这两天土拍太刺激，上海又出新地王

最近两天，上海土地市场的含金量很高

起拍总价191亿元，6宗地，10多家房企，还有宝山巨无霸综合体和杨浦新地王，曹路新地王...都给上海接下来的新房市场又添一把火

先来回顾下今年上海前四轮土拍，绝大部分地块都走的小而精的路线

而最近的第五批次战况也较为激烈

今天就和大家一起来回顾下，谁又在搅弄上海的土拍风云

先贴一张网上流传的报名房企图

从报名情况已经基本预知最终结局，青浦徐泾地块仅有1家报名，热度最高的是目前上海内环滨江可开发最多的板块杨浦滨江，吸引了六组房企报名，但我没想到的是，创下最高溢价率的居然是它..

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本场土拍最引人关注的，当然要数宝山南大地块

首先，体量大、价格高

看下图，这一几乎无缝衔接宝山南大地铁站的组合地块，由六宗地组成，总建筑面积达到了32万方，住宅部分约21万方，商办部分约11.2万方

也是今年为止，上海土地市场出让的最大地块，最后土地总成交价约81.95亿元

其次，板块热度高、存货少

网上数据显示，去年至今宝山南大总成交超过4000套新房，其中华润中环置地中心去年8次开盘，平均每次认购率都超150%以上

板块内两个新房项目，新房价格在6.6万-6.9万/平之间，流速很快，存货很少

最后，要建地标、开发难度大

这块地不仅是地块复杂，伴随而来的是极高的开发难度

项目规划要求建设一栋250米高的写字楼，建成后将会是宝山第一高楼，成为宝山新地标

未来，商业部分要求自持，办公部分也有部分自持比例

对于房企来说，考验其长期运营商办能力和资金实力

也因此参与竞拍的房企只有两家国央企，分别为中建八局和华润置地，最后中建八局以超过80亿总价获得

一直深耕上海的中建八局，是中国建筑的“排头兵”，建造的都属于国内外地标量级的项目

如大家比较熟知的水立方、上海世博馆、上海迪士尼、国家会展中心、世茂深坑酒店等，是承建中国重大会展博览、机场航站楼、超高层、文化旅游等项目最多的企业

而中建八局也是中建系房产深耕上海时间最长的品牌，这次拿下综合体地块，期待这家航母级别的央企展示其强大的综合运维能力

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一夜之间，浦东曹路地价又涨了

今天上午刚刚出炉的浦东曹路地王，又是联发集团

浦东曹路低密地块吸引了4家房企报名，分别是来自福建的三家闵系房企：联发、象屿、国贸，和一家安徽房企安高

这块曹路的热门土地经过72轮竞拍，四家开发商轮番举牌，触发地块中止价后，竞高品质建设指标，公共配套5520㎡，装标4500元/平，均达到了上限

最终，还是由深耕曹路的联发集团强势夺得

为什么说强势

目前，曹路新房均价约6.2万-6.8万/㎡，该地块预计售价可能会超过7万/平，再次突破曹路新房价格天花板

地块素质非常优质，距离地铁口1km内，周边商业资源丰富，招商花园城、宝龙城市广场

住宅部分容积率1.5，限高40米，未来会打造曹路稀缺的低密住宅产品

而曹路一直是联发集团进入上海后的重仓板块，联发集团也持续在这里打造品质改善类项目

之前最高楼板价记录，由象屿联发项目金海汀雲台的33063元/㎡保持，且创下过浦东的热销‌

而象屿联发金海汀雲台四次推售最高认购率高达280+%，在浦东走出独立行情

以超配产品力，创造了上海外环外新盘罕见的五次开盘五次售罄记录

去年联合新加坡丰隆集团以90亿拿下黄浦新天地板块豪宅项目，未来产品将对标翠湖天地，打造上海顶豪新标杆

联发集团自2022年进入上海市场以来，以稳健的节奏稳步扩张，步步为营

展示了联发对上海市场的版图扩张的实力与坚定决心

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要说这次拿地最凶猛的，还要属保利发展

在闵行颛桥板块，经过40轮的溢价

保利发展、联发、象屿共同竞争君莲社区地块

这块地临河，被水系环绕，让人想到了当初保利发展在颛桥打造过的保利光合上城

距离约700米到达15号线双柏路站，容积率2.0

旁边有闵行标杆楼盘星河湾，最终保利发展拿下，溢价率12.95%，成交楼板价38775元/平

这是保利发展继在闵行打造了元江路TOD，保利光合上城和保利光合跃城后再一次于颛桥拿地

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而保利发展的版图不止在颛桥持续扩张，还有杨浦

这就是这次土拍热度最高的一块地，因为地段位置优秀

毗邻杨浦滨江，限高80米，容积率2.5

一共吸引了6组房企竞拍，分别为上海城建、中海、保利发展、越秀、招商&财投、华润&中能建

去年，保利发展以8.84万/平楼面价登顶杨浦单价地王，俗话说，自己的记录还得自己来打破

周边楼盘和配套有翡丽甲第、翠湖滨江、八埭头滨江园、保利外滩序BUND45、东方渔人码头等

最后，保利发展以成交总价35亿元，楼板价格9.55万/平，溢价率30.79%，成功再次登顶杨浦地王，未来房价或将超过14万/平

保利发展这两年的产品迭代速度肉眼可见，且也得到市场极大的正向反馈

尤其是位于内环杨浦滨江的保利外滩序BUND45项目，以727%的认购率创下24年上海认购率记录

保利世博滨江是去年上海单价20万/㎡以上卖得最多最好的豪宅

保利发展不仅持续在高端市场带来大师级作品，且还持续产品创新

目前在普通唐镇的保利天奕，就是保利发展今年推出的天系全新品牌

以松弛感度假氛围，一亮相就赢得了张江高净值人群的青睐，认购率也达到了近200%

这次在杨浦、闵行持续深耕，继续在上海用产品的精耕细作赢得口碑

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在远郊的金山新城，迎来一位熟悉开发商：建发房产

目前，来自福建的建发房产，已经在金山区打造了建发观唐府和建发朗玥两个低密项目

这次溢价率约10%获得金山新城土地，显示了这家闽系房企深耕金山的态度

且这次是低密住宅开发， 建发房产应该早已驾轻就熟

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最后还有一个“意料之外”

青浦徐泾北城地块最终0溢价成交

直接告诉我们如今大虹桥真实的热度

回顾这两年，青浦徐泾土拍节奏相比巅峰时期，明显放缓

这两年基本保持零土地供应的节奏

上一次是2023年拿地的同济蟠龙里和绿城春晓园

不仅是徐泾，青浦整个区这两年都没卖几块地

但是，惜售的土地并没有带来更高的热度

这次地铁十七号线徐泾北城地铁沿线地块，楼面价约2.7万/平，仅有大华一家报名，最终底价成交，有人说“捡到皮夹子”

环顾其周边，往西赵巷站的国贸虹桥璟上和华发虹桥四季，楼板价和这块地相近，均价约5.6万/平

往东边徐盈路站附近有绿城春晓园，当初的拿地楼板价比这块地高出约1万/平，均价约为6.2万/平

参考周边新房价格，未来这块新地的价格预计会在5.8-6万元/平

目前板块内次新二手近两年波动较大，万科天空之城和招商虹桥公馆在链家上二手挂牌价为6.5-8万/平

这是大华集团今年在上海斩获的第二块住宅地块

今年第三批次土拍中，大华曾以溢价率超过30%拿下静安大宁宅地，这次以0溢价拿下大虹桥，市区郊区都斩获了储备土地，也是这次土拍里唯一拿地的民企开发商

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谁能想到，这场土拍最后的结局是

浦东曹路地块超40%溢价率，青浦徐泾土地溢价率为0%

最终，今年上海第五批次土拍结果如下

总成交金额超过220亿，为今年目前为止最高，平均溢价率约16%，较上一批次有所提升

这边火焰，那边冰冷，也反映出如今上海土地市场的分化程度之剧烈

上海是个群雄逐鹿的城市，是房企们的兵家必争之地，任何人都想继续留在牌桌上

因此每次土拍，都会迎来强有力的竞争者入局分蛋糕，也有不少的熟悉面孔持续深耕...

大家有没有关注这次土拍，对最终结局，各位有什么要讨论的，欢迎在留言区评论

以上为正文，来自乔不丝