公摊面积的核心问题是，交易计价的不清晰

公摊面积的核心问题是，交易计价的不清晰。

我当年买房时，收到房后的第一件事是，拿尺子把室内面积全部量了一遍。不复杂，大差不差，室内面积很快便能量出来。

但对于公摊面积，你自己算不出来。

假设一套100平米的房子，开发商给你摊了30平米的公摊面积，你自己没法计算这个30平米的公摊面积，到底对不对，合理不合理。

因为公摊很复杂，楼道、电梯、楼梯、楼下的绿化带，甚至小区内的一些其他设施面积，都可能会被计算到公摊面积里。你需要找专业的测量机构，并且需要拿到开发商的设计图和数据，才能算出来。

对于一般人来讲，这完全做不到。

取消公摊面积这个说法，已经喊了很多年，但是一直没有取消。有些明显站在开发商立场的专家学者，使劲呼吁说不能取消公摊。

理由是，如果取消公摊，则房价直接会上涨百分之二十或三十，因为计价方式变了，或者说如果用建筑面积标价的话，老百姓看着高兴，因为面积数看着多。

能说出这样的理由，我也是佩服他们的脸皮。

凡是交易对手坚决反对的事，对他们必定有好处。他们如此坚定的反对取消公摊计价方式，大概率是因为在公摊的计算方式上，有很多普通购房者不为人知的事。

当然，对开发商来讲，公摊能够发挥利好作用的一个配套前提是，预售。

如果是现房销售的话，再怎么玩公摊，可能都难以达到完全的效果。

因为老百姓去买房的时候，现场一看，假设发现室内面积小的一丢丢，跟建筑面积差异很大的话，可以直接用脚投票。

但在预售制度下，你无法提前判断到底会有多少公摊。

在你拿到房屋钥匙之前，一切都是薛定谔的猫。首付已经交了，剩余的银行贷款也都给了开发商，但对于购房者来讲，在没有拿到房屋钥匙之前，很多情况是未知。

运气好的话，可能公摊面积不算很多，自己能接受，也就这样了。

运气不好的话，如果公摊面积很大，自己无法接受，后续便是一系列糟心事。

我当年在收房的时候，开发商说实际建筑面积比预售建筑面积，多了一丢丢平方米，要求我补差价。由于房价贵，这一丢丢差价也不算少。

如果你不补，你便拿不到房屋钥匙。

但如果你拿不到房屋钥匙，你便没法实际观察房屋建筑面积是否真的多了，变成了先有鸡还是先有蛋的问题。

最后我只能补了。

事实上，即便你拿到了房屋钥匙，你也没法判断房屋建筑面积是否真的多了，因为人家说的是建筑面积，包括了公摊。室内面积很容易测量，但公摊面积你测量不了。

最后只能这样了。

当然，我觉得我运气还算好，毕竟拿到了房子，没有遇到烂尾楼。

有些人遇到延期交房，一延再延，搞得自己痛苦不堪，跑过来咨询我法律角度该如何维权。

烂尾楼这事的本质，我觉得是资金监管没到位。

按道理来讲，购房者付的首付以及从银行获得的贷款，不应该一次性全部给开发商，而是应该按照建筑工程进度，一点一点给。

盖多少，给多少。

为了保障资金安全，理论上可以把支付进度，拆到很细。

如果是这样的话，不太可能出现恒大这种事。

因为假设开发商盖不动了，后续的资金都还在监管账户里，购房者不会损失全无。

但如果你把资金一次性全部给到了开发商，开发商拿了这些资金，去搞足球、搞汽车、搞冰泉，最后亏了，购房者不就损失惨重嘛。

而且，钱没了，你咋盘活呢。

在我看来，这些问题在20年前，便应该全部解决，且在执行中应该完全落实到位。

但一直拖到今天，拖出一个惊天大雷，拖到房地产市场早已失去往日光环后，取消公摊面积计价的政策，仍然是犹抱琵琶半遮面。

看到新闻说，湖南衡阳和河北张家口，准备出台政策，取消公摊面积计价。这两个地方，属于三四线城市，我猜测是不是因为卖房实在卖不动，于是便准备出台利好政策，讨好消费者。

最后说一句。

取消公摊面积的通俗表达，应该是指计价方式的调整和明确，而不是说公摊面积不归购房者享有和使用。不然的话，你买了房之后，楼道不是你的，电梯间不是你的，小区公共道路不是你的，业主想要使用的话，物业说需要收费。

如果发生这种事的话，就更让人无语了。