没人比华强北中介,更懂芯片行情

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华强北变空了。

在各种社交软件上,不时有人录下华强北市场档口的现状,空荡荡的过道,紧闭的卷帘门,安静的市场,左右环顾,能看见不少旺铺出租的标签。

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来源:社交媒体

我把这些视频发给老葛看的时候,他叹了一口气。

“华强北有这个市场以来,从来没有这么空过。”

01

华强北的萧条

藏在市场里

时值2023年12月下旬,临近年末,深圳的气温总算降了下来,有了点冬天的样子。不过,下周的天气预报又显示气温将回升至25度。

这不正常,老葛想,无论是天气还是华强北市场。

老葛是一位房产中介,2002年的时候他开始工作,刚开始在物业公司,08年来了华强北转行做起了房地产,一做就是15年。

老葛手上的房源主要围绕华强北附近,在华强电子市场周边的片区,90%以上的客户都是电子行业的人。

白天走在华强北步行街上,还是可以感受到很热闹,人来人往,不少人推着小板车正在送货。老葛走在熟悉的路上,仿佛一切都没有变化,直到走进华强电子世界的大门,寒意一下子袭来。

走在一楼,周围就已经有了多家空铺,市场内很安静,没什么人说话,走道里没什么行人,大家都坐在店铺里,看着电脑和手机,安安静静做着生意。

年末本就是市场的淡季,不少店铺会在年前转租、退租,但电子市场还是比以往更加冷清。老葛找了几个熟悉的电子老板打个招呼聊了几句,不少人对他说,生意不好做,今年估计要提前回家过年了。

老葛叹了口气,他对此早有预料。

从今年5、6月开始,华强北市场以及办公室开始慢慢变空。

华强北的办公室在前两个月主要是中小户型空置出来得比较多,到了12月,一些稍大些的公司也开始受影响,100、200平的大办公室也开始放盘放出来。一个200平的办公室大概可以容纳30-40个人,对于芯片分销商来说,规模不算很小。

更直观的是,连等电梯的人都变少了。华强北的萧条,就连外卖小哥都已察觉。

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来源:社交媒体

市场档口的退潮来得更加赤裸。赛格这种生意比较杂一些的,这两年受疫情等各种影响,一直不太好做,像华强电子世界、新亚洲一期二期、都会电子城这几个专做电子元器件的市场,今年受影响特别明显。

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新亚洲二期市场,芯世相摄于2024年1月

老葛粗略估算了一下,电子市场的空置率目前大概在20-30%。空了这么多,新华强一楼甚至干脆做起了改造,原本的商户都搬到了其他楼层或者离开了。

租金方面当然也受到了影响。

电子市场的租金目前还没有明显下降,老葛猜测现在几个市场可能都在观望,都不敢第一个主动降价,就像芯片市场一样,他们也怕陷入价格战

办公楼的租金和今年年初相比,降了20-30%。今年年初华强北的房租价位很高,从5、6月之后开始下滑,但目前仍然比2020年的价格要高一些。

“现在很多房子到期了,有些客户直接就退掉了,也不租新的。”行情这么淡,没什么单子,很多人都是直接退掉再说,有实力的公司,就会选择再撑一撑。

“就像是回到了三年前一样”,老葛说,2020-2022年芯片行业迎来的前所未有的狂热,连带着华强北的房地产市场也一飞冲天,租金飙升还一房难求。

2023年即将过去,老葛现在回忆起那三年,恍如隔世。

02

一个月涨几千,转让费几十万

被IC带飞的租金

2020年初,突如其来的疫情把一切都打乱了,各行各业茫然不知所措。

大年初一晚上,老葛还在家里对未知的未来感到不安的时候,一条红外测温仪急缺芯片的信息在IC人的朋友圈中开始传播,在大家的齐心努力之下,缺货在大年初二得到解决。

这是点燃缺芯潮引线的火花,然后,一切就开始了。

2020-2022年,华强北一房难求。

“赶紧找找这波赚到钱的客户!” 

当一个华强广场写字楼的房源被放出来的时候,房地产中介们开始骚动起来,对于老葛来说,锁定这些客户很简单,就连他都已经察觉,卖芯片的又开始“发财”了。

老葛在华强北呆了十几年,总是和IC人打交道的他自然也摸到了一些芯片行情变化的规律。他知道这行有周期,有低谷,也会有某个器件带来的爆发。

“但这次实在是太夸张了。”

老葛回忆起那段时间,后知后觉地感受到了疯狂。新人入局、小公司扩招、芯片新贵的诞生......华强北沸腾异常。与此同时,办公室租金疯涨,最夸张的时候一天一个价,一个月就能涨几千。

就拿华强广场的租金来说,平时大约1万块左右的一套房间,在最高峰的时候,可以涨到一万三、一万四,还租不到。

还有国利大厦,国利大厦内有一种29平的单房,正常情况也就租4000-4500元左右,后面直接涨到6000-6500块,涨幅差不多有40%左右。

同样的还有都会轩,之前一房一厅也就6000-7000块,后面直接涨到9000块左右。

最夸张的是鼎城国际,之前很多年租金都保持在每平140-160元,前两年最离谱的时候涨到280块一平,直接翻倍。关键你敢报这个价格,还真的有人租,真的有这个市场。

老葛总结那时候的办公室租金:涨一半不多,涨三四成正常

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来源:社交媒体

而在电子市场,除了涨价的房租,转让费更是疯狂。行情好的时候,转让费可以涨到十几万,几十,有做IC的老板和老葛吐槽,位置好一点的,上百万也有。

做IC的老板们赚了大钱,赚了几千万、一个亿的都有不少。这些老板出手也豪气,买办公室、买楼、买房的都不少,有的甚至看到合适的房子就买。

老葛那时候遇到一个客户,一上来就说要买整层的写字楼,而当时写字楼的单价最高是6万一平。

对于老葛这样的华强北中介来说,这三年的生意比任何时间都好做,这波红利是实实在在吃到了。这些老板在华强北买房也不是为了住,大部分都是为了“用”,只要能让自己做生意更方便,他们大多不在意单价比之前上涨了多少。

2022年下半年开始,IC市场行情开始明显下滑,之后便是一整年的寒冬。和IC人“共生”的老葛,自然也进入了这漫长的季节。

行情走了之后,之前要买房或者打算买房的老板们都开始观望,老葛发现华强北周边的房价也有可能回调。对于老葛这样的房产中介来说,卖房是收入的大头,今年,像老葛和他的同行们基本只能通过介绍租房来维持收入。

同时,之前租金疯涨的后果也开始暴露。之前的房租被顶到这么高,现在很多IC贸易商们无法继续负担,很多人都开始进行调整。老葛有见过不要押金直接搬走的,也遇到过和业主主动协商降租金的。

老葛手上一个十几年前就租下的商铺,当年租金近1万元一个月,现在只剩5000块。

有一个芯片分销商老板表示,零几年的时候就在华强北卖芯片,当时在福田区的中心买了一套房,另一个朋友同样的时间在新亚洲花大几十万买了一条柜台。时至今日,那套住宅的房价涨了10倍,现在每个月租金有一万多,而新亚洲的柜台从跌到只剩10万,租金从4000块跌到不到1000。

除了租金下滑,市场的转让费跌得没眼看。以前能转六七十万的,可能现在转个六七万,五六万,直接少个零;之前能转几万块或者十几万的,现在可能直接就没人要了。现在这种情况,可能只有临街或者位置好点的还能转一点。

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来源:社交媒体

IC掀起的浪潮卷起了周围的一切,中介们也顺势加入其中,吃到了红利。除了在潮水中升起又跌落的芯片分销商们,也有像老葛这样被连带着受影响的其他产业的人,他们没有直接参与,却也身处其中。

然后,潮水褪去,老葛们只能被动地被留在原地,感受身上留下的盐巴被深圳冬日的暖阳烤得隐隐作痛。

老葛想起了2022年年末,那时不少人感受着刀片嗓、水泥鼻,躺在床上,期待着一切过去,2023年一切都会好起来。

03

大厦摇晃之后

人们都去哪了

2021年5月18日,在整个芯片市场陷入狂热,华强北租金飙升的时候,赛格大厦晃了。

惊恐的人们争相逃出大厦,无措地站在楼下。随后几天,封楼、临时安置,再到回归,芯片分销商们只想快点回到办公室,把该发的货发出去。

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来源:读者朋友圈

事实上,2021年中旬开始,芯片市场就发出了需求减弱的信号,一些国产MCU代理已经感知到了手上订单的减少。只是那时,别的品类的芯片仍然需求旺盛,他们也没将这微弱的信号放在心上。

而这座成立于 “超高楼竞赛”时代的高楼、华强北的标志性建筑在此时摇晃,现在来看,仿佛带有一丝隐喻。

“一切都是有规律的,它有周期。”

老葛来华强北十多年,已经经历了很多次周期,虽然这次的行情暴涨暴跌的程度不寻常,但就像很多芯片分销老司机一样,老葛的心态还算平稳。虽然现在行情不好,他认为主要还是因为之前涨得太厉害,现在只是向正常情况回归。

比起电子市场,华强北东边的那些市场更加大起大落。那边做得比较杂,手机、电脑、手机配件、化妆品、安防监控......几乎什么火做什么。所以,火的时候爆火,不火的时候整个市场的一到三楼全都没人。而西边的市场主营电子元器件,即便有行情周期,但也没有那么夸张。

老葛还记得2008年,那时他刚来华强北,山寨机正火,那时的华强北创业氛围浓郁,生意也好,全国各地的人都向这里涌来。

他见到过不少大学生跑过来做电子,先帮老板打工几年,然后和朋友一起创业开公司,现在成了老板,也许还成了芯片分销的中坚力量。

现在也有大学生过来,但想要复制这些经历,恐怕再没这么简单,也没这么多机会了。

当然,这一切也不全是因为周期,整个华强北,甚至整个深圳、整个社会大环境都在不断变化。

老葛回忆,曾经来深圳能逛的就只有华强北、世界之窗这几个地方,现在深圳各个区都有了综合体,即便到了关外,也很繁华,都有能逛的地方。

之前做电子的市场都扎堆在华强北,现在周边建了这么多楼,又新建了这么多市场,做电子的人便逐渐分散。再加上这几年来电商的普及,所以很多人都在往外走。

很多芯片分销商现在会把采购放在华强北,销售之类的就会转向坂田、龙华、南山科技园等地方,外面的写字楼租金更便宜,环境也更好。现在的华强北更多的是中小规模的公司,老葛观察到,基本100个人以上的芯片分销商,只会在华强北设一个点,主要人员都在往外搬。

老葛的客户同样如此,更多的人在华强北只是搞个门市,或者搞个小仓库发货。

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来源:社交媒体

这些人还会回来吗?谁也不知道。

对于老葛来说,他能做的只有等待。等待周期变化,等待整个大环境好起来,等待大家愿意消费、愿意买房租房,等待冬天过去。

毕竟对于春天来说,冬天难道是它的结束吗?

老葛仍旧对未来保持希望,只是在聊天的最后,他还是忍不住问我:“你们IC行业什么时候好起来呢?”

文中人名皆为化名。截图来自读者朋友圈、社交媒体,仅供分享。

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