杭州老旧小区有机更新：1350元/平方米换取34520元/平方米

据“极目新闻”、《钱江晚报》等媒体报道，浙江省杭州市拱墅区一处建成40年左右的危旧小区浙工新村，由548户居民出资约5亿元，将小区13幢居民楼拆除，并在原址进行重建更新。作为浙江开创城市有机更新的首个试点项目，该项目已于2023年11月开工。

浙工新村始建于20世纪80年代，原是浙江工业大学教职工宿舍，是福利分房制度下形成的典型的老旧小区，共有建成于2000年前的多层住宅13幢，而最早的一幢建于1983年；其中12幢住宅（4幢为C级危房）的房屋主体采用预制多孔板及条形基础，无抗震设防及配套用房，安全隐患较多，居民改造意愿强烈。这次“重建”属于城市危旧房有机更新试点，涉及的范围是浙工新村内13幢建筑，即62-68幢、72-77幢。2023年初冬，浙工新村548户居民集体决定干一件大事，自掏腰包5亿元，重建这个已经住了将近40年的家园。作为浙江省首个采取自主更新模式进行重建的危旧房小区，浙工新村从动工之日起就成为杭州的“网红”。

在这次重建之前，浙工新村也曾是“网红”。作为老旧危房小区，从1993年到2014年，浙工新村前后五次鉴定均显示其安全隐患严重。2015年，原杭州下城区政府就曾提出对朝晖六区包括68幢在内的13栋住宅成片改造推倒重建的动议，却因各种原因，改建工作始终未能推进。2018年，针对浙工新村危改问题还进行过一次“入户民意调查”，最终因为同意率未达90%，重建计划再度被搁置。两度提议、两度搁置，浙工新村改造重建之路屡屡遇阻。2023年4月，浙工新村第三次发起重建动议。一个月后，“浙工新村居民主体的城市危旧房有机更新（试点）项目实施方案公告”发布，浙工新村也由此成为浙江省首个采取自主更新模式进行重建的危旧房小区。2023年6月，浙工新村启动重建签约，截至6月22日签约率达85.4%，但随后4天仅签约28户，第三次重建似乎又一次陷入瓶颈。所在地朝晖街道办事处针对存在政策疑虑、遗留问题的重点住户，联动法律服务机构、基层调解团队上门服务，从房源调剂到帮助搬家，提供拍摄全家福、搬家志愿帮扶等暖心服务，并针对142名85岁以上老人提出个性化过渡方案，提供精细贴心服务，把工作做到点子上、做到群众心坎上。最终，2023年6月底，重建签约基本完成。

截至2023年11月开工前，浙工新村已完成13幢房屋总建筑面积超3.97万平方米的拆除工作，以及457株苗木迁移和管线迁改、场地平整等工作。拆除重建部分共涉及居民548户，拟在户数不变情况下，新建7幢11层的板式高层建筑，新建“一老一小”活动中心等配套设施超2000平方米，新设地下车位450余个，绿化率提升至25%以上。在原有54种户型的基础上，保持原建筑套内面积不减少，并适当扩面，为居民设计9种户型供选择。2023年11月底，浙工新村危旧房有机更新项目终于破土动工。当下，在浙工新村城市危旧房有机更新项目现场，正在进行桩基施工。预计整个项目建设将在2025年竣工，届时，一个人车分流、环境优美、各种配套设施齐全的崭新小区将迎来浙工新村原有居民的胜利回归。

浙工新村这次更新项目的资金主要来源由全体居民自筹，出资额与居民的房屋面积挂钩。原有住房的面积部分按1350元/平方米出资，其中不满53平方米的房源，按照53平方米计算。每户最多扩面20平方米，扩面部分按市评估价出资，约34520元/平方米（根据不同楼层、户型、朝向等因素略有浮动）。小区共548户，按面积计算的出资总额近4亿元。此外，根据重建方案，浙工新村还将建设450多个地下车位，全部针对小区居民销售，每个车位售价20余万元，总计可获得约1亿元销售款，也相当于小区居民出资。这样一来，浙工新村13幢危旧房里的548户居民共筹措资金约5亿元，出资比例超过整个更新改建工程投入的80%。

由于浙工新村这次重建采用了一种全新的自主更新模式，其主体是小区居民，主要出资人也是居民，谁受益谁出资，政府不再大包大揽；在居民出资的基础上，重建总费用的其余部分由旧改、加梯、未来社区创建等政策性补贴予以解决，整个项目做到收支基本平衡。因此，浙工新村的自主更新模式与以往的旧改、拆迁完全不同。根据户型、楼层、朝向的不同，新房建成之后，不同房源价格也有一定差异，与普通商品房一样实行“一房一价”。

浙工新村548户居民自掏腰包重建小区，的确是一个崭新的创举。这一举动，令人想起上世纪90年代的集资建房。这些居民以1350元/平方米的出资换得34520元/平方米的新住房，实在了不起，两个字：真值！！！！！然而，从中分析一下，也可以发现房地产开发所能获取的暴利，而这暴利正是商品房这座大山的成因。

浙工新村13幢房屋总建筑面积超3.97万平方米，按1350元/平方米计算，总额约5360万元；以每户最多增加20平方米来算，548户总计将增加约10000平方米，按34520元/平方米计算，总额约3.45亿；两项合计约为3.986亿元；再加上450多个地下车位总值约1亿元，这就是浙工新村548户居民筹集的5个亿。但这只是刚超过小区更新重建总投入的80%，据此计算，浙工新村重建的全部投入大约略超6亿元。若是按相邻小区房地产35000元/平方米计算，浙工新村完成重建后的市场总值将超过17亿元，这与实际重建的实际投入刚超6亿元相比，其间相差至少在11亿元以上。不得不说，浙工新村这次“有机更新”极大减轻了548户居民的负担，正体现了“人民至上”的理念，实现了人民群众追求美好生活的愿望。

浙工新村“548户居民自掏5亿重建小区”的消息经多家媒体发布后已引发热议。杭州多家房产网站信息显示，紧邻浙工新村的朝晖六区、朝晖新城两处小区近期二手房的单价分别在每平方米3.8万元、3.5万元左右。其中，朝晖六区与浙工新村一样都是老旧小区，建于1989年，朝晖新城则建于2001年。作为全国首个“居民主体、政府统筹”的城市危旧房有机更新试点项目，浙工新村必将为城市老旧小区的更新改建探索出一条新路径，带来更大的希望。

按照官方定义，建成于2000年前的住房即为老旧小区。全国范围列入“十四五”（2021年至2025年）改造计划的老旧小区共17万个，涉及上亿居民。若是全都能借鉴浙工新村的有机更新模式，将为普通百姓节约多少投入啊！这才正是“房住不炒”的真正实现。