这场“重要会议”时隔10年再度举行，你住的城市要大变样

来源：公众号“城市研究室

7月14日-15日，中央城市工作会议再度举行。

这场作为最高规格的城市工作会议，时隔10年再度召开，无疑释放了下阶段城市发展的最新信号。

会议总体要求与重点任务 图片来源：人民论坛网

用一句话总结，未来城市更新不再是“盖新楼”，而是“重装城市操作系统”。

若要读懂这次中央城市工作会议的分量，不妨先翻开历史的记事本。

自1949年以来，这项会议仅留下5次印记，分别是1962年、1963年、1978年和2015年。

到今年召开，恰好又过了10年。

关键是，这项会议举办的次数虽不多，却总能在关键节点写下浓墨重彩的一笔。

尤其2015年那次会议，正逢房地产市场的转折点。

当时行业深陷调整期，“去库存”成为核心目标，随后便迎来一轮市场热潮。

随后这次会议一口气开出四剂“药方”：

一是“框总量、限容量、盘存量、优增量”为大城市病解套，两年后雄安落子、通州副中心启动，京沪同步进入减量时代；二是把城市群写进蓝图，东部优化、中西部孵化，成渝西定位一夜跃升；三是把绿色、文脉写进城市基因，其后十年规划皆以此为底色；四是棚改货币化全面提速，直接点燃2016—2017楼市回暖。

航拍雄安新区启动区 图片来源：雄安新区宣传网信局

十年流转，历史总是惊人地相似。

要理解今天的城市更新以及这次城市更新的不同，不妨梳理下之前中国城市改造的逻辑。

过去十多年间，中国城市的发展基本就是从土地出让、建设开发、项目交付，到销售去化、资金回流，构成了一个完整、封闭、高速运转的“开发型城市逻辑”。

翻译成大白话就是，过去城市开发模式一直是找新地、圈地，随后快周转，拿地后两年就赶紧卖完收钱。

可随着人口逐渐减少，存量房越来越多，城市可利用土地缩减，如今情况完全不同：

首先是城市没有整块地了，大部分地块被老房子、旧产权切成碎片，拼不起来；其次是拆迁谈判、规划审批、安置平衡，每一步都拖时间，快速回款的算盘打不响了；最后是购房者越来越挑剔，不再只问“有没有房”，而是问“住得好不好、社区暖不暖、值不值得留下”，开发商早已不是“交钥匙”就完事。

此外，如今很多城市看上去都焕然一新，商业中心、绿地似乎都有，但老百姓却未必买账。

其中症结不在建筑，而在“生活秩序”没跟上：任何空间得先让人愿意来、留得下，才能活起来。

我们过去把各种城市地块贴上餐饮、办公、绿地的标签，却忘了其真正使命是建造人与人在日常里相遇空间；我们把工程节点排得密不透风，却没对准居民晨跑、下班遛弯、周末摆摊的生物钟；我们把项目当成开发商的成品，却没留出居民共同参与的接口，使得再华丽的街角都陷入到“拍照五分钟，走人五秒钟”的尴尬境地。

毕竟，一个真正受到欢迎城市空间，从来不是因为“地砖新、外立面整齐”，而是能看见别人，也能找到自己，让每一平方米都能长出邻里关系，才是一座真正充满活力的城市。

所以，只有厘清之前城市发展规划的不足，才能体会这次“中央城市工作会议”影响之大。

而这次提“城市更新”，其中的“新”，就是如何把冰冷的“壳”变成舒适的“家”。

如果把城市发展比作一场长跑，过去很长时间，我们始终是在“百米冲刺”——拼命拿地、盖高楼、卖房子，谁跑得快谁就是赢家。

如今，中央城市工作会议吹响的却是“马拉松换道”的哨声：速度放慢、节奏调整、目标升级，城市未来比拼的是耐力、韧性和精细化运营。

比如会议通稿提出，“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段”。

这意味着，未来城市发展别指望再靠新城区一夜暴涨GDP，各种基础设施要量力而行，不能再出现类似高铁新城建得很远的浪费土地、资源的现象，要学会在老旧小区里挖出金矿，让每一块存量土地都产生新价值。

潍坊寿光老旧小区改造

还有会议提出的“发展组团式、网络化的现代化城市群和都市圈”，也值得关注。

2024年，我国五大核心城市群占据了全国约十分之一的土地，集聚了超40%的人口，创造了超50%的GDP；八大城市群聚集了超60%的人口、超70%的GDP，充分说明了城市群在我国经济发展中的重要地位。

而如今会议更明确指出，城市群中的人口、产能、资金会进一步向以大城市为核心的都市圈倾斜，打造出1+1＞2的效果。

与此同时，面对大都市圈可能出现的虹吸效应，于是提出要“分类推进以县城为重要载体的城镇化建设，继续推进农业转移人口市民化，促进大中小城市和小城镇协调发展”。

这显然是希望县城能作为“蓄水池”，让农业转移人口先在这儿落脚、挣钱、安家，再决定是否向更高阶城市流动。

再通俗点说，大城市负责高效，小县城负责包容，梯级转移替代一拥而入。

而对于所有人最关心的“房地产”，虽然通稿只轻描淡写提了一句“加快构建房地产发展新模式”，但回顾2015年“一句话引爆牛市”的历史，就知道“字越少，事越大”。

比如，会议中提到“严格限制超高层建筑”，说明不论是小区还是整个城市，未来降低容积率将是基本方向。

过去我们热衷“云端竞赛”，开发商为了赚钱不断利用容积率空间拔高楼盘，40层以上的超高建筑比比皆是。

超高层住宅

可随之带来的安全、维护、消防等隐患，至今是令高层住宅住户头疼的问题。

不难看出，随着越来越严的“限高令”被这次重磅级会议确认，未来高层、超高层住宅无论开发还是销售，都会造成严重影响。

对于老百姓来说，最关键的其实是藏在这句“以坚持城市内涵式发展为主线，以推进城市更新为重要抓手，大力推动城市结构优化、动能转换、品质提升……”

这说明，随着城市人口增长放缓，继续在城市边缘盖新区建新房的路子走不通了。今后衡量城市更新的标尺不再是“拆了多少”，而是“留住了多少人、激活了多少街角经济”，曾经不被重视的旧城改造可能要从“配菜”变“主菜”了。

所以，今后城市也别动不动就画新区蓝图，先把产业用地往郊区挪，市中心学会拆违补绿，腾笼换鸟，将腾出来空间改善为公园、学校、医院，让“老破小”变“香饽饽”。

再结合会议提出的要“坚持人口、产业、城镇、交通一体规划，优化城市空间结构”，“建设舒适便利的宜居城市”。

这表明未来城市更新的重点工作，是打造“下楼就能买菜、转角就有咖啡、步行十分钟到学校医院”的日常便利，也是将产业、商业、居住、休闲混在一起的“烟火街区”。

可以说，如今城镇化上半场“跑马圈地”时代已经结束，下半场拼的是各自“绣花功夫”。

一句话总结，城市工作的新KPI就四个字：安居乐业。

很多人可能会好奇，城市更新听着挺好，可究竟能不能做到？

首先，此次“城市更新”是被会议写入到总体要求，说明这个目标是城市发展的重中之重，后续所有工作必须围绕这个要求展开。

同时，会议还提到城市更新模式主要为“留改拆并举”，通过功能置换（如旧厂改造科创园区）激活低效空间。

可老旧小区改造动辄上千万、上亿元，资金从何而来？相关地块究竟该如何开发？原住民又该怎么办？

此次会议就提到，中央财政2025年将会投入200亿元支持20个示范城市，重点投向地下管网等六大领域，确保城市更新“一步一新”。

当然，这点钱对于那么多需要更新的城市肯定不够，所以还将积极探索REITs融资、税收共享等机制，想办法通过制度创新吸引更多社会资本。

而先行试点的一些城市，已经把“钱从哪里来、地怎么用、人怎么留”写成了四个不同的参考答案：

比如北京用“政府补一点、产权单位掏一点、居民凑一点”方式保底，再叠加“申请式退租”——政府负责把人请出去，通过社会资本接手改造和运营，用租金慢慢回本。

而济南直接拉来银行和央企，成立城市更新基金，将舜泰广场旧操场的地面做成公园、地下塞进停车场和商业街，一块地当三块用，车位多了一千个，周围商业出租率达95%、日均客流超6000人次，预计20年内投资回正。

济南舜泰广场成为城市更新全国典型

还有无锡的蓝系列园区则让民营企业当主角，先跟老房东签长约，再自掏腰包整厂翻新，靠“租金+物业+增值服务+利润分成”方式细水长流，让城市更新同步进行。

深圳的妇儿大厦干脆把公益做成生意，楼上儿童剧场、楼下成长中心，一边带娃一边消费，自营、联营、合营多管齐下，公益板块引流，经营板块赚钱，两边互相抬轿。

一句话：政府搭台、市场唱戏、长期算账、多方分钱，城市更新不再是砸钱黑洞，而是可以算得过账的“慢生意”。

对于城市居民来说，城市更新带来的更是看得见的实惠。

这轮城市更新将围绕“好房子、好小区、好社区、好城区”四大目标推进，重点是对老旧城区杂乱环境进行提升，通过电力入地、雨污分流、燃气改造等基础设施改造，实现城市居住环境的旧貌换新颜。

2024年，城镇老旧小区改造新开工5.6万个

不过，城市中的老街区能否真正实现焕新，关键在于：人愿意不愿意留下。

因此，未来城市更新不再是打造“网红街”的模式，更不是以往“景观工程+商业嫁接”的套路，而是探索各地不同居住环境，打造一种“可供使用、可被维护、可以生长”的城市低密度公共空间。

话说回来，城市更新过程中肯定也会面临复杂产权、利益协调难度等问题，就像做一道没有标准菜谱的家常菜，这火候、咸淡、配菜都得边尝边调。

但是，只要城市管理者、居民、运营方共同努力，一起围着锅台转，不断试味、补料，我们的城市也终将在这场更新中，升腾起更令人心动的烟火气。