金地威新唐海涛：现代园区经营的四大难题、五大模式 | 产办资管

作者 | 唐海涛

编辑 | 秋贤、梁秀杰

视觉 | 梁秀杰

责编 | 韩玮烨

产业园区在中国经济发展过程中占非常重要的比重。

2021年到2022年上半年，产业园区经济对中国GDP的贡献值超过了20%，税收的贡献度超过了25%；增速上，国家级经开区和高新区GDP平均增速分别为8.6%和10.9%，在经济增长中发挥引领性作用。

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核心观点

1、园区运营管理的未来趋势：“房东+股东，服务+赋能，资产+证券化”。

2、好的运营服务管理，将引导高质企业聚集，助力园区资产价值提升。

3、未来产业园区盈利模式将由三大块组成，包括物业租售收入、园区经营收入和资产证券化收入。

中国产业园区发展的四大难题

从发展历程来看，早期产业园区基本忽视了主导产业的形成，企业间缺少产业关联，或表现为竞争关系，彼此间呈点式散布，且以出口加工型、劳动密集型企业为主。此后逐渐形成主导产业，并注重引入或培育核心企业，从而逐渐进入“聚核”“聚链”“聚网”的发展阶段。

从运营现状来看，目前园区运营普遍存在四大难题，包括：

一、同质化现象严重，带来产能过剩等问题

产业定位同质化：受上级政策导向、忽视区域资源禀赋等因素，企业盲目跟风，导致园区所定位的发展产业相同或者趋同。电子信息、人工智能、生命科学、汽车制造等热门高端产业成为多数政府和园区的主导产业定位。

园区发展路径同质化：由于新建产业园区“内生动力”与新兴产业“造血”能力普遍不强，都需要依托产业转移协作，造成了园区发展路径的同质化，而产业发展与转移协作的资源“内耗”与无序竞争也会更为严重。

承接产业转移类型同质化: 区域内一个细分行业要对应多个承接城市的现象，不同城市的资源禀赋、技术创新能力与产业基础各异，难以预料城市所属园区能否通过有序、有效、良性竞争来获取高质量转移资源，以及后发地区所属园区能否有能力承接高质量转移协作资源。

图片来源：图虫创意

二、东西部发展不平衡，低效园区数量较多

一二线城市和东部的成熟产业园区都在忙着“腾笼换鸟”，为破解土地资源、环境资源及其他资源的限制难题，进行新旧动能转换，希望不破不立、吐故纳新。

三四线城市和西部广大地区的产业园区则处在建设初期或者成长中，还在以土地置换经济发展的模式招商引资项目、吸引企业入驻的阶段，但在不远的将来，缺地也会逐渐成为园区工业用地的壁垒。

三、多数园区与资本的融合度低，园区运营缺乏可持续资金支持

目前能自我造血的园区很少。

园区自身的特点在于前期投入大、后期盈利模式单一。由于基础建设投资回收周期较长， 加之园区自身的造血功能尚未健全、建设资金不足且没有有效的融资渠道和方式，导致园区的总体开发、配套建设速度缓慢。虽然各地均设有重大产业发展引导资金，一定程度上解决中小企业融资难、融资贵的现实难题，但实际用于中小微企业的规模有限，无法保障金融资本的投资热度。

 四、缺乏专业人才

此前园区运营的人才主体主要来自两个方向，包括政府工作人员和地产界人员，随着园区的专业化要求不断提高，这些人员市场化运营的知识和能力还不足，相对园区“专业化、集群化、高端化、国际化”发展方向，现有的运营团队还远远不能满足园区建设和发展的要求。

园区发展主流模式

目前国内园区商业模式主要包括地产开发模式、产业新城模式、产业投资模式、管理输出模式和资产证券化模式，每种模式有其自身的特点和痛点。

地产开发模式，是开发者在工业园区或其它地方获取土地，以整体开发或订制式开发的形式建设产业物业产品，如产业综合体、总部综合体等，以租赁、转让或合资等方式进行项目经营和管理，最后获取开发利润的模式。

这种模式面临的挑战在于：一是经济发达区域政府监管越来越严格，土地获取难度增大：工业土地年限缩短、政府“先租后让”、限制市场化平台企业拿地、政府考核要求严格都成为这一模式需要逾越的鸿沟。二是在政策宽松的城市，产业氛围又难以支撑。

产业新城模式，在城市主城区之外，以产业为先导、以城市为依托，建设产业高度聚集、城市功能完善、生态环境优美的新城区，以一二级联动开发为主获取利润的模式。

这种模式也面临很大的挑战，包括：项目体量较大，前期投入大，企业需要承担一级开发、基础设施配套设施建设前期投资；对地方财政依赖性较强，资金回笼风险不可控，商业模式难形成闭环；选址多在主城区外围远郊区域，经济及产业基础薄弱，产业导入难度大；随着地产政策收紧容易引发资金链断裂问题，风险抵御能力弱。

产业投资模式，“基地+基金”实际上是双轮驱动模式，不仅将资金投向产业地产，还将资金投向产业基金和入驻园区的企业。

这种模式的优势是产业基金吸引优质企业聚集，促进园区良性发展。稳定的租金收入及增长有助于实现园区资产增值提升，此外，产业基金可以丰富园区经营收益模式，摆脱单一的租售收入结构。

新形势下园区可持续发展路径

一个园区核心要素包括政府、平台、企业，形成三大关联方。其中，政府关心的是产值、税收和高精尖产业，企业关心的是资本、市场和服务，而平台运营商，最关心的是回收周期和收益结构。所以，园区利益主体之间需要融合化，实现园区各利益主体的共赢，来共促产业高质量发展。

从园区运营管理的趋势来看，未来园区可持续发展有三大关键路径：房东+股东，服务+赋能，资产+证券化。

一、 “房东+股东”

这种模式最大的好处是能兼顾到三个关联方，该模式是过去传统产业投资的升级，从物业提供商向企业发展的集成服务平台的转型，从工业地产经营向科技投资公司转型，即给企业提供办公空间支持，还能帮助企业解决融资难题；对政府而言构建了初创企业发展所需的资本环境，更容易聚集高质量的企业；对于园区平台运营企业来说形成了物业收入以外的投资性收入解决盈利模式单一问题。

金地集团和金地威新目前已参股、投资多达11家基金，专注于人工智能、集成电路、生命科学等行业的专业领域企业投资，通过间接或直接的方式在国内外投资了多家人工智能和生命科学领域的优秀企业。

金地孵化器采用独特的“投资驱动+场景孵化”运营模式，已经成功孵化了70多家企业，未来还将继续增加这方面的投资力度。

二、“服务+赋能”

因“重开发、轻运营”导致的低效闲置等，是当前中国产业园区普遍存在的问题，现代园区运营需要在服务和管理上全面提升软实力，更多在“物、企、人”方面不断升级，物业服务智慧化、平台服务专业化、配套服务多元化等逐渐成为园区投资商的关注焦点。

对于金地威新来说，从资产管理到资源管理，已搭建相对完整的产业运营服务体系，包括“基础服务+增值服务+专业服务”，而园区与园区运营之间的主要差别就体现在增值服务和专业服务，例如：增值服务方面的政策申报、搭建多样化的融资平台、搭建企业与市场的对接平台等；专业服务方面的打造生物医药专业服务能力、保障企业超常规生产经营需求的专业能力、订制化的厂房装修服务等，这就是园区平台运营商的核心竞争力的体现。

三、“资产+证券化”

自2019年国务院印发《关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》支持在有条件的国家级经济开发区开展不动产投资信托基金试点以来，产业政策频发，尤其是586号文和958号文。一系列利好政策的释放，打通了产业园区投资退出渠道有限的局面，有效的实现了产业园区的“投融管退”，给园区运营商提供了新的发展机遇。

从融资角度看，基础设施REITs提供了盘活存量资产的渠道，破解了产业园区开发周期长、投入强度大的难题，有利于引导调动社会资本参与园区建设的积极性。首批基础设施公募REITs上市以来，市场运行平稳，交投活跃，产品业绩表现优异，底层资产经营达预期，成为投资者长期资产配置选择之一。

但是我们也要看到，目前已上市的REITS产品来看，普遍具有以下几个特征：

1. 运营品质优良：参考指标主要有运营年限、出租率、租金、未来租金年复合增速、租户结构和离散度等。运营时间原则上3年以上，实际操作均高于5年；出租率为70%-100%，21、22年净现金流分派率区间为4.10%-4.78%，同时，对于未来的租金年复合涨幅预期在2%-4%；

2.  具备区位优势：REITs重点支持的京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等区域中的强势产业板块，目前已上市4只园区REITs分别位于北京、上海、深圳以及苏州；

3.  具有国企背景的参与主体的优质底层资产更具优势：正式上市交易的四只产业园区REITs的原始权益人均为国企。

除公募REITs之外，目前产业地产的大宗交易亦大受资本青睐，一些知名资本大鳄都陆续成立新基建部门或者新基建基金，积极拓展投资产业园区的资产。

从“资产+证券化”来看，企业专注于产业园区的开发运营管理，以稳定租金承接资产证券化退出。 从盈利模式上，未来园区收益将由三部分组成，租售收入、经营服务性收入和退出资产证券化收入。这个模式对我们园区开发商来说形成了非常完整的园区运营逻辑，从而构建了完整的投融管退商业闭环逻辑。这就是金地威新目前正在尝试和努力实现的方向，也是未来园区发展的大趋势。

总结而言，我们认为做好一个高科技园区最重要的工作就是要形成投资、孵化、加速、园区建设运营一体化的协同发展模式，这也是所有园区发展的终极目的。

（本文由金地威新华北公司总经理唐海涛在2022中国楼宇园区资管及低碳数字化创新峰会上的演讲整理而成。）