编剧正在下笔，长租行业的未来小传 | 复盘&远见

长租行业正面临一系列系统性变局。

一方面，行业竞争格局正在发生转变，国央企的加速进场，使长租公寓企业更加多元。另一方面，产品结构也发生了变化，使一直以来以分散式起家的企业，将业务延伸至集中式长租公寓运营，比如自如资管。

我们也在思考，行业现在处在什么样的阶段？未来是否还有继续扩大与发展的机会？

自如资管董事总经理 廖伟翔

住房租赁行业仍然大有可为

在我看来，答案是肯定的。

数据显示，从供给侧来看，我国住房供应充足，且存在结构性升级需求。其中，存量房有大量老旧房源，亟需提升品质。从需求侧来看，一线及新一线城市租房人口众多，且据统计这部分人群平均买房年龄已超35岁，这意味着其租房周期会高达10年以上，且普遍支付意愿较高。

图表1：我国住房租赁市场现状

而相较于发达国家的住房租赁机构化率，如日本约80%、美国约50%、德国约40%来看，我国7.0%的住房租赁机构化率，对于中国万亿级的住房租赁市场来说，仍有广阔的提升空间。

那么在此背景下，如何更好地抓住时代机遇？

在自如资管看来，可以从规模、密度、浓度三个角度分析，通过商圈房源的出租率来判断该区域的市场变化。比如，从北京商圈的2021年和2023年的对比可以看出，红色、橙色的区域是正在往城市的西南方向迁移的；结合上海商圈2021年和2023年的对比图，则可以看出商圈的热力正在从传统意义上的中环和中内环，外溢至郊区。

图表2：2021年 VS 2023年 北京各商圈出租率分级

图表3：2021年 VS 2023年 上海各商圈出租率分级

这说明了什么？

当下市场正在面临供给端、需求端的快速迭代和变化。且在这个过程中，市场也出现了新的问题。

首先，供给侧的存量供给品质存在错配。有些区域欠缺较高水平的供给，有些区域的品质供给则过剩。如何真正了解每一个商圈，并判断出真实的需求，是需要企业持续迭代的能力。

其次，经营端，在小体量项目中难以实现运营成本的优化。当前，行业正在探索通过数字化系统优化人力成本，通过规模化运营和流程化管理优化成本模型，以达到降本增效的目的。但具体如何实施，将会达成何种效果，这也是需要持续关注的。

再次，需求端，我们服务的客户到底是谁，他们的普适性租住需求以及个性化租住需求是什么，这也是需要去思考的。

最后，投资端。所有的业务都需要资金撬动，如何在保障民生的前提下，兼顾投资收益，是作为市场化运营商的必修课。

解题思路在数智化、产品，也在投资模式

对应到业务层面，企业该如何推动长租赛道的持续发展呢？自如资管认为，在数智化、产品和投资模式三方面的持续创新是关键。

在数智化创新方面，企业具有规模化数据优势。

其一，是通过数智化平台综合多维数据，精准判断资产价值。依托全量市场楼盘及客户大数据，自如资管建立了商圈评价矩阵，可以直观反映出各商圈租赁能级及客户需求，以科学的数据支撑市场准入及项目研判，同时落地互联网产品“城市字段及战场工具”进行可视化呈现。

图表4：数智化赋能精细运营

其二，数智化赋能经验端，实际了解租客层需求，精准营销。自如资管租金定价系统基于海量历史实际成交数据，通过算法拟合实现分产品线、分房型、分面积一键即时定价，通过智能价格研判避免主观因素。结合自如对产品、房型等多维经验，分析出最优的产品选型及合理的市场定价。

其三，AI+云资产管理模式，提升项目管理人效。通过规模化的数字化搭建，现在AI和云资管能够实现7x24小时全时段的云端服务团队，客户响应达到98%。这样的有效响应对应到项目管理，即是日常各时间段的实时需求响应，帮助我们能够及时地解决住户的问题及需求。具体来看，企业的人房比可调整至1:200水平。特别在中大体量的项目上，有效地实现高效运营。

同时，该平台还具备开放性，包括在北京、上海、武汉、杭州、成都等城市实现与多家国央企的保租房联合管理，为保租房运营赋能。平台的赋能，使大型租赁社区的人效、房源0周转空置率明显提升。

在产品创新方面，则更多是从产品到产品线的考量。

首先，全产品矩阵，可以适配不同物业形态。构建全产品矩阵，可根据不同的商圈、不同客户群，适配不同产品，以满足对应的需求。从基础款的大社区类型，到中高端的产品线，自如资管基本上实现了全覆盖。

例如，自如友寓已在成都落地了4个项目，以面对年轻客群的产品线为主，通过独居、合租并行的运营理念，采取年轻人热爱的简约艺术风格，更多将生活元素融入其中。成都作为自如友寓产品线落地最多的城市，可见其对于该市场的信心与决心。

其次，是通过标准化产品模型降低投资成本。截至目前，自如已针对项目制定了190余项标准工艺，通过简约艺术化的设计风格，搭配环保材质工艺，为项目设计、氛围打造提供标准化方案。

图表5：自如友寓 18-25㎡标准化产品

最后，是产品设计沉淀，赋能城市更新。例如，上海晖盛自如寓，从老旧商业体改建为高品质白领公寓；成都建设路自如友寓，从老旧酒店到青年社交公寓；北京东城区Z-Space，四合院转变为都市网红生活空间等等。通过因地制宜的设计，在众多项目中打磨不同特点的产品，并在成熟后运用到其它项目中去。

在投资模式创新方面，我们通过优势互补、创新融合，与行业不同企业、品牌合作，助力租赁住房行业发展得更好。

例如，自如资管原来是纯轻资产，近期也在做重资产的投资尝试，其中北京已经落地了2个项目。后续我们还会持续在北京、上海及其他的城市关注存量、不良资产等项目，以打造高品质的住宅项目。

结语

从曾经行业以小老板、二房东为主，到现在国家政策支持及国有企业入局，资源正在向长租公寓行业倾斜，行业的中长期发展是值得期待的。但不可否认的是，作为仍在快速发展的行业，需求端、供给端的短期资源错配仍是挑战。

“租购并举”作为国策，不仅是在经济发达的地区，更多是下沉市场的需求。自如资管正通过市场下沉、多方合作、持续创新的方式，与其它企业共同探讨如何能更好赋能当地的住房租赁行业。

（作者廖伟翔是自如资管董事总经理，本文是由其在2023第八届中国不动产资产管理峰会上的演讲整理而成）