房价涨跌如何体现民意?

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· 梁云风 | 文·

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国庆节,堂妹从外地回老家,想趁着放假的时间在县城买房。她在县城看了好几个楼盘,到处对比行情,最后发了一些信息让我帮忙参考。我以为老家房价在疫情打击下会大跌,但最后发现县城现在的房价还挺坚挺,疫情前的平均单价在7500元左右,现在也就降了1000元,新盘基本都在6500元左右。而且,堂妹说,国庆期间看房的人非常多,“人挤人,感觉回到了疫情前。”

我也不得不感叹,市场的力量真是太坚韧了。

今年楼市的主基调是“救市”,我查了一下,老家县城在今年4月份出台了第一次救市政策后,又在9月28日发布了《促进房地产业健康发展和良性循环若干措施》,实施阶段性购房补贴,给予交易契税财政补贴,其中现金补贴最高12000元/套,提供50%的契税财政补贴,并降低首付比例,提高公积金贷款力度,下调房贷利率等。

留在县城的同学说,身边一些首套置业或者想要换套改善房的熟人都已经开始行动起来了,一个是目前房价降了不少,再有就是补贴力度动人心了。

小县城的救市决心是全国的一个缩影,地方已经竭尽全力,都眼巴巴地希望中央出手。自2017年以来,随着中央“化解重大金融风险”的决心强化,我国进入了“全民降杠杆时代”,全国房地产随之进入“下行期”。但房地产下行遇到了疫情,使得这一轮的周期相较2008年、2014年的底更难磨。

国庆节之前,新一轮的“国家级救市”正式启动。先是9月29日,央行正宣布阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限,这也标志着中国的房贷利率将正式从“4%时代”进入“3%时代”,一大堆城市首套房贷利率将降至3%。这两年,我们的住房贷款从5.5%一路走低,目前已经进入中国房地产买房时代的“最低门槛”。

紧跟着央行的步子,9月30日,财政部和税务总局联合发布了《支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》,从2022年10月1日到2023年12月31日期间,对出售自有住房并在一年内重新买房的纳税人,对“销售房屋缴纳的个人所得税”给予退税优惠。此前的政策是满五唯一才能“免征个税”,而现在只要“一年内卖一买一”,就可以免征个税,对于那些想改善住房的群体来说,是一个重大的利好消息。

总体来看,央行和财政部、税务总局的两个政策,都是朝着降低购房成本、鼓励买房的目的去的。从目前来看,决策层的政策篮子里工具还很多,关键是看决策层怎么来看待房地产这个行业,以及调控的价值选择。

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当我们讨论中国房地产的时候,一个绕不过的话题就是其“周期性”特征。从“调控”到“救市”,再从“救市”到“再次调控”,一轮又一轮的周期造就了今天中国房地产繁荣又严峻的局面。但是现在房地产面临的最大问题不是经济问题,反而是价值观问题,因此在公众层面还存在一些分歧。

比如对高房价的问题,有人认为是开发商为富不仁,为谋取暴利故意炒作;而开发商则认为房价上涨的主要原因是政府搞土地财政,毕竟居高不下的地价占了房价的一大部分;也有人认为这是市场炒作的结果,以往山西煤老板、温州炒房团,以及如欧成效那样的专业炒家,都在推高中国房价。

那么房价与调控的背后到底又是什么呢?

最近看国家行政学院王东京教授的新作《中国经济突围——新发展阶段的关键议题》,看完之后,里面关于房价、土地财政、炒房等几个问题讲得很清楚,其观点让人茅塞顿开。

以房价为例,今天的高房价很多人认为是房地产开发商为富不仁、哄抬房价所致,所以我国房地产开发商的声誉至今不高。特别是在行业下行的时候,房企纷纷爆雷,房企老板们声誉已经跌入尘埃,看看恒大今天在社交媒体上的风评就知道,但凡恒大有什么新闻,跟帖几乎清一色地喊打喊骂。这里面固然有其他的原因,但认为开发商赚取了暴利的原因,还是很重要的一个。

王东京教授认为,开发商赚取了暴利的说法本身就存在问题。首先一个问题就是,没有人能说清楚价格高出成本多少是暴利。是20%还是30%?如把利润超出成本的30%视为暴利,那有大量超出30%的行业,比如生物制药、白酒、餐饮等等,高出这个标准的行业或者企业肯定不少,是不是也要反对这些行业呢?比如白酒行业利润率高于70%,茅台甚至超过90%,这样的暴利行业是不是也要调控管死?再说,如果不允许企业追求高利润,企业的创新动力又从何而来?

从经济学的角度看,高房价的症结并不是暴利,而是在供求。归根到底,商品房的前提是商品,而只要是商品,就会受经济规律的影响,如果一个产品供需平衡,很难会出现价格单边上涨的不正常情况。

那么为什么今天房子供应这么多,价格还是涨呢?今天中国房地产行业是高空置率和高房价并存的,而造成这个问题的原因之一就在于商品房市场结构性的失衡。王东京教授认为,由于目前建设用地受限,导致开发商一窝蜂地建高端住宅,结果就是高端住宅老百姓买不起,而买得起的“平价房”又没有供给,从市场有效供给来看,住房还是供不应求。

所以今天各个城市都在力推保障性住房、共有产权房等供给形式,希望通过加大“平价房”的供应力度,来改变供需失衡的状态,实则也是一条可选之路。

当然,看清了市场供需失衡的人很多,但为啥各地的保障住房、共有产权房推行力度这么慢呢?特别是住房价格一路走高的北上广深,保障住房占比实在是太低,“房住不炒”的核心到底是什么,是打压房价还是保障供求,让“居者有其屋”呢?

这就不得不讨论土地财政的问题了。

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土地财政其实涉及政府的价值选择。

在过去房地产周期中,房价大涨的时候,受益最多的无疑是卖地的各地政府,因此,当房地产商被千夫所指时,他们却归罪于地方政府的“土地财政”。

那么到底是地价推高了房价,还是房价拉高了地价呢?从表面上看,这有点像“鸡生蛋、蛋生鸡”的关系,但王东京教授认为,从经济学角度很容易看出谁因谁果,因为价格由供求决定,而不是由成本决定,地价高不一定推高房价,不然就解释不了房地产下行时,开发商成本未变而房价大跌的现象。

举个例子,比如当前因为经济下行叠加疫情,房价大跌,很多城市土拍流拍率升高,土地价格降了下来,究其原因,是房价下跌使得土地需求下降,如果不是地方城投和国企、央企地产公司拿地托底,土地价格会下跌得更厉害。由此可见,是下游产品决定了上游产品的价格,而土地相对于住房是上游产品,住房是下游产品。

当然,很多人会说,今天的中国房地产市场,市场经济规律几近于失灵,我们的房地产周期也基本上是“政策周期”。从土地财政的角度看,如果地价高,开发商加上成本与利润,最后的房价肯定高于地价低的地方。

但真的会这样吗?我们可以做两个假设,一个假设是,甲乙两个开发商在同一地段拿地建房,假设拿地时间不同,甲的地价是乙的一半,若乙的房价是每平米2万,拿地价便宜的甲会不会只卖1万呢?毫无疑问不会。

另一个假设,同样是甲乙两个开发商在同一地段拿地建房,假设拿地时间不同,甲的地价是乙的一半,碰到行情大跌,甲为了促销将房价从两万降到了一万五,这个时候拿地贵的乙会不会降价呢?从市场经验来看,乙大概率会跟着降,因为如果不降,他的房子更卖不出去。

所以,地价和房价的关系,我们只能说地价升高,会有抬升房价的可能,最终决定房价的还是供求关系。只要住房供求短缺,地价无论高低房价都会上涨。

当然,这里还有一个极端的推论,假设某地市场房价的最高价是两万每平,如果政府地价卖到了两万每平,这个时候开发商会拿地吗?这就得分情况。一般来说不会,但从实际经验来看,上海、南京都曾经有地王拿地时超过了当时周边房价,这个时候,开发商拿地的逻辑其实是赌房子的上涨预期,至于最后上市时亏不亏本就要看天了,其本质仍是供求关系。

王东京教授的结论是,地价升高并非政府有意为之,因为房地产用地一律招拍挂,地价要由开发商竞价决定,有人出高价,政府不可能卖低价。

这一点,我倒是与他的看法不同。卖地虽然都是市场行为,但如果政府有控制高房价的决定,完全可以在地价上出手做文章,而在这上面调控的有效性决定比在销售端限购、限价更有效,但政府不愿意这么做,实则依然是土地财政在作怪,地方政府太依赖于卖地收入,这也是我本节开头所说的,为什么土地财政是一个价值选择的原因。

我赞成王东京教授所言,供求关系决定房价,但地价的高低归根到底受政策影响更明显。

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面对高房价,一直有两种对立的观点,一是希望政府打压房价;二是希望政府袖手旁观,不要管房价。从现实来看,这两种观点都不可能完全得到满足,从全球来看,各国都有调控房价的措施,力度大小不同而已。

房子是复杂利益结合体,涉及购房者、开发商、政府、中介,以及房子的一系列上下游产业,比如钢铁、水泥、家电等利益体。从利益诉求的角度看,没有买房的希望房价跌,让自己上车,买到了房的,基本没有希望房价跌的。

因此,在我看来,调控的目的永远是两个,一个是促进市场的繁荣。一个繁荣的房地产市场符合大部分人的利益,因此调控的目的,总体上是让市场繁荣,而不是简单地打压市场。但从这一轮的房地产调控来看,调控过度,最后行业下行,房企爆雷,千万买房人苦等烂尾楼交付。

时至今天,从中央到地方,各种政策层出不穷,但行业的危机已经产生,特别是爆雷房企越来越多,上周被认为优秀房企的旭辉也开始股价暴跌,这本身就说明,调控出现了问题。

调控的第二个目的,是让居者有其屋。在舆论场上,有一种人叫“失语者”,比如成千上万的进城务工者,比如城市生活的“边缘人”,他们无法发声,或者声音不被决策层听见。我们调控的目的,就是要让更多的“失语者”也能享受城市化的红利。

所以调控本身就是一种价值选择,房价的涨跌不会体现民意,但调控的政策能体现民意。

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