我是搞房建施工的，公摊问题我科普很多次，这本身就是一个朝三暮四的问题

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• 公摊

我是搞房建施工的，公摊问题我已经科普很多次了。公摊实际上是指本栋楼楼内的公共区域面积的产权平均的分摊给这栋楼所有的业主。因此首先要纠正一个误区，就是诸如小区入口的门卫房、地下车库等等都不计入你买的房子的公摊。只有你这栋楼，你那个单元，你能用到的首层大堂、各层的电梯厅、电梯井、楼梯间、水电风井道，这些公共区域的面积根据你自己购买房屋的套内面积大小，平均的分摊给这个单元的所有业主。这在产权的解决了公共区域产权归属问题。

同时，这个单元的全体业主平均的得到了这个单元公共区域的产权面积同时，也解决了有些不讲理的业主说这是我家门前的电梯厅，归我家所有，你楼上楼下的不许踏足的问题。公摊制度并不会影响商品房销售价格，商品房作为一种商品，其销售价格只跟开发商总的税费成本和预期利润有关。

不管有没有公摊制度，开发商都要给一栋楼设计建造楼梯间、电梯间这些空间，这部分空间的建造成本一定是由购房者承担的。取消公摊制度，以房屋套内面积销售房屋，那么开发商直接提高售价即可保证总价不变。这本身就是一个朝三暮四的问题。至于很多人以为开发商会故意加大公摊面积。这纯属是对行业不了解。一来一个商品房的公摊面积到底是多少，这不是开发商算的。住建局发产权证，住建局对产权证上的数据准确性负责。而且一个项目总的销售面积和规划阶段的各种数据都是能对应的。前期是归规划局管。互相都是制约的。同时住建局颁发产权证，要先按设计图纸进行理论计算，然后再安排测绘人员去建好的房子实地测量，二者数据吻合，才会给房子进行政府层面的综合验收。开发商实际上也没有动力多建公共面积，开发商开发一个住在项目，其总的建筑面积是受规划局的容积率控制的，不能超建。

同时，因为公共区域，比如楼梯间、电梯井尺寸直接影响房屋的安全，比如消防疏散。因此反而是国家规范强制要求房屋公共区域的各种尺寸的下限值。在总的建筑面积被框死的情况下，开发商实际上一直在努力的跟国家规范斗智斗勇，对于中低端住宅项目（高端住宅消费人群不在意公摊问题，因为公共面积大一点本身意味着使用的舒适性便利性提高，一个最简单的道理，如果电梯足够大，那么家里就更方便的购买大型家具），开发商一直较劲脑汁把套内面积做大一点，把公共区域尽可能缩减，这样的房子才好卖。