为降低的首付和月供而欢呼入市。其二，国家将属于预缴70年房产税的那部分贷款从购房者债务里划掉，因为购房者已经交了原商品房价30%的首付，实际负债最多只有原始房价的20%，而不是包括了70年房产税的70%的负债。新按揭将只有原按揭的20%/70%=28.5%，月供大幅减低，这样所有商品房购房者都脱离高负债的梦魇，特别是因房价大跌已经房不抵债的购房者就此直接浮出水面。所以已购房者将欢呼，还有能力进行其他消费了。其三，房产税将基于所有房产类型，不仅仅是商品房，税基大幅扩增。而且从上表可以看出，不仅仅购房者减少支出，政府按年收房产税也比按70年预付的能收的多得多（100万变346万），这个正是长期利益碾压短期利益的典型应用。其四，国家仅仅是划掉了负债，并没有增发钞票，因此不会滥发引起的通货膨胀。当然天下无免费的午餐，银行借给购房者交70年房产税的这部分借贷被国家划掉了，不能收利息了，但再怎么样银行也不是负债经营，仅仅是盈利能力下降。至于全款购房者或已经还完按揭的购房者，他们的钱是以前就发了的，把钱退给他们并不增加发钞。

总之，将预缴70年房产税制度改为按年缴将极大的减轻人民债务，盘活房市，促进消费，增加税收，四赢！