今年楼市不会好的三大原因

文：蔡垒磊

投资主要看什么？大势，大势一旦形成，就是无数合力的结果，是无法短期靠改变一两个因素而扭转的。如果大势向上，你可以尽情地把钱怼里面，涨跌都无所谓；但如果大势向下，就要第一时间抽身，赚多少亏多少都不要管。

我们过去20多年的房地产牛市，并不是政府放水所致，而是农民进城，大城市供需陡然失衡而导致的一波不可复制的行情，它是不正常的。就像大坝泄洪，原先是人为堵住了很久很久，突然放开那一下，那个瞬间冲击力是极强的，是足以改变所有人观念的。可一旦这个时间节点过去，配平了以后，你就不要想再发生第二次这样的情况了。

至于放水，信贷增发，只不过是将这种偏离的幅度增强的增幅器，而不是决定性的因素——它无法扭转趋势，也无法创造趋势，而是只能在趋势中放大它的程度。我们现在是趋势没了，而不是手上没有增幅器，这个区别要搞清楚。

很多人要我预判一下25年的楼市，我的观点很简单，好不了，虽然楼市已经烂了几年了，但还远远不够。首先大家还是没钱，各行各业都没有好起来，失业率还是居高不下，这说明什么？说明接盘侠的钱后继乏力。我前两年开始就让大家着眼于全球化的投资品，说国内的这些标的是屎上雕花，为什么？因为国内没有钱接任何东西了，那你买什么就都是最后一棒——你得把接盘侠的目标锁定在老外身上。

网上有些傻子说“房价不是由屌丝决定的”，他们想说的是，屌丝买不买得起并不影响楼市——全错，房子层层穿透后，还真是屌丝们靠6个钱包加贷款撑起来的涨幅，不把“没资格买房也要上车”的人的钱包吸干，房子能有这个涨幅？老百姓对未来不确定，朝不保夕，房子就别想涨——房子的症结，不在放水，而在产业，在就业——那个不好，房子就不会好，而那个显然在2025年好不了。

其次是割肉卖房的惯性一旦开启，就注定房子拖得越久，割得越多。以前是反过来，要买房要付出溢价，因为怕买不到，现在呢？有房是个屁，有钱的才是爷。

楼市要好起来，一线要先疯，一线不疯，其他的都别想。而一线的购买力，很多都是之前卖掉了房的人在置换或是反向置换，现在的一线房价还没有下探到老百姓靠工作收入就能随便上的地步，那就得靠原先卖了资产的钱去上——那你之前都被人大砍刀过了，现在不砍人一刀能过得去？你卖过房，知道有多难卖，知道买家有的选，而且以后会更有的选，那你必然就是劈头盖脸一顿砍。

这就会导致哪怕是一线，房价的买一价和卖一价也会越拉越大，且基本是不断地“就低不就高”，那房价就会不停地往下斩，这就是惯性——以前也有惯性，溢价卖了房溢价买，现在是反向惯性，折价卖了房就必须折价才肯买。

然后是雷还没爆完。万科的雷说了很久了，到底爆没爆？其实已经爆了，未来房地产领域大的民企，将几乎不会有生还的，会全部死绝。房地产将逐渐由国企接手，其实就是政府接盘，那政府哪来的钱？经济不好，税收都少了，还能从哪儿挖钱去填一个全国级别的盘子的窟窿呢？自己用脑子想想就知道了。

有人说万科能挺过去，因为万科的资产怎么怎么滴，欠的钱根本不算啥——这是放屁。你真的懂做生意就知道，不管生意看起来有多风光，要倒起来都是一瞬间的事，只需要趋势扭转，你原先的东西就一文不值。很简单的道理，两个一样的楼盘，你还没付钱，你会买万科的还是买其他？谁愿意承担风险呢？现在沾上万科两个字你就摇头了，那它怎么回款呢？原先计算的净值还算数吗？卖不出去的话，那钢筋水泥可就是钢筋水泥，不是房子了，那还怎么还债呢？

所以现在不是债务的问题，做生意的人都知道“信心比黄金还珍贵”，现在是品牌出了问题，那你的生意就已经提前结束了，不管你有多少净值都没有用，你就等于已经爆了。而大民企的这些雷不爆完，楼市是绝对好不了的，你现在在哪儿止血都没用，那边儿还有一大堆地方等着爆血呢。

因此你不要想着2025年楼市会反转，连一根毛的可能性都没有，国企这样不停兜底，rmb的大幅贬值趋势倒可以确认了。

接下来一线会继续跌，别什么核心区，豪宅，学区房了，全部都没有用；rmb会继续贬值，吹什么产业都没有用；单身潮会继续，生育率下滑会继续，是怎么鼓励都阻止不了的——还给孩子准备婚房？还丈母娘经济？屁也没了，年轻人随便过，爱咋咋地，随便哪里一钻，电脑一开，游戏走起，外卖走起，管你外面什么东西涨跌，啥也不接盘。

内忧外患，我暂时看不到任何经济变好的希望；而经济如果抬不起来，房地产就是死水，那就绝不仅仅是25年一年的问题，而是有可能耗掉一代人的时间。

一代人，才叫“势”。

（完）

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我是蔡垒磊，感谢你的阅读。