现在适合买房吗？

前段发了一个关于“闲钱存银行，或者买银行股，哪个好”的调查后，有人建议我发个房市的调查。

思考再三，觉得房市的调查很难，相对于股票，房市有这几个特点：

1、    股市全国统一标价，共同的一个市场。而房市在不同城市甚至一个城市的不同区域，普遍存在价格、趋势差异。

2、    股市有公开、详实的现价及历史价格，每个人都可方便地查询、验证。而房价，没有公开、统一的价格，近期有买卖房经历的人远低于股民。

但事情总要有开始才能慢慢完善。我还是斗胆设计一个调查吧。

先说说我对房价的认知：

1、房子是特殊的商品。其价值可分为这几部分来思考：

A、土地价值。会因城市、地段、社会环境、治安等多种因素影响。

B、土建成本。

C、增值潜力。即从投资角度，持有房子会赚钱的几率、比例。

D、房子的使用价值。我认为这项是房子的核心价值。

土地价值主要是因政府征收的土地出让金等而产生，因人气旺而得以保持甚至增值。

土建成本主要是钢筋、水泥及建安成本，各地差异不大。

增值潜力，主要受大环境、人气、通胀及收入增长影响。

房子的使用价值受城市、社区、房子装修、朝向、就学就医等因素影响。

2、房子的合理价格怎么界定

在供需矛盾不突出的情况下，房子的合理价格与租售比密切相关。

租售比= 每月出租净收益➗出售净得总值。一般认为租售比5%-3.33%比较合理。目前多地的租售比在1%上下，很难超过1.5%。

租售比高低的直观的参照是长期国债的利率。如果租售比高于国债利率，买房就好于投资国债。

出租净收益=租金收入-各类费用。

各类费用包括房子折旧分摊、装修分摊、物业费、水电费、保险费支出等。

房子折旧分摊=（购买时的总价-最后处理时的总价）➗ 持有月数。因以后的处理价格难以估量，这条不好算。在房市好的时候，可视作最后处理时房价不跌，即可忽略折旧。

3、人气是影响房价的重要因素，收入增长率是房价增长率的参照。

一个地方人气旺，人口净流入，房价就容易涨。否则房价会跌。

人气受人口总量、地区吸引力等因素影响。

人总要居住在房子里。收入增长了就愿意出更多的钱买房子。故收入增长会接受房价的增长。

4、房子的交易成本高。

房子的交易手续繁琐、周期长，相应税费、中介费也高。如果需要紧急变现，就要有适当比例的折价。

房子不适合频繁交易。

出租容易，能带来稳定租金收入的房子，是对抗通胀、延续财富的手段。

因人口老龄化、少子化的趋势难以改变，存量房较多而人口增长乏力，改善性需求受租售比影响而弹性较大，这些因素导致房子的需求不振。

我的总体判断：房价会相对于收入增长而下降。即房价的增长率会低于收入增长率。

新房会因收入增长而高价，多数老房会慢慢因没人愿居住而跌价。新房、老房普涨的现象很难再现。

您怎么看总体房价？您了解到的房价如何？欢迎投票（多选）。

如果出稍高的租金能租到可靠的房子，也能决居住需求，故未考虑所谓的买房刚需。